Selskabsmeddelelse nr. 12/2007
Frederiksberg, 19. december 2007
Olicom uddyber ny strategi på den ekstraordinære generalforsamling 20. december
2007.
Frederiksberg, 19. december 2007: Olicom A/S, hvis aktier er noteret på OMX Den
Nordiske Børs i København, uddyber i dag sit forslag til ny strategi, som vil
blive præsenteret på Selskabets ekstraordinære generalforsamling, som afholdes
den 20. december 2007.
Ny strategi
Det er Selskabets vision at blive et betydeligt ejendomsselskab, der arbejder
bredt indenfor ejendomssegmentet, dvs. såvel investering i som udvikling af
ejendomme.
Det er Selskabets hensigt at arbejde bredt indenfor ejendomssegmentet og aktivt
afsøge det samlede marked for mulige investeringsemner, der kan generere
merværdi til Selskabets aktionærer. I den nære fremtid vil Selskabet geografisk
koncentrere sig om det danske marked og i mindre omfang det polske, medens det
på lidt længere sigt er hensigten også at entrere i det øvrige Østeuropa.
Selskabet vil arbejde projektorienteret og således løbende vurdere de samlede
ejendomsinvesteringer for at få fastlagt, om investeringen skal afhændes eller
alternativt beholdes, hvis dette anses at være den mest optimale løsning for
Selskabet.
Selskabet er i opstartsfasen en mindre operatør i et fragmenteret
ejendoms-marked, hvorfor Olicom i denne fase vil medvirke til en konsolidering
gennem eksempelvis opkøb via rettede emissioner og samarbejde med andre
ejendomsselskaber. Dette vil øge Selskabets mulighed for større opkøb og
investeringer, ligesom det på grund af stordriftsfordele vil forbedre
rentabiliteten.
Olicom har stadig tre bestående investeringer i teknologiselskaber, som fremover
ikke vil høre til Selskabets kerneområde, og disse vil derfor blive søgt
afhændet i en takt, som sikrer, at værdien af investeringerne maksimeres.
Forretningsmodel
Olicoms kompetencer, der skal underbygge forretningsmodellen, vil bl.a. blive
tilført selskabet i forbindelse med apportindskuddet af Castor Holding A/S og
Nygade 29-39, Ikast ApS, herunder tre medarbejdere med mange års erfaring fra
branchen og et udbygget netværk og indgående kendskab til den indskudte
forretning. Disse vil sammen med den administrerende direktør i Olicom, der
startede i Olicom i september måned og som også har stor erfaring fra
ejendomsbranchen, danne kernen i den nye organisation. Således har selskabet
tilpasset ledelsen til det nye forretningsområde med personer, der har den rette
kompetence til at drive forretning indenfor dette område og implementere den ny
strategi.
Det er hensigten, at Olicom på sigt skal øge kompetencen yderligere, men i
opstartsfasen vil det være nødvendigt at indgå partnerskab eller anvende
konsulentassistance for at få projekterne gennemført.
Selskabet vil agere i markedet under hensyntagen til at reducere risici mest
muligt, før der kontraheres i et nyt projekt. Der vil i forbindelse med
investeringer blive foretaget ”due diligence” indenfor relevante områder
herunder ejendommens tekniske, juridiske, økonomiske og miljømæssige forhold
m.m. Forretningsplanen er ligeledes tilpasset således, at selskabet vil bestræbe
sig på at have indgået bindende kontrakter med købere/lejere for en væsentlig
del af investeringssummen, før der større projekter igangsættes.
Aftalegrundlag
Som oplyst i tidligere meddelelser har Selskabet indgået en aftale med
ejendomsselskabet ADR nr. 1904 ApS (”ADR”) om nyemission og erhvervelse af en
ejendomsportefølje fra ADR. Aftalen er betinget af godkendelse af
emissionsvilkårene på en ekstraordinær generalforsamling, der nu afholdes den
20. december 2007. Aftalen indebærer, at ADR sikrer Olicoms driftslikviditet
frem til emissionens gennemførelse. Nyemissionen forventes at omfatte en
kapitaludvidelse på op til ca. 215 mio. kr. bestående af en rettet emission på
ca. 128 mio. kr. og efterfølgende en udbudt fortegningsemission på op til ca. 87
mio. kr. Gennem den rettede emission konverteres gæld for ca. 28 mio. kr., og
der erhverves 11 erhvervsejendomme fortrinsvis beliggende i Danmark med en
samlet nettoværdi på 100 mio. kr. Handelsværdien af ejendommene på 300 mio. kr.
er for de 281 mio. kr.'s vedkommende fastlagt på grundlag af vurderinger
foretaget af uafhængige valuarer, medens resten er fastsat på baggrund af nyligt
konstaterede anskaffelsessummer. Tegningskursen er aftalt at være aktiernes
nominelle værdi på 0,25 kr. pr. styk, som fremlagt til godkendelse på den
ekstraordinære generalforsamling den 20. december 2007.
