1. Sissejuhatus
2006. aastal toimus Baltikumi kinnisvaraturu kiire kasv, mis aasta teisel poolel
näitas stabiliseerumise märke nii nõudluse kui ka hinnataseme osas. Kogu
Baltikumis oli iseloomulik kiire ehitushindade kasv, mis oli tingitud nii tööjõu
kui materjalide hinna kiirest tõusust. Samas müügiperioodide pikenemine oli
reaalselt täheldatav vaid Eestis ja kõrgemas segmendis, mille taga on klientide
soov enne ostu otsust näha valmis toodet. Meie hinnangul on Q Vara OÜ uue
turusituatsiooniga hästi kohanenud. Vastusena turuolukorra kiiretele muutustele,
otsustati lükata müügiprotsessi alustamine nii Kirsiaia kui Pinki II etapi
projektide lõppfaasi. See on vältinud olukorda, kus eelmüügi käigus fikseeritud
müügihinnad ning tõusvad ehitushinnad vähendavad kiiresti ettevõtte
kasumimarginaali. Ettevõtte juhatus on kindlalt fokusseeritud pikaajalisele
kasumile ning ei plaani lühiajaliste eesmärkide nimel marginaali vähendades
kiirmüüki teostada.
Projektide arendamises on Q Vara keskendunud suurtele arendusprojektidele ning
lähtuvalt sellest põhimõttest realiseeritakse väiksemad kinnistud korraliku
tulususega. 2006. aasta lõpus jõuti kokkuleppeni Pärnu mnt kinnistu müügitehingu
tingimustes, millest saadavad ressursid suunatakse Tabasalu elamurajooni ja Jüri
tehnopargi arendusse. Lisaks otsustati realiseerida Kirsiaia vaipelamute projekt
kruntidena.
Q Vara Grupi investeerimispoliitika lähtub selgelt segmenteerimisest ja parimast
riski-tulu suhtest. Segmenteerimise põhimõte seisneb selles, et igal turul
püütakse hoida portfellis kolme erineva segmendi projekte. Näiteks Eesti turul
on portfellis Tabasalu elamurajoon (küla, keskmine segment), Jüri tehnopark
(äri), Kirsiaed (küla, kõrgem segment), Maakri kvartal (kesklinn, kõrge segment)
ning mõned väiksemad projektid. Sama loogika alusel on Lätis lähitulevikus
plaanis investeerida portfelli mitmekesistamisesse. Näiteks peale Pinki
külaprojekti (küla, keskmine segment) ja Jurmala korterelamu projekti (kõrge
segment) lõppu on oluline lisada portfelli uus küla projekt ning
äripinnaprojekt.
Investeeringute tegemisel analüüsitakse iga turu hetkeolukorda ehk milline on
investeeringu riski-tulu suhe võrreldes erinevate alternatiividega. Praeguses
turusituatsioonis on Eesti turu osas seatud eesmärgiks saavutatud taset hoida
ning mahu kasvu plaanitud ei ole. Samas Leedu turule on suunatud oluline
investeeringute voog kuna Leedu turu arengutase lubab võrreldaval riskitasemel
suuremat tootlust. Pikemas perspektiivis vaadatakse turge ka väljaspool Balti
riike. Tänaseks on teostatud esimene investeering Bulgaaria turul.
2. Juhtimine ja personal
2006. aasta jooksul suurenes Q Vara Grupi meeskond 20 inimese võrra. Eestis on
meeskonna ehitamine jõudnud lõppfaasi, Lätis on plaanis struktuuri mõnevõrra
veel tugevdada (eelkõige ehitusfirma poolel) ning Leedus ja Bulgaarias on
meeskonna loomine alles algusjärgus.
Juulikuust alustas Eestis Q Vara OÜ uue juhatuse esimehena tööd Meelis Šokman,
kes töötas enne Hansapangas ettevõtete finantseerimise divisioni direktorina
ning Marge Laanemaa, kes alustas tööd grupi pearaamatupidajana. Marge Laanemaa
töötas enne Lõhmus, Haavel&Viisemann AS'is pearaamatupidajana. Augustis liitus
Q Vara meeskonnaga uus müügiosakonna juht Andre Poopuu, kes sai ka uueks Q Vara
juhatuse liikmeks. Samuti sai uueks juhatuse liikmeks Q Vara senine
arendusosakonna juht Tõnis Vare. Andre Poopuu on varem töötanud Hansapangas
noortepanganduse osakonna juhina. Tõnis Vare on varem töötanud Eesti suurimas
ehitusettevõttes Merko Ehitus projektijuhina. Endised juhatuse liikmed Ivo
Lillepea ja Tanel Peeters kutsuti nõukogu poolt tagasi ning nad jätkavad grupi
juhtimist Q Vara emaettevõttes OÜ SLProductions. Aasta lõpu seisuga on Q Vara OÜ
juhatuse koosseis: Meelis Šokman (juhatuse esimees), Andre Poopuu ja Tõnis Vare.
Q Estate SIA (Läti) juhatuses said uuteks juhatuse liikmeteks Meelis Šokman,
Sarmite Sazoncika (Q Estate'i müügiosakonna juht) ja Ervins Koncevics
(arendusosakonna juht). Sarmite Sazoncika on varem töötanud Hansabankas
kliendihaldurinana ning Ervin Koncevics on varem töötanud kinnisvara arendusega
tegelevas ettevõttes Re&Re projektijuhina. Juhatusest kutsuti tagasi Peeter
Põldaru ja Alo Lillepea, kellest viimane jätkab grupi juhtimist Q Vara OÜ
emaettevõtte OÜ SLProductions juhatuse esimehena. SIA Q Estate'i juhatuse
koosseis on aasta lõpu seisuga järgmine: Meelis Šokman (juhatuse esimees),
Sarmite Sazoncika ja Ervins Koncevics.
2006. aasta lõpul otsustas Peeter Põldaru lahkuda SIA Q Estate'st ja müüa
endale kuuluv 15%-ne osalus SIA Q Estate's Q Varale, millega Q Vara OÜ saaks SIA
Q Estate ainuomanikuks. Vastava sisuline leping sõlmiti 2007. aasta veebruaris.
Tehingu hinnaks lepiti kokku 28 miljonit krooni ning see viiakse läbi etappide
kaupa 2007. aasta jooksul.
Leedus alustas Q Vara OÜ tütarettevõte UAB Q Vara aktiivset tegevust augustis,
kui ettevõtte tegevjuhiks määrati Lina Verbliugeviciute. Lina Verbliugeviciute
on varem töötanud kinnisvaraga tegelevas ettevõttes Progresyvios Investicijos
arendusjuhina ning arendanud Vilniuses mitu korterelamut. 2006. aasta viimases
kvartalis liitusid ettevõttega projektijuht Ingrida Talzuniene ja arendusjuht
Andre Nutautiene. Ingrida Talzunienel on eelnev projektijuhtimse kogemus
kinnisvara arendusega tegelevast ettevõttest Progresyvios investicijos, Andre
Nutautiene töötas varasemalt Merko Ehituse Leedu tütarettevõttes - UAB Merko
Statyba - arendusjuhina.
UAB Q Vara juhatusest kutsuti tagasi Alo Lillepea ja Ivo Lillepea ning uuteks
juhatuse liikmeteks määrati Lina Verbliugeviciute, Jürgen Järvik ja Meelis
Šokman. Meelis Šokman on ka UAB Q Vara juhatuse esimees.
OÜ Q Ehitus juhatusest kutsuti tagasi Alo Lillepea, kelle asemel määrati uueks
juhatuse liikmeks Meelis Šokman. Aasta lõpuga oli Q Ehituse juhatus
kaheliikmeline. Juhatusse kuuluvad Urmas Altin ja Meelis Šokman.
Tagamaks paidlikust ehitustegevuses ja kõrget ehituskvaliteeti asutas 2006.
aasta sügisel Q Vara ehitusega tegelev tütarettevõte OÜ Q Ehitus tütarettevõtte
Lätis - SIA Q Buve, mis tänaseks on võtnud üle kogu Q Estate poolt arendatava
Pinki projekti ehituse. Loodud ettevõtte juhatusse kuuluvad Alo Lillepea ja
Urmas Altin.
IV kvartalis otsustas Q Vara OÜ siseneda potentsiaalikale Bulgaaria turule ning
omandati 60%-ne osalus Bulgaaria ettevõttes OOD Delta Retail. Hetkel käib
aktiivne meeskonna komplekteerimine.
3. Projektide ülevaade
3.1 Soosepa elurajoon
- Projekti tüüp: Elamurajoon, 22 galeriimaja, 9 paarismaja ja kolm 3-boksiga
ridamaja, kokku 145 elamispinda;
- Segment: küla, keskmine;
- Asukoht: Viimsi vald, Pärnamäe küla, Lageda tee, Põllu tee, Soosepa tee
Lühitutvustus: 2004nda aasta suvel alustatatud projekt, mille eesmärk ja tulemus
on pakkuda inimestele terviklikku elukekeskkonda - galeriimajad, haljastus,
mänguväljakud, lasteaed. Soosepa galeriikorterite arendus oli Q Vara esimene
suuremahulisen kinnisvaraprojekt, mille õnnestumine innustas kogu gruppi edasi
arendama. Projekt kogus tuntust ja tähelepanu ka telekanalis TV3 eetris olnud
mitmeosalises telesaates, mis oli esimene omataoline teleprojekt kinnisvaraga
seonduvalt. Areng: 2006ndasse aastasse jäi 10 viimase galeriimaja ehitus ja
üleandmine klientidele, viimased kliendid tegid tehingu 2006nda aasta
detsembris. Oluline sündmus oli Q Vara, telekanali TV3, Hansapanga ühine
teleprojekt „Naabrist Parem” ja ETV kultuurisaate OP! poolt tähelepanu Soosepa
galeriimajade arhitektuurse lahenduse eripärale ja sobivusele keskkonnaga.
Alustati ka Soosepa 90-kohalise lasteaia planeeringu menetlemist ja
läbirääkimisi Viimsi vallaga lasteaia valmisehitamiseks 2008nda aasta suveks.
Küla tervikkeskkonna täiustamise eesmärgil on Q Varal 2007 a I pooles kavas
täiustada laste mänguväljakut ja uuendada kogu küla tervikhaljastust.
Müük: Kahe ja poole aasta jooksul müüdi kokku 22 galeriimaja - 15 maja 6
korteriga ja 7 maja 4 korteriga - kokku 118 eluaset kogupinnaga üle 8000 m2.
Koos eelnevalt Soosepa külla rajatud paarismajadega (7 paarismaja, 14 boksi)
ulatus projekti rahaline maht üle 150 miljoni krooni.
3.2 Kirsiaia kolmikmajad
- Projekti tüüp: Elamurajoon, 10 kolmikmaja, 30 boksi;
- Segment: küla, kõrgem;
- Asukoht: Viimsi vald, Pärnamäe küla, Lageda tee ja Lageda põik;
Lühitutvustus: Kolmikmajad, kus reljeefse maapinna ja läbimõeldud haljastuse
tulemusena luuakse peresõbralik ja nauditav elukeskkond, mida toetab majade
ideaalilähedane paigutus päikese suhtes. Majad moodustavad ühtse terviku, samas
on olemas võimalused privaatsusele. Ridaealamuboksidele on omased
valgusküllasus, praktiline ja läbimõeldud pinnakasutus, samuti võimalus nautida
rõdult ning terrassilt looduse ilu ja Tallinna linna siluetti. Võimalik osta
väga hea ja kvaliteetse siseviimistlusega boks või kujundada boks ise, ja seda
kohe, sest esimesed majad valmivad 2007.aasta veebruari lõpuks.
Areng: Esimesed tegevused Kirsiaias algasid I kvartali lõpu seisuga kui alustati
objekti nulltsükli töödega (mullatöid, teede ning vundamentide ehitus). Hoonete
ehitusluba väljastati maikuus ning Q Ehitus alustas kümne 3-boksiga ridaelamute
ehitust. II kvartali lõpuks olid plokkidest valmis laotud seinad ning jätkati
puidutöödega. 26. novembriks valmis esimene näidisboks, mida kõikidel huvilistel
on võimalik külastada. Aasta lõpuks olid kõikide majade karbid kinni ning
tegeleti bokside sisetöödega. Lõpliku siseviimistlusega on tänaseks valmis
ehitatud 15 boksi, ülejäänud 15 on siseviimistluse eelvalmidusega. Esimeste
kevadesuladega alustatakse kogu haljastuskontseptsiooni elluviimist. Kolmandas
kvartalis alustati kolmikmajade eelmüügiga. Samas aktiivne müügitegevuse toetus
koondus näidisboksi valmimiseaega, kuna kõrgema segmendi sooviks on enne
ostuotsuse tegemist reaalset valmis toodet katsuda.
Müük: Müüki võib siiani pidada edukaks: kolmekümnest boksist, mis jäävad
hinnavahemikku 3,3-3,8 miljonit krooni on 2006. aasta lõpu seisuga oli müüdud 1
boks ja broneeritud 6 boksi; tänase päeva seisuga on müüdud 4 boksi, 3
notaritehingut kokkulepitud järgneva 2 nädala jooksul ning lisaks on ootelistil
veel 3 väga tõsist huvilist. Enamus elamurajoonist on planeeritud realiseerida
2007. aasta esimeses pooles.
3.3 Kirsiaia krundid (Kirsiaia vaipelamud).
- Projekti tüüp: Elamurajoon, 16 eramu ja paarismaja krunti;
- Segment: küla, kõrgem;
- Asukoht: Viimsi vald, Pärnamäe küla, Kesk-Kaare tee ja Vehema tee;
Lühitutvustus: Elamupiirkond, mis hetke turusituatsioonis on üks väheseid
krundiarendusi Viimsis, kus hoolitsetakse kõikide kommunikatsioonide ja täieliku
tervikhaljastuse eest ning mida on võimalik pakkuda juba täna. Kruntidel on
kohene ehitusvalmidus koos gaasi, vee- ja kanalisatsioonitrassi, elektri ja
tänavalgustusega, samuti on kruntide sissesõiduteed rajatud. Juba täna on
kruntidele on rajatud osaline kõrghaljastus - kuusepuud, viirpuuhekid, pihlakad,
madalkirsipuud. Krundid asetsevad osaliselt kõrgemal alal, kust on hea vaade
Tallinna linna panoraamile, samuti on maapinnale omane osaline reljeefsus.
Areng: Seoses ehitushinna tõusuga otsustas Q Vara juhatus vaipelamute ehituse ja
müügi asemel projekt realiseerida eramukruntidena. Finantsiliselt säilitab
tehtud muutus brutokasumi suuruse, kuid jätab ressursid tulevaste suuremate
projektide jaoks vabaks, mis olid langetatud otsuse peamised põhjused. Kruntide
müügist teenitav marginaal on oodatavalt 60% ringis. Jätkunud soe talv lubas
veel aasta viimastel kuudel tegeleda elamukruntide tervikhaljastuse
lahendamisega ja paigaldada kruntide sissesõiduteed ja asfalteerida
elamukruntide juurdepääsutee.
Müük: Eelmüük algas septembris, kuid sai turundustoe mõned kuud hiljem peale
juurdepääsuteede asfalteerimist, kommunikatsioonide ehituse lõpetamist ning
haljastuse lahendamist. Seisuga 31. detsember 2006 oli müüdud 1 krunt, tänase
päeva seisuga on müüdud 1 krunt ja järgneva kahe nädala jooksul on kokkulepitud
2 krundi notaritehingud, lisaks on läbirääkimistes 1 tõsine huviline. Enamus
krunte on planeeritud realiseerida 2007. aasta esimeses pooles.
3.4 Jüri tehnopark.
- Projekti tüüp: Tehnopark, lao- ja kontoripinnad;
- Segment: äripinnad;
- Asukoht: Harjumaa, Rae vald, Koplipere (Tallinna ringtee ääres);
Lühitutvustus: Laopinnad, mis on suunatud väikese ja keskmise suurusega
ettevõtetele, kellele on oluline laopinna optimaalne suurus - laopind alates 360
ruutmeetrist, laopinna ja kontoripinna ühine asukoht, väga head töötingimused
töötajatele, effektiivne laohaldus. Laopindade kontseptsiooni välja töötamisel
on väga oluliseks peetud uue laopinna omaniku igakuiste kulude kokkuhoidu ja
säästlikke halduskulusid. Kõigele lisaks on ettevõttel võimalik laopinna
omanikuks saada ilma omafinantseeringuta, mida suudetakse pakkuda tänu
spetsiaalselt välja töötatud finantseerimisskeemile.
Areng eelmisest perioodist: II kvartalis alustati müügimeeskonna
komplekteerimist ja projekteerimise ettevalmistamisega. Alates kolmandast
kvartalist töötab Q Vara OÜ's äripindade arendusele spetsialiseeruv projektijuht
Jaak Puistama, kelle esimeseks projektiks oli Jüri tehnopark. Projekteerimist
alustati IV kvartali alguses. Aasta lõpuks on valminud esimesed arhitektuursed
eskiisid ja põhjalik lähteülesanne ning võrguvaldajatega (Eesti Energia ja
WaterSer) on kokku lepitud kommunikatsioonitrasside rajamise tingimused. Aasta
viimasel kuul töötati välja müügikontseptsioon ja pandi paika turundustegevuse
lõplikud lahendused - valiti välja koostööpartnerid reklaamiagentuurid Velvet ja
Loovvool.
Kommunikatsioonitrasside ehitusluba väljastati vahetult 2007. aasta alguses,
samaaegselt valmis eelprojekt hoonetele. Kommunikatsioonide rajamisega alustati
veebruari lõpus. Töid on plaanis finantseerida 70-80% ulatuses ehituslaenuga.
Hetkel on sõlmitud kommunikatsioonide rajamise finantseerimisleping Sampo
pangaga ning käivad läbirääkimised üldehituse finantseerimistingimuste osas.
2007. aasta II kvartalis alustatakse esimeste laokomplekside ehitust ja aasta
lõpuks planeeritakse esimesed pinnad klientidele üle anda.
Müük: Kuigi eelmüüki alustatakse 2007. aasta esimeses kvartalis, on tekkinud
juba esimesed huvilised.
3.5 Tabasalu elamurajoon
- Projekti tüüp: Küla/Elamurajoon, ridaelamud, galeriimajad ja kortermajad;
- Segment: küla, keskmine;
- Asukoht: Harjumaa, Harku vald, Tiskre küla, Eestkünka I ja Eestkünka III;
Lühitutvustus: Keskkond Tabasalu külje all, millel juba täna on väärtus
looduskeskkonna ja privaatsuse näol, kuhu Q Vara pakub eramajale omase keskkonna
ning madala soetamise ja haldamise kuukuluga praktilise planeeringuga kortereid
ning ridaelamubokse. Elamuid ümbritseva keskkonna loomisel peetakse olulisimaks
TERVISlikku ja TERVIKlikku elustiili, mida toetab väikese korterite arvuga
elamud, spordirajatised, mänguväljakud ja suured haljasalad, mängupark ja
lasteaed. Nii kortermajade kui ridaelamute välja töötamisel on väga tähtsaks
peetud pindade ergonoomilisust ja praktilisust ning lihtsalt kasutatavat
ruumilahendust, mida toetab spetsiaalne disainmööbel korterites.
Areng: Kolmandas kvartalis alustati läbirääkimisi võrguvaldajatega (Eesti
Energia ja WaterSer) kommunikatsioonitrasside ehituseks. Kommunikatsioonide
ehitusluba saadakse tõenäoliselt 2007. aasta märtsi alguses.
Kommunikatsioonitrasside ehitust on plaanis finantseerida ehituslaenuga NordLBst
(finantseerimisleping I etapi osas on sõlmitud).
Kolmandas kvartalis algatati konkurss parima arhitektuurse lahenduse leidmiseks
kogu külale. Selleks telliti terviklik eskiislahendus neljalt
arhitektuuribüroolt. Laekunud lahendustest valiti välja Põldme Arhitektuur OÜ
galeriimajade eskiis ja arhitekt Meelis Pressi ridamajade eskiis ning alustati
elamurajooni projekteerimist.
Aasta viimases kvartalis toimus ka reklaamiagentuuridele konkurss, mille põhjal
valiti välja kaks agentuuri - Brilliant ja Loovvool. Konkurssi põhjal valiti
välja ka projekti visuaalne lahendus ja tehti põhimõttelised kokkulepped
müügikontseptsiooni välja töötamiseks.
Esimese etapi (kokku koosneb projekt kuni neljast etapist) majade ehitust ja
eelmüüki on plaanis alustada 2007. aasta kevadel.
Müük: Müügiga alustatakse 2007. aasta esimeses pooles.
3.6 Maakri kvartal
- Projekti tüüp: Korterid ja äripinnad kesklinnas, kõrghooned;
- Segment: kõrgem;
- Asukoht: Tallinna kesklinn, Maakri tn ja Lennuki tn;
Lühitutvustus: Kinnistud Tallinna kesklinnas Radisson SAS hotelli kõrval.
Piirkonda on esialgsete linnavalitsuse plaanide kohaselt kavas rajada
kõrghoonete ala äri ja elamispindadega.
Areng: Kolmandas kvartalis toimus Linnavalitsuse ja Eesti Arhitektide Liidu
poolt korraldatud arhitektuurikonkurss, mille raames Eesti tipparhitektid
esitasid oma visiooni piirkonna arhitektuursest lahendusest. Q Vara hea
paiknemisega kinnistud lubavad esitatud tööde kohaselt piirkonda arendada
erinevaid suuremahulisi kõrghooneid. Hetkel käivad läbirääkimised samas
kvartalis kinnistuid omavate ettevõtetega kompleksse lahenduse leidmiseks
tervikliku kõrghoonete kvartali välja ehitamiseks.
3.7 Pärnu mnt 113 / Rapla tn 1 kinnistu
- Projekti tüüp: Korterelamu/kontorihoone arenduseks mõeldud kinnistu Tallinna
kesklinna lähedal
- Asukoht: Pärnu mnt 113 / Rapla 1; kesklinna vahetus läheduses.
- Lühitutvustus: Kinnistu Tallinna kesklinna lähedal Pärnu mnt ääres, millele
linna üldplaneerigu kohaselt võib rajada korterelamu/kontorihoone.
Areng: Q Vara OÜ otsustas projekti kinnistu müüa, kuna kinnistu realiseerimine
võimaldab teenida üle 400% tootluse ja ressursside killustamise asemel paljude
projektide vahel otsustati need koondada suurematele projektidele.
Potentsiaalsete ostjatega alustati läbirääkimisi septembris. Detsembrikuus jõuti
konkreetse ostjaga kokkuleppeni ning notariaalne ostu-müügitehing toimus 2007.
aasta esimestel päevadel.
3.8 Pinki elamurajoon.
- Projekti tüüp: Elamurajoon, paarismajad ja ridaelamud;
- Segment: küla, keskmine;
- Asukoht: Pinki küla Riia lähedal (Riia ja Jurmala vahel);
- Lühitutvustus: Männimetsa ääres asuv elamurajoon, mis oma linnalähedusega on
ideaalne kodu peredele. Paaris ja ridaelamutes on kokku 72 elamist.
Areng: Pinki elamurajoonis jätkati paaris ja ridaelamute ehitust. Kolmandas
kvartalis võeti vastu otsus, et projekti teist etappi hakkab ehitama Gruppi
kuuluva OÜ Q Ehitus tütarettevõte Lätis SIA Q Buve. Esialgselt otsustati esimese
etapi ehitust jätkata SIA Pinkiga. SIA Pinki suutmatus tagada ehitustähtaegadest
kinnipidamist ja nõutud ehituskvaliteeti viis otsuseni lõpetada koostöö SIA
Pinkiga ning anda kogu objekti ehitus (sh esimese etapi lõpetamine) üle SIA Q
Büvele. Esimese etapi elamute, mis on juba ette müüdud, üleandmist klientidele
alustatakse 2007. aasta esimeses kvartalis.
Müük: Pooled korterid (terve I etapp) on ette müüdud. Teise ja kolmanda etapi
müügiga alustati teadlikult hiljem, alles detsembris 2006, kuna müügihinnad
näitasid kiiret kasvu ning on võrreldes esimese etapiga pea kahekordistunud.
Müüki tulevate korterite vastu on huvi väga suur ja ootenimekirjas oli aasta
vahetuse seisuga registreerunud 27 huvilist. Aasta lõpuks ei olnud sõlmitud veel
ühtki müügilepingut, tänaseks on sõlmitud 4 lepingut. Reaalne turundustegevus
algab alates märtsist ja enamus käibest langeb 2007. aasta esimesse
poolaastasse.
3.9 Jurmala korterelamu.
- Projekti tüüp: 30 korteriga korterelamu;
- Segment: kõrgem;
- Asukoht: Jurmala, Edinburgas prospekts 11;
Lühitutvustus: Prestiižes Jurmalas asuv stiilne korterelamu on projekteeritud
Läti tipparhitektuuribüroo Silis, Sabers & Klava poolt. Hoones on kolmkümmend
60-160 m2 eksklusiivset korterit.
Areng: Projekti olulisimaks arenguks oli kolmandas kvartalis vundamendi ja
mullatöid teostava ehitaja välja valimine. Töid teostama valiti üks Läti selle
ala suurematest ehitusettevõtetest - BMGS. Kaevetööde ja vundamendivaiade
paigaldamist alustati novembris. Neljandas kvartalis valiti kortermaja ehitajaks
(sh siseviimistlus) Ars Domina. Ehituse valmimistähtajaks on planeeritud 2008.
aasta esimene kvartal. Ehitust finantseeritakse ehituslaenuga DnB Nord'ilt.
Samaaegselt ettevalmistustega ehituseks tegeleti ka müügi ettevalmistusega.
Planeeritavaks müügihinnaks kujuneb Jurmala projekti puhul EUR 3 000 - EUR 3 800
ruutmeetri kohta.
Müük: Kuigi müügiga pole veel reaalselt alustatud, siis on tänaseks sõlmitud 1
müügileping ja olemas lisaks 5 broneeringut kõrgema hinnaklassiga korteritele.
Aktiivset müügitegevust alustatakse 2007. aasta kevadel.
3.10 Maskavase korterelamu
- Projekti tüüp: 403 korteriga korterelamu Riias Daugava jõe kaldal;
- Segment: keskmine;
- Asukoht: Maskavase tänav, Riia;
Lühitutvustus: Korterelamu Riias 15 min sõidu kaugusel kesklinnast. Korterelamu
atraktiivsuseks on asukoht jõe ääres ning ruudukujulise hoone keskel asuv tiik.
Areng: Aasta jooksul jätkus Maskavase korterelamu detailplaneeringu menetlemine
ja hoone projekteerimine. Neljanda kvartali alguses õnnestus detailplaneeringu
protsess lõpule viia ning saada vastav otsus Riia linnavalitsuse poolt.
Detailplaneering lubab SIA Q Estate'i tütarettevõttel SIA Quality Nami ehitada
Daugava jõe kaldale 30 000 ruutmeetri suuruse korterelamu.
4. Uued investeeringud
4.1 Elniu
- Projekti tüüp: kortermaja;
- Segment: kõrgem;
- Asukoht: Elniu 20, Zverynas piirkond, Vilnius.
Lühitutvustus: 2006. aasta lõpuga omandas Q Vara OÜ tütarettevõte Leedus - UAB Q
Vara -1800 m2 kinnistu Vilniuses aadressil Elniu 20. Kinnistu hind oli LTL 3,64
miljonit ja ost finantseeriti 75% ulatuses pangalaenuga. Finantseerijaks on SEB
Vilniaus Banka.
Kinnistule on plaanis rajada 3-4 kordne korterelamu ehitusemahuga 2300 m2.
Kinnistu asub kõrgelt hinnatud rohelises Zverynas piirkonnas Vilniuse südalinna
vahetus läheduses. Kõrge kvaliteedilised korterid on suurusega 55-120 m2 ning
eeldatava müügihinnaga EUR 2 300 - EUR 2 900 m2 ning on suunatud kõrgklassi ja
jõukama keskklassi ostjaskonnale.
Arengud: Koheselt peale kinnistu ostu algatati detailplaneering, mis kõigi
eelduste kohaselt peaks saama kinnitatud 2007. aasta teises kvartalis.
Ehitusluba oodatakse 2007. aasta neljanda kvartali alguseks. Projekti müügi- ja
aktiivse turundustegevuse algus on planeeritud 2007. aasta oktoobrisse.
4.2 Sofia
- Projekti tüüp: korterid ja äripinnad kesklinna piiril, kõrghooned;
- Segment: keskmine;
- Asukoht: Sofia kesklinn, Bulevard Stoletov;
Lühitutvustus: 2006. aastal sisenes Q Vara OÜ Bulgaaria turule omandades 60%
osaluse Bulgaaria ettevõttes OOD Delta Retail, mille omanduses on 11 000 m2
suurune kinnistu Sofia kesklinnas. Ettevõtte vähemusosalus kuulub kohalikule
kinnisvara arendusega tegelevale ettevõttele Delta Imoti Capital. Kinnistule on
plaanis rajada korterite ja büroodega kõrghoone. Q Vara osaluse hind oli EUR
2,98 miljonit ja seda finantseeriti 100% ulatuses Q Vara OÜ vahenditest.
Areng: Neljandas kvartalis jätkus Sofia linna üldplaneeringu kinnitamise
protsess. Esialgsete plaanide kohaselt on piirkonda kavas rajada kõrghoonete ala
äri- ja elamispindadega. Lisaks tegeleti projekteerimistööde ettevalmistamisega.
4.3 Muud
Kinnisvaraga mitte seotud investeeringuid ettevõtetesse Urbanfors OÜ, Eesti
Metsamaakler OÜ ja Digitech OÜ kajastati 2006. aastal finantsinvesteeringute
all. Vastavalt Q Vara OÜ osanike kokkuleppele müüs Q Vara OÜ 22. detsembril
2006 oma osaluse nimetatud ettevõtetes Q Capital OÜ-le. Müüdud ettevõtete
majandustulemusi Q Vara OÜ finantstulemustega varasemalt ei konsolideeritud.
