Technopolis-konsernin osavuosikatsaus 1.1.–30.6.2013

TECHNOPOLIS OYJ          OSAVUOSIKATSAUS        16.8.2013  klo 8.00

Technopolis-konsernin osavuosikatsaus 1.1.–30.6.2013

Pääkohdat kaudelta 1-6/2013 verrattuna 1-6/2012:

- liikevaihto nousi 60,9 (52,1) milj. euroon, jossa kasvua 16,8 %
- käyttökate nousi 30,2 (25,9) milj. euroon, jossa kasvua 16,5 %
- liikevoitto nousi 22,4 (18,8) milj. euroon, sisältäen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon -6,5 (-6,2) milj. euron muutoksen
- tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli 9,7 (8,1) milj. euroa
- tulos/osake oli 0,11 (0,13) euroa
- liiketoiminnan rahavirta/osake oli 0,28 (0,21) euroa
- taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 (94,1) %
- nettovarallisuus/osake oli 5,52 (5,38) euroa

Liikevaihdon ja käyttökatteen kasvu johtuivat pääosin 13,6 % vertailukautta suuremmasta pinta-alasta ja vertailukelpoisten vuokrien 0,9 %:n noususta. Kun mukaan luetaan 31.5.2013 toteutunut Vilnan kauppa, niin pinta-alan kasvu oli 18,8 %. Tuloslukuihin vaikuttivat negatiivisesti sijoituskiinteistöjen -6,5 (-6,2) milj. euron käypien arvojen muutokset ja Venäjän ruplan heikentymisestä rahoituseriin kirjatut -4,1 milj. euron realisoitumattomat tappiot. Ilman käypien arvojen muutoksia liikevoitto oli 28,9 (24,9) milj. euroa ja verovaikutukset huomioiden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli 14,2 (12,4) milj. euroa. Liikevoitto ilman käypien arvojen muutoksia kasvoi 15,8 % ja tulos verovaikutukset huomioiden 14,2 %. Kauden tulosta heikensivät 0,8 milj. euron kertaluontoiset erät, jotka liittyivät palveluliiketoiminnan uudelleenjärjestelyihin, aiempiin investointeihin ja Suomessa kiinteistökohteiden yhtiöittämiseen.

*) EPRA = European Real Estate Association

Toimitusjohtaja Keith Silverang:

Alkuvuotta leimasi talouden yleinen epävarmuus. Viime vuosien haastavat taloudelliset olosuhteet jatkunevat myös tulevaisuudessa. Technopolis on rakentanut strategian ja palvelukonseptin, jotka ovat osoittautuneet toimiviksi haastavissakin olosuhteissa. Technopoliksen päämääränä on jatkaa kannattavaa kasvua ja hyödyntää investointimahdollisuuksia, joita vallitseva markkinatilanne saattaa luoda.

Yhtiön liikevaihto ja käyttökate kasvoivat viime vuoden vastaavaan aikaan ja edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Technopolis pystyi edellisestä vuosineljänneksestä nostamaan olemassa olevien kiinteistöjensä taloudellisia vuokrausasteita ja rakenteilla olevien kohteiden esivuokrausasteita. Maksuvalmius ja vakavaraisuus säilyivät hyvällä tasolla ensimmäisen vuosipuoliskon aikana. Kiinteistöjen käyvät arvot laskivat pääosin pääkaupunkiseudulla ja Oulussa markkinoiden nettotuottovaatimuksien nousun vuoksi. Venäjällä käypiä arvoja laski ruplan heikentyminen suhteessa euroon. Nettotuottovaatimusten nousuun vaikuttivat talouden yleinen epävarmuus, kiinteistömarkkinoiden alhainen likviditeetti ja vientiteollisuuteen liittyvät epävarmuustekijät.

Taloudellinen vuokrausaste nousi 92,2 %:sta 92,7 %:iin verrattuna vuoden 2013 ensimmäiseen neljännekseen. Nousun taustalla oli hyvä menestys tilojen vuokraamisessa, muun muassa Kuopion kampukselle tärkeän 3 700 neliömetrin sopimuksen voimaantulo ja Vilnan kampuksen sisällyttäminen vuokrausasteeseen kesäkuun alusta alkaen.

Vilnan toimintojen haltuunotto on edennyt suunnitelmien mukaisesti ja Gama-rakennuksen esivuokrausaste on noussut odotuksia nopeammin. Uskomme, että koko kampus on täyteen vuokrattuna vuoden loppuun mennessä, mikä voisi avata mahdollisuuden laajennusinvestointiin. Technopolis etsii aktiivisesti myös uusia investointimahdollisuuksia Suomesta ja ulkomailta.

Elokuussa Technopoliksen hallitus totesi vuosittaisessa strategian arvioinnissaan, että yhtiön strategia on edelleen toimiva. Technopoliksen liikevaihto on kasvanut lähes 75 % ja käyttökate yli 80 % vuodesta 2008, yhtiön talous on kunnossa ja meillä on hyvä toimintakonsepti. Tavoitteet ovat haastavat, mutta meillä on edellytyksiä saavuttaa ne. Tästä on hyvä jatkaa.