Aktionærfordeling
Selskabets eksisterende aktionærer ejer før ovennævnte emission nominelt
4.341.604 kr. i aktiekapital. Godkendes den rettede emission på den
ekstraordinære generalforsamling vil ADR blive ejer af nominelt 128.326.316 kr.
af den samlede aktiekapital på 132.667.920 kr. eller 96,7% indtil den
efterfølgende fortegningsemission bliver gennemført. Bliver denne 100% tegnet af
andre end ADR, vil ADR være ejer af 58,5%, mens øvrige aktionærer vil eje af
41,5%.
ADR ejes 100% af direktør Jesper Jørgensen, Charlottenlund.
Ejendomsporteføljen
Ejendomsporteføljen, der vil blive apportindskudt via selskaberne Castor Holding
A/S og Nygade 29-39, Ikast ApS, og hvor den anførte værdi er benyttet til
fastsættelse af værdien af apportindskuddet, kan kort beskrives som følger:
Kanalvej 150-154, Lumbyvej 11, 5000 Odense.
Ejendommen er beliggende i den nordvestlige del af Odense by direkte ned til
Odense kanal, et område der forventes at gennemgå en stor udvikling gennem den
nærmeste årrække. Området omkring Odense Havn vil gennemgå en forvandling fra en
industrihavn til en ny, levende bydel. Kanalvej 150-154 ligger som udkantsområde
til den indre havn, og det må forventes, at forvandlingen af havnen på sigt vil
brede sig til dette område.
Ejendommen består af et stort antal bygninger opført i perioden 1940-2002.
Bebyggelsen består dels af 4 kontortårne af nyere dato på i alt 7.983 m² samt
kælder på 768 m².
En del af denne bygning har hidtil været anvendt af Odense Tekniske Skole til
undervisningsbrug, men fraflyttes af lejer i etaper således, at denne del af
lejemålet er fraflyttet ultimo 2007.
Halvdelen af arealet i kontortårnene er udlejet til SKAT og det resterende areal
påregnes udlejet over de næste 6-9 måneder.
Den øvrige del af ejendommen består af ca. 30 ejendomme på i alt 17.500 m² samt
kælder på 2.154 m² som anvendes til produktion/lager.
En del af disse bygninger er ledige.
Der kan bygges yderligere ca. 8.000 m² erhvervsbyggeri på grunden.
Lejeindtægten for 2007 udgør ca. 6,2 mio. kr. Ved fuld udlejning vil lejen
udgøre ca. 10 mio. kr.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 157,1 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 136,0 mio. kr. baseret på valuar-vurdering.
Hadsundvej 164, 8900 Randers.
Ejendommen er beliggende i den nordøstlige del af Randers by i et område, der er
bærer præg af at være det gamle kaserneområde.
Bygningsmassen er placeret ca. midt på grunden, og de udenom liggende friarealer
er for størstedelens vedkommende udlagt til grønt område. Foran bygningerne er
der et befæstet areal der giver gode tilkørselsforhold til diverse lastbiler
samt parkeringsforhold til Ejendommens lejere.
Ejendommen er bygget i flere etaper og er primært placeret i 3 grupper på
grunden. Bygningen er opført i 1957 med div. til og ombygninger i perioden
1973-1987.
Bygningerne anvendes til lager og produktion og har et samlet erhvervsareal på
19.942 m². Der kan bygges yderligere ca. 15.000 m² erhvervsbygninger på grunden.
Ejendommen er udlejet til 4 forskellige lejere for en samlet årlig leje på 4,3
mio. kr. inkl. driftsudgifter.
Et lejemål på 1.425 m² er ledigt, men påregnes udlejet for 0,3 mio. kr. p.a.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 35,5 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 44,7 mio. kr. baseret på valuarvurdering.
Nygade 29-39, 7430 Ikast
Ejendommene er beliggende centralt i Ikast by tæt på jernbanen i et mindre
område, der er udlagt til industrikvarter. På den anden side af Nygade er der
boligkvarter. Området er kendetegnet ved tidligere at have været aktivt
industriområde.
I starten af 2000 er hele facaden til Nygade renoveret i meget
flot arkitektonisk stil, hvilket har givet sig udslag i, at ejendommen er blevet
kåret som byens flotteste ejendom i 2004. Hovedbygningen ligger midt for
bygningsmassen og indeholder administrationsfløj. Store glaspartier præger det
flotte indgangsparti.
Ejendommen består af 12 særskilte bygninger indrettet til
fabrikation/ værksted og er opført i perioden 1954-1965 og væsentligt ombygget i
perioden 1970-1997.
Etagearealet er på i alt 18.431 m², medens grundarealet er på 27.984 m².
Bygningerne er delvist udlejede til en leje p.a. på 1,1 mio. kr.
Ved fuld udlejning udgør lejeindtægten ca. 3,0 mio. kr.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 32,8 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 33,7 mio. kr. baseret på valuarvurdering.
Kompasrosevej 6, Dragør (Hangar)
Ejendommen, som er beliggende på lejet grund i Københavns Lufthavns sydlige del,
er opført i 1989 og består af en lufthavnshangar, et kontorafsnit samt et
lager/værkstedsafsnit. Kontor- og lager/værkstedsafsnittet er beliggende omkring
hangaren i en hesteskoform. Ejendommens grundareal udgør 24.354 m²,hvoraf 8.800
m² er bebygget. Det samlede etageareal udgør ca. 11.410 m².
Bygningen er delvist udlejet til en leje på godt 3,5 mio. kr., og vil ved fuld
udlejning formentlig have en lejeindtægt på godt 5 mio. kr.
Ejendommen er ikke særskilt offentligt vurderet, men er under hensyntagen til
ejendommens særegenhed vurderet til at have en værdi på 40,0 mio. kr. baseret på
valuarvurdering.
Hiort Lorenzens Vej 55-59B, 6100 Haderslev.
Bygningen er opført i 1992 i mursten med tegltag.
Ejendommen består af 4 ejerlejligheder med et samlet areal på 756 m².
Ejendommen er udlejet til Aldi og en bodega med en samlet årlig leje på 0,6 mio.
kr.
Ejendommen er ikke vurderet, men er erhvervet af Castor Holding A/S for 9,5 mio.
kr. i 2007.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 7,7 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 9,5 mio. kr. baseret på anskaffelses-summen.
Istedvej 2, 6330 Padborg.
Bygningen er opført i 1989 som kombineret kontor- og lager.
Kontorarealet udgør 603 m² og lageret 1.807 m² eller i alt 2.410 m².
En del af lageret er udlejet for 0,2 mio. kr. p.a., medens resten af ejendommen
forventes genudlejet til 0,6 mio. kr. p.a.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 10,4 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 9,1 mio. kr. baseret på valuarvurdering.
Vandmestervej 18, 2630 Tåstrup.
Ejendommen består af flere mindre huse, som er sammenbyggede.
Bygningen er opført i 1981 med væsentlig til og ombygning i 1991.
Det samlede grundareal udgør 411 m².
Ejendommen anvendes til kontor og bolig, som er udlejet til 0,3 mio. kr.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 2,9 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 3,9 mio. kr. baseret på anskaffelses-summen.
Titangade 18, 2200 København N.
Ejendommen er opført i 1938 med en væsentlig til og ombygning i 1990.
Bebyggelsen er opført i mursten og halvdelen af ejendommen er i 2 etager.
Erhvervsarealet udgør 952 m² samt kælder på 32 m².
Ejendommen er udlejet til håndværksvirksomheder og forenings-virksomhed bortset
fra 98 m² som p.t. er ledigt.
Lejeindtægten for 2007 udgør ca. 0,5 mio. kr.
Værdiansættelsen er i afgørende grad påvirket af Københavns Kommunes
tilbagekøbsret på grunden, som kan gøres gældende i 2020.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 5,6 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 2,5 mio. kr. baseret på valuarvurdering.
Ribevej 6, 8900 Randers.
Ejendommen er en blandet fabriks- og lagerejendom, som er erhvervet fra
konkursboet efter Nordic Properties ApS.
Ejendommen har et grundareal på 4.193 m² og et erhvervsareal på 1.605 m².
Ejendommen er udlejet til 2 lejere som anvender 340 m² til kontor- og lager med
en samlet lejeindtægt på 0,1 mio. kr.
De ledige arealer udgør 1.265 m² som forventes udlejet til kr. 236/ m², som dog
først forventes at have virkning fra 2008.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 4,1 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 3,8 mio. kr. baseret på anskaffelses-summen.
Grøftebjergvej 25, 5492 Vissenbjerg.
Ejendommen har været anvendt som gartneri og består af drivhuse på i alt 23.000
m² og en nyere bolig- og kontorbygning på 394 m².
Grundarealet udgør 115.300 m².
Et mindre drivhus er udlejet, medens bolig- og kontorbygningen er under
udlejning til i alt ca. 0,1 mio. kr. p.a.
Ejendommen er ikke vurderet af ejendomsmægler, men værdien er fastsat efter
forventet salgssum.
Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2006 udgør 3,5 mio. kr.
Ejendommen er ansat til en værdi på 1,8 mio. kr. baseret på anskaffelses-summen.
Broby Sykehus, Sverige.
Ejendommen som tidligere har været anvendt som sygehus er beliggende i Broby
mellem Karlshamn og Kristiansstad i Skåne.
Bebyggelsen består af 21 bygninger med et samlet erhvervsareal på ca. 8.600 m².
Grundarealet udgør 510.424 m².
Kun en mindre del af bygningerne er udlejet for ca. 0,4 mio. SEK, hvortil kommer
indtægt fra skovhugst på ca. 0,2 mio. SEK.
Ejendommen er ansat til en værdi på 15,0 mio. kr. baseret på valuarvurdering.
Optionsaftale vedr. kapitalinteresser i Universe Art Sp. z o.o. og Universe
System Sp. z o.o.
Ud over ovennævnte ejendomsportefølje apportindskydes en optionsaftale
omfattende følgende aktieposter i to polske selskaber, som begge er engageret i
ejerlejlighedsprojekter i Krakow i Polen. Før Olicoms bestyrelse tager stilling
til eventuel udnyttelse heraf, vil der blive foretaget en fuld due diligence og
forretningsmæssig vurdering.
De 2 optioner omfatter
A) Nominelt PLN 24.500 i Universe Art Sp. z o.o. Aktieposten udgør 49% af
selskabets samlede aktiekapital. Aktieposten kan af Olicom erhverves mod et
kontant vederlag på DKK 32.000.000 med tillæg af rente på 8% fra 1. december
2007.
B) Nominelt PLN 20.000 i Universe System Sp. z o.o. Aktieposten udgør 40% af
selskabets samlede aktiekapital. Aktieposten kan af Olicom erhverves mod et
kontant vederlag på DKK 25.500.000 med tillæg af rente på 8% fra 1. december
2007.
Optionerne bortfalder d. 1. februar 2008.
Resultater i Castor Holding A/S og Nygade 29-39, Ikast ApS
Castor Holding A/S og Nygade 29-39, Ikast ApS forventes i 2007 at realisere
lejeindtægter i størrelsesordenen godt 17 mio. kr. samt netto drifts- og
administrationsomkostninger på ca. 9 mio. kr. Resultatet før regulering af
ejendomme til markedsværdi og før finansielle poster og skat forventes således i
niveauet 8 mio. kr., hvilket er ca. 1 mio. kr. mere end i 2006, men som
væsentligst skyldes, at ejendomsporteføljen i 2006 var mindre. Var hele
ejendomsporteføljen 100% udlejet på udbudte lejeniveauer, ville de samlede
lejeindtægter udgøre ca. 24 mio. kr. Selskaberne genererer i deres nuværende
situation et positivt cash flow.
Konklusion
Ved at indskyde de nævnte selskaber vil Olicom være etableret på
ejendomsmarkedet og således i gang med at iværksætte den nye strategi. Optionen
på ejendomsprojekterne i Polen vil, hvis de udnyttes, kunne bidrage yderligere
til implementeringen.
Udsagn om fremtiden
Denne pressemeddelelse indeholder udsagn om fremtiden, der er underkastet risici
og usikkerhed, som kan medføre, at de faktiske resultater afviger fra de
forventede resultater.
For yderligere information om Olicom se venligst www.olicom.com eller kontakt
adm. dir. Per Brøndum Andersen på tel. +45 4527 0000 eller på e-mail
pba@olicom.com.