5. Finantsarvestus
Q Vara OÜ finantsarvestus on 2006. aasta jooksul läbinud olulise
kvaliteeditaseme tõusu. Kiiresti kasvava ettevõttena muutus vajalikuks
raamatupidamise põhjalik ümberkorraldamine nii personali, raamatupidamise
tarkvara kui ka arvestuse kvaliteedi osas. Seoses sellega kaasati senise
raamatupidaja asemel Q Vara OÜ poolt meeskonda tugeva rahvusvahelise arvestuse
kogemusega pearaamatupidaja Marge Laanemaa ning lisaks veel üks heade varasemate
kogemusega raamatupidaja Piret Pärnamets.
Nende esmaseks ülesandeks sai olemasolevate andmebaaside korrastamine, mis
varasemat arvestuskvaliteedi madala taseme tõttu tähendas kogu viimase aasta
raamatupidamisandmete uuesti sisestamist ja uuesti töötlemist. Sellega seoses
tekkisid viivitused eelmise aasta teisel poolel aruannete esitamise tähtaegades.
Lisaks alustati kogu Q Vara Grupis ühise majandustarkvara Navison juurutamist.
Kuna Q Vara auditeeritud aastaaruande esitamise tähtaeg on võlakirjaemissiooni
tingimuste kohaselt I kvartali lõpp, siis detsembris alustati 2006. aasta
septembri tulemuste põhjal vaheauditiga, et kiirendada majandusaasta aruande
koostamise protsessi.
6. Võlakirjad
Alates 19. septembrist 2006 on Q Vara võlakirjad noteeritud OMX Tallinna
Väärtpaberibörsil. Seoses sellega on Q Vara OÜ kohustatud kogu olulise Grupi
kohta käiva informatsiooni esmalt edastama börsi infosüsteemi kaudu. Samuti
allub Q Vara Eesti Finantsinspektsiooni ja Tallinna Börsi rangele järelevalvele.
Oluline muutus toimus ka võlakirjade struktuuris, millega asendati senised
tagatised (hüpoteegid ja tütarettevõtete osade pandid) Q Vara OÜ emaettevõtte OÜ
SLProductions garantiiga. Struktuuri muutuse põhjusteks olid järgmised: vajadus
alustada Tabasalu elamurajooni arendust ning tagada võetavaid ehituslaenu
kohustusi, Q Vara soov lihtsustada struktuuri mille käigus liidetakse kaks
tütarettevõtet (OÜ Merona Group ja OÜ Multi Metall Kinnisvara, tänaseks
liidetud) Q Vara OÜ-ga ning Pärnu mnt kinnistu müük. Investorite huve nimetatud
muudatused ei kahjusta, kuid ettevõtte arenguks ja tugevdamiseks olid need
olulise tähtsusega.
7. Finantstulemused
Q Vara 2006. aasta konsolideritud äritulude suuruseks oli 227 643 tuhat krooni
(2005:256 848). Kinnisvaraarenduse realiseeritud müügikäive on sama perioodi
kohta 63 231 tuhat krooni (2005:126 614). Kaheteistkümne kuu konsolideeritud
netokasumi suuruseks oli 102 716 tuhat krooni (2005:137 045).
Kuigi aasta alguses prognoositud käibega võrreldes jäi müügikäive madalamaks,
vastab Q Vara grupi areng endiselt ootustele. Silmas tuleb pidada, et 2006.
aasta projektide lõpetamine ja müügi algus on lükkunud prognoositust mõnevõrra
hilisemaks ning seetõttu langeb suur osa 2006. aastasse planeeritud käibest
2007. aasta esimesse kvartalisse. Mis tähendab küll mõne kuulist nihet ettevõtte
poolt teenitavates rahavoogudes, kuid mis on võimaldanud vältida ehitushinna
kiirest tõusust tulenevat kasumlikkuse langust.
Q Vara 2006. aasta tegevuskulud olid kokku 41 735 tuhat krooni, millest 8 950
tuhat krooni moodustas arenduskulu ja 9 459 tuhat krooni müügi- ja
turunduskulu.
Kapitaliseeritus on Q Vara OÜ grupil aasta lõpu seisega endiselt tugev:
omakapital moodustab koguvaradest 40,1%. 2006. aasta lõppedes oli Q Vara OÜ
varade mahuks 768 594 tuhat krooni ja omakapitali mahuks 308 326 tuhat krooni.