Yhtiön liiketoimintaympäristö

Finanssialan keskusliiton keräämän konsensusennusteen mukaan Suomen bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan 0,1 % vuonna 2013. Bruttokansantuotetta heikentää nouseva työttömyys ja kiristyneen verotuksen alentama yksityinen kulutus. Ennusteiden mukaan työttömyys nousee 8,3 %:iin ja inflaatio laskee 2,1 %:iin.

Venäjän talous on säilynyt suhteellisen vahvana, mutta öljyn hinnan nousun taittuminen hidastanee talouskasvua. Vuoden 2013 bruttokansantuotteen on ennustettu kasvavan 2,8 %. Inflaation on ennustettu nousevan 6,5 %:iin ja työttömyysasteen pysyvän 5,5 %:ssa.

Viron bruttokansantuotteen on ennustettu kasvavan vuonna 2013 noin 2,8 %, jota tukee vientisektorin hyvä hintakilpailukyky. Työttömyysasteen on ennustettu laskevan 9,3 %:iin ja inflaation hidastuvan hieman 3,3 %:iin.

Liettuassa yksityinen kulutus ja vienti tukevat bruttokansantuotteen kasvua, ja sen on ennustettu kasvavan 3,3 % vuonna 2013. Työttömyysasteen on ennustettu laskevan 11,7 %:iin ja inflaation hidastuvan 2,6 %:iin.

Taloudelliset vuokrausasteet

Yleisestä taloudellisesta epävarmuudesta huolimatta Technopoliksen toimitilakysyntä on säilynyt hyvällä tasolla. Konsernin taloudelliset vuokrausasteet:

*) Vilnan kampuksen omistusoikeus siirtyi 31.5.2013

Oulun taloudellista vuokrausastetta alentaa 12.2.2013 hankittu Peltolan kampus, jonka taloudellinen vuokrausaste 30.6.2013 oli 63,4 %. Kampuksen taloudellisen vuokrausasteen arvioidaan nousevan olennaisesti vuoden loppuun mennessä. Kuopiossa solmitut koulutussektorin vuokrasopimukset nostivat taloudellisen vuokrausasteen 93,9 %:iin.

Liiketoimintasegmentit

Maantieteelliset segmentit

Suomen liiketoiminnan liikevaihto sekä käyttökate kehittyivät positiivisesti tammi-kesäkuussa 2013. Liikevaihto oli 54,5 (47,3) milj. euroa ja käyttökate 27,4 (24,1) milj. euroa. Käyttökateprosentti oli 50,4 (51,0) %, jota laski alentunut taloudellinen vuokrausaste. Vuoden 2012 ensimmäiseen puolivuotiskauteen verrattuna liikevaihto kasvoi 15,0 % ja käyttökate 13,7 %.

Tallinnan lentokenttäkampuksen tammi-kesäkuun 2013 liikevaihto oli 3,2 (2,4) milj. euroa ja käyttökate 1,6 (1,4) milj. euroa. Liikevaihtoa nostivat kasvanut taloudellinen vuokrausaste sekä hoitovastikkeen kirjauskäytännön yhdenmukaistaminen konsernin yleisen kirjauskäytännön mukaiseksi kuluvan vuoden alusta lähtien. Tammi-kesäkuussa 2013 kirjaamiskäytännön yhtenäistämisen vaikutuksella eliminoitu vertailukelpoinen liikevaihto oli 2,6 milj. euroa ja käyttökateprosentti 63,5 (59,4) %. Verrattuna vuoden 2012 ensimmäiseen puolivuotiskauteen vertailukelpoinen liikevaihto kasvoi 8,3 % ja käyttökate 15,6 %.

Tammi-kesäkuussa 2013 Pietarin lentokenttäkampuksen liikevaihto oli 2,6 (2,4) milj. euroa ja käyttökate 0,7 (0,6) milj. euroa. Käyttökateprosentti oli 24,6 (24,5) %. Konsernin muita maantieteellisiä segmenttejä alhaisempi käyttökateprosentti johtuu yksikön pienestä mittakaavasta. Kampuksen liikevaihdon arvioidaan kaksinkertaistuvan ja käyttökatteen kolminkertaistuvan laajennuksen valmistuessa.

Liettuasta ostettu Vilnan kampus sisällytettiin osaksi konsernia 31.5.2013. Yksikön liikevaihto oli kesäkuun aikana 0,6 milj. euroa ja käyttökate 0,5 milj. euroa. Lukuihin sisältyy 0,2 milj. euron kertaluonteinen tuotto. Kuluvan vuoden liikevaihdon arvioidaan olevan noin 3,5–3,6 milj. euroa ja käyttökatteen noin 2,5–2,7 milj. euroa.

Toimitila- ja palveluliiketoiminta

Tammi-kesäkuussa 2013 liikevaihdosta 87,9 (86,7) % muodostui vuokratuotoista ja 12,1 (13,3) % palvelutuotoista.

Liikevaihdon ja käyttökatteen jakauma ilman eliminointeja liiketoiminnoittain oli seuraava:

Tammi-kesäkuun 2013 aikana toimitilaliiketoiminnan käyttökateprosentti laski 2,9 prosenttiyksikköä edellisen vuoden vastaavaan aikaan verrattuna, johtuen alentuneesta taloudellisesta vuokrausasteesta. Palveluliiketoiminnan käyttökate suhteessa liikevaihtoon nousