Victoria Properties A/S oplevede fortsat fremgang i omsætningen for 1.-3.
kvartal 2011 blandt andet som følge af tilkøbte aktiviteter.
Driften af ejendomsporteføljen udvikler sig tilfredsstillende. Der er i 3.
kvartal gennemført lejeforhøjelser for en stor del af
boligudlejningsejendommene, og der er indgået flere erhvervslejekontrakter, som
vil reducere tomgangen.
Salget af ejendommen Westhafen i Frankfurt forløber som forventet. Det er
aktuelt solgt 32 af de 141 lejligheder (23%) til en samlet salgssum på EUR 11,9
mio. De op-nåede salgssummer svarer til bogført værdi og indebærer en væsentlig
avance i forhold til anskaffelsessummen.
Det markant faldende renteniveau i 3. kvartal har medført en betydelig stigning
i den negative markedsværdi på indgåede fastrenteaftaler.
Forventninger til årets resultat før skat, dagsværdireguleringer af
investeringsejen-domme og finansielle instrumenter præciseres til niveauet EUR
2,5 mio.
Victoria Properties A/S har indgået betingede aftaler med 4 banker omkring
erhvervelse af portefølje af boligudlejningsejendomme i Berlin.
Der vil i 4. kvartal 2011 blive gennemført en fortegningsemission med
fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer jf. særskilt meddelelse om
forløb af ekstraordinær generalforsamling.
Der forventes samtidig at blive gennemført en emission til markedskurs til
delvis betaling af den ejendomsportefølje, der er indgået betinget aftale om.
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Finansielle hovedtal | 2011 | 2010 | 2011 |
|(beløb i mio. euro hvis ikke andet er |1-3. kvartal|1-3. kvartal|helår (forv.)|
|anført) | | | |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Omsætning | 11,5 | 10,3 | - |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
| Omsætningsvækst | 11,7% | 4,1% | - |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Resultat før skat og | 2,3 | 0,6 |Niveauet 2,5 |
|dagsværdireguleringer | | | |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Dagsværdireguleringer af | -0,1 | 0 | - |
|investeringsejendomme | | | |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Dagsværdireguleringer af finansielle | -24,4 | -19,6 | - |
|instrumenter | | | |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Resultat før skat | -22,2 | -19,0 | - |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Resultat | -16,5 | -14,4 | |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
|Egenkapital | 31,4 | 37,6 | - |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
| Indre værdi | DKK 96,2 | DKK 141,5 | - |
+--------------------------------------+------------+------------+-------------+
Forventningen til 2011 præciseres
* For 2011 præciseres selskabets forventninger til årets resultat før skat,
dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter
til niveauet EUR 2,5 mio. Dette er en resultatfremgang i forhold til
tidligere år.
* Der forventes ligeledes et positivt cash flow fra driften.
Driften af nyerhvervet portefølje udvikler sig bedre end forventet, og tomgang i
Hamburg reduceres
* Pr. 1. januar 2011 erhvervede Victoria Properties A/S 11
boligudlejningsejendomme i Berlin og Hamborg. Ejendommene havde ved aftalens
indgåelse en værdi på ca. EUR 19,6 mio. (DKK 146,2 mio.). Der er herudover i
2011 erhvervet to nye ejendomme i porteføljen til en værdi af ca. EUR 2,9
mio. (DKK 22,1 mio.). Driften af den erhvervede ejendomsportefølje udvikler
sig bedre end forventet. Tomgangen er under 1%, og der er gennemført pæne
lejeforhøjelser for mange af lejerne som følge af stigningen i det generelle
lejeniveau i Berlin. For en enkelt ejendom er der varslet den maksimale
stigning på 20%.
* Generelt har den stigende efterspørgsel efter lejligheder i Berlin medført,
at der dels har kunnet varsles lejeforhøjelser, og dels opnås et højere
lejeniveau i forbindelse med den løbende normale lejerudskiftning.
* Udlejningsmulighederne for kontorejendomme i Hamborg er forbedret i forhold
til sidste år, og der forventes en fortsat forbedring i udlejningsgraden i
de næste kvartaler.
* Ledige lejemål i koncernens ejendomsportefølje udgjorde 10,7 % målt på
lejeindtægter og 8,7 % målt på areal ved udgangen af 3. kvartal 2011.
Medregnes lejemål, for hvilke, der er indgået lejeaftaler, men hvor lejeren
endnu ikke er flyttet ind, reduceres tomgangen til 8,5 % målt på
lejeindtægter og 6,8% målt på areal. Det drejer sig om flere lejeaftaler
vedrørende koncernens kontorejendomme i Hamburg. Herunder er der i august
indgået en 10 årig lejeaftale med en international kemikoncern på 2.200 kvm
i ejendommen Suhrenkamp i Hamburg.I 4. kvartal forventes der indgået flere
lejeaftaler vedrørende ejendommene i Hamburg med en yderligere reduktion af
tomgangen til følge.
* Tomgangen i Berlin udgør 3,3 % målt på lejeindtægter og 3,3 % målt på areal.
I Frankfurt udgør tomgangen 1,4 % målt på lejeindtægter og 1,0 % målt på
areal.
* Afhændelsen af ejendommen Westhafen i Frankfurt som ejerlejligheder forløber
som planlagt. Der er aktuelt solgt 32 lejligheder, 31 p-pladser i
parkeringskælder og 3 bådepladser. Dette svarer til 23% af samtlige
lejligheder. Den samlede salgssum udgør EUR 11,9 mio. (DKK 88,6 mio.) De
opnåede salgssummer svarer godt og vel til de bogførte værdier og som
budgetteret. Langt den overvejende del af lejlighederne er solgt til
eksisterende lejere. I september blev der gennemført en generel
lejeforhøjelse for ejendommen, hvilket øger de eksisterende lejeres
incitament til at købe deres egen lejlighed.
Soliditet og likviditetsmæssig situation vurderes tilfredsstillende
* Ved udgangen af 3. kvartal 2011 udgjorde selskabets soliditet 11,1% mod
17,5% ved udgangen af 2010. Koncernens soliditet er faldet pga. af den
negative dagsværdiregulering på koncernens finansielle instrumenter.
Eksklusive den negative markedsværdi af finansielle instrumenter, som ikke
har likviditetsmæssig betydning, ville soliditeten være ca. 22%.
* Victoria Properties likvide beholdninger udgjorde EUR 2,2 mio. (DKK 16,2
mio.) pr. 30. september 2011 mod EUR 3,6 mio. (DKK 26,9 mio.) ultimo 2010.
Koncernens soliditet og likviditetsmæssige situation vurderes fortsat at
være tilfredsstillende i lyset af den forestående kapitaludvidelse.
* Den vægtede gennemsnitlige effektive rente på koncernens nettorentebærende
gæld eksklusive rentemarginal udgjorde i perioden 1. januar 2011 til 30.
september 2011 2,1% p.a. mod 3,6% i samme periode sidste år. I 4. kvartal
forventes en stigning således, at den vægtede gennemsnitlige effektive rente
forventes at være ca. 2,5 % for hele 2011.
* Koncernen har afdækket renterisikoen for en betydelig del af den samlede
rentebærende gæld ved indgåelse af renteswapaftaler og swaptioner, herunder
er der indgået swapaftale med en hovedstol på EUR 76 mio. med en løbetid på
30 år. Swapaftalen starter 1. januar 2012 og har en fast rente på 4,5 %. Den
overvejende del af koncernens variabelt forrentede gæld er renteafdækket for
størstedelen af 2012 til en lavere rente end den aktuelle markedsrente.
* Den samlede akkumulerede negative dagsværdiregulering på
rentesikringsaftaler udgjorde pr. 30. september 2011 EUR 40,0 mio. (DKK
298,6 mio.).
Fortegningsemission
* I december 2011 vil Victoria Properties A/S gennemføre en emission af nye
aktier. Emissionen vil blive gennemført som en fortegningsemission, jf.
fondsbørsmeddelelse nr. 136 af 17. november 2011 om forløbet af
ekstraordinær generalforsamling.
* Fortegningsemissionen vil blive gennemført med en tegningskurs på DKK 85,00
pr. aktie og således, at én nuværende aktie giver ret til at tegne én ny
aktie. Ved fuldtegning vil det kontante provenu udgøre DKK 209,1 mio. før
omkostninger. En kreds af selskabets nuværende kerneaktionærer har på
forhånd afgivet uigenkaldelige tegningstilsagn om tegning af nye aktier for
DKK 150 mio. Der er desuden modtaget positive tilkendegivelser fra flere
aktionærer omkring tegning af nye aktier. Emissionen forventes ikke at blive
fuldt garanteret på forhånd.
* Provenuet fra den kontante emission skal anvendes til at indfri koncernens
bridgefinansiering hos FIH Erhvervsbank A/S på EUR 21,7 mio. (DKK 161,9
mio.) samt til delvis betaling for erhvervelse af portefølje af
boligudlejningsejendomme i Berlin.
* Der forventes samtidig gennemført en rettet emission til markedskurs
ligeledes som delvis betaling for erhvervelse af porteføljen af
boligudlejningsejendomme. Den rettede emission forventes at udgøre en
kursværdi på ca. DKK 85 mio., såfremt alle de nedenfor omtalte betingede
aftaler bliver endelige inden udløbet af 2011.
* Emissionen forventes afsluttet ultimo december 2011, og FIH Erhvervsbank A/S
har forlænget koncernens bridgefinansiering således, at denne nu løber frem
til 31. december 2011.
Betinget aftale om erhvervelse af større ejendomsportefølje i Berlin
* Victoria Properties har indgået betingede aftaler med fire danske banker om
erhvervelse af en større portefølje af boligudlejningsejendomme i Berlin.
Porteføljen har en værdi på ca. DKK 1 mia. og vil således kunne medføre en
forøgelse af koncernens ejendomsportefølje og omsætning på ca. 50%.
* Porteføljen består af 86 centralt beliggende ejendomme i Berlin og har en
værdi på ca. EUR 125 mio.(DKK 930 mio.) og omfatter 1.961 lejemål, heraf
1.767 boliglejemål og 194 erhvervs-lejemål. Det samlede udlejningsareal
udgør 143.030 kvadratmeter.
* Den årlige lejeindtægt udgør aktuelt EUR 9,1 mio.(DKK 67,8 mio.). Tomgangen
udgør knap 5%.
* Erhvervelsen vil finde sted efter samme model som den mindre akkvisition,
som Victoria Properties A/S gennemførte ultimo 2010. Erhvervelsen vil
således blive finansieret ved en overtagelse af den hidtidige 1.
prioritetsfinansiering ydet af tyske banker. Denne finansiering udgør ca.
75% af købesummen, og tilknyttede fastrenteaftaler udgør yderligere ca. 10%
af købesummen. Den resterende del af købesummen erlægges ved udstedelse af
nye aktier i Victoria Properties A/S og en kontant betaling til sælgerne.
* Erhvervelsen vil finde sted via en erhvervelse af selskabsandelene i syv
tyske ejendomsselskaber, hvorved Victoria Properties A/S direkte og
indirekte vil komme til at eje 99,7% af ejendomsporteføljen. Victoria
Properties A/S erhverver samtidig de oprindelige pantesikrede fordringer
m.v. fra bankerne.
* Købesummen for ejendommene svarer til EUR 874 pr. kvm. (DKK 6.511)
* Den kontante del af købesummen udgør EUR 8,7 mio. (DKK 64,7 mio.). En del af
den kontante del af betalingen planlægges finansieret via en andel af
provenuet fra kapitaludvidelsen som gennemføres i december. Såfremt den
kontante fortegningsemission i december ikke bliver fuldtegnet, er det med
sælgerne drøftet, at en del af den kontante betaling eventuelt kan erlægges
i aktier, ligesom det er forventningen, at en andel vil kunne udskydes til
senere betaling, hvorved den vil kunne blive betalt af den løbende
driftsmæssige indtjening i Victoria Properties koncernen. Betaling med
yderligere aktier og/eller udskydelse af betalingen er dog ikke endnu
accepteret af sælgerne, hvorfor der er en risiko for, at en eller flere af
handlerne ikke gennemføres, hvis sælgerne ikke accepterer sådanne vilkår.
* Udover den kontante betaling forventes der udstedt op mod ca. 935.500 nye
aktier i en rettet emission til markedskurs til de sælgende banker ligeledes
som delvis betaling for de erhvervede selskaber og pantesikrede fordringer.
* De indgåede aftaler er betinget af en godkendelse fra de tyske 1.
prioritetsbanker omkring en videreførelse af de nuværende låne- og
swapaftaler på uændrede vilkår, og de er endvidere betinget af, at Victoria
Properties A/S opnår et tilstrækkeligt kontant provenu fra den forestående
fortegningsemission til at kunne gennemføre en eller flere af aftalerne. Den
forestående fortegningsemission forventes ikke fuldt ud at være garanteret
fuldtegning på forhånd. Aftalerne er betinget frem til 28. december 2011,
hvorefter parterne står frit, såfremt betingelserne ikke måtte være opfyldt.
* Aftalerne er indgået som fire uafhængige aftaler, der kan afvikles
uafhængigt af hinanden.
Asset management aftaler
* Victoria Properties A/S har i august indgået asset management aftale for 33
boligudlejningsejendomme beliggende i Berlin. Ejendommene har en værdi på
ca. EUR 43 mio. (DKK 320 mio.) og kontrolleres af en større dansk finansiel
koncern.
* I oktober har Victoria Properties A/S indgået asset management aftale for en
portefølje på 60 boligudlejningsejendomme beliggende i Berlin. Ejendommene
har en værdi på ca. EUR 135 mio. (DKK 1.000 mio.) Ejendomsporteføljen
kontrolleres af to finansielle koncerner.
* Med indgåelse af de to asset management aktiviteter har Victoria Properties
A/S sikret en synlig og betydelig rolle på ejendomsmarkedet i Berlin,
ligesom aftalerne bidrager til administrative og operative synergieffekter.
Yderligere oplysninger:
Peter Westphal
Adm. direktør
Telefon: 4547 7500
E-mail: pw@victoriaproperties.dk
[HUG#1564997]