8. Q Vara konsolideeritud 9 kuu kasumiaruanne 2006
-------------------------------------------------------------
01.01.2006- 01.01.2005-
31.12.2006 31.12.2005
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 63 231 126 614
KV investeeringute väärtuse muut 161 545 130 038
Muud äritulud 2 867
Äritulud kokku 227 643 256 848
Ärikulud
Ehituskulud 63 789 -106 227
Arenduse otsekulud -8 950 -5 478
Arenduse üldhalduskulud -23 326 -7 849
Turustuskulud -9 459 -3 818
Halduskulud -1 940 0
Muud ärikulud -6 929 -295
Ärikulud kokku 114 393 -123 667
Ärikasum 113 250 133 181
Finantstulud ja-kulud kokku 312 20 244
Maksueelne kasum 113 562 153 425
Tulumaksukulu -10 787 -16 355
Kinnisvaramaks -59 -25
Aruandeaasta kasum (kahjum) 102 716 137 045
Emaettevõtte omanike osa kasumist 83 189 107 884
Vähemusosaluse osa 19 527 29 161
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
01.01.2006- 01.01.2005-
31.12.2006 31.12.2005
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EUR
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 4 041 8 092
KVinvesteeringute väärtuse muutus 10 325 8 311
Muud äritulud 183 13
Äritulud kokku 14 549 16 416
Ärikulud
Ehituskulud -4 077 -6 789
Arenduse otsekulud -572 -350
Arenduse üldhalduskulud -1 491 -502
Turustuskulud -605 -244
Halduskulud -124 0
Muud ärikulud -443 -19
Ärikulud kokku -7 311 -7 904
Ärikasum 7 238 8 512
Finantstulud ja-kulud kokku 20 1 294
Maksueelne kasum/kahjum 7 258 9 806
Edasilükkunud tulumaks -689 -1 045
Kinnisvaramaks -4 -2
Aruandeaasta kasum 6 565 8 759
Emaettevõtte aktsionäride osa 5 317 6 895
Vähemusosaluse osa 1 248 1 864
-------------------------------------------------------------
9. Q Vara konsolideeritud bilanss seisuga 30.09.2006
-------------------------------------------------------------
31.12.2006 31.12.2005
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Käibevara
Raha ja rahaekvivalendid 1 116 2 883
Nõuded ostjate vastu 52 150 3 853
Lühiajalised laenunõuded 74 334 40 659
Muud lühiajalised nõuded 669 893
Intressinõuded 10 035 16
Ettemaksed 25 908 7 395
Kinnisvara müügiks 216 043 79 173
Käibevara kokku 380 255 134 872
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 5 759 117
Muud pikaajalised nõuded 0 91
Sidusettevõtted 32 618 24 488
Kinnisvarainvesteeringud 338 250 206 058
Materiaalne ja immateriaalne põhivara 8 826 3 777
Firmaväärtus 2 886 2 886
Põhivara kokku 388 339 237 417
Varad kokku 768 594 372 289
-------------------------------------------------------------
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 290 169 64 551
Kapitalirendi kohustus 1 149 430
Ostjate ettemaksed 5 577 6 292
Võlad hankijatele 22 163 9 880
Võlad töövõtjatele 2 650 1 983
Intressivõlad 14 164 2 317
Maksuvõlad 0 2 548
Lühiajalised kohustused kokku 335 872 88 001
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 14 936 60 888
Muud pikaajalised võlad 90 0
Väljaantud võlakirjad 76 863 0
Kapitalirendi kohustus 5 468 1 427
Edasilükkunud tulumaksukohustus 27 040 16 205
Pikaajalised kohustused kokku 124 397 78 520
Kohustused kokku 460 269 166 521
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 73 511 73 511
Reservid 7 361 10
Realiseerimata kursivahed 177 335
Jaotamata kasum 178 589 102 751
Emaettevõtte aktsionäride osa 259 638 176 607
Vähemusosaluse osa 48 688 29 161
Omakapital kokku 308 326 205 768
Omakapital ja kohustused kokku 768 595 372 289
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
31.12.2006 31.12.2005
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EUR
-------------------------------------------------------------
Varad
Käibevara
Raha ja raha ekvivalendid 71 184
Nõuded ostjate vastu 3 333 246
Lühiajalised laenunõuded 4 751 2 599
Muud lühiajalised nõuded 43 57
Intressinõuded 641 1
Ettemaksed 1 656 473
Kinnisvara müügiks 13 808 5 060
Käibevara kokku 24 303 8 620
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 368 7
Muud pikaajalised nõuded 0 6
Sidusettevõtted 2 085 1 565
Kinnisvarainvesteeringud 21 618 13 170
Materiaalne- ja immateriaalne põhivara 564 240
Firmaväärtus 184 184
Põhivara kokku 24 819 15 173
Varad kokku 49 122 23 793
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 18 545 4 126
Kapitalirendi kohustus 73 27
Ostjate ettemaksed 356 402
Võlad hankijatele 1 416 631
Võlad töövõtjatele 169 127
Intressivõlad 905 148
Maksuvõlad 0 163
Lühiajalised kohustused kokku 21 466 5 624
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 955 3 891
Muud pikaajalised võlad 6 0
Väljaantud võlakirjad 4 912 0
Kapitalirendi kohustus 349 90
Edasilükkunud tulumaksukohustus 1 728 1 036
Pikaajalised kohustused kokku 7 950 5 017
Kohustused kokku 29 417 10 642
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 4 698 4 698
Reservid 470 1
Realiseerimata kursivahed 11 21
Jaotamata kasum 11 413 6 567
Emaettevõtte aktsionäride osa 16 592 11 287
Vähemusosaluse osa 3 114 1 864
Omakapital kokku 19 706 13 151
Omakapital ja kohustused kokku 49 122 23 793
-------------------------------------------------------------
Lisainformatsioon:
Meelis Šokman
Juhatuse esimees
Q Vara OÜ
Tel: 668 1600
Q Vara OÜ 12 kuu vahearuanne 2006
| Quelle: Q Vara
Anhänge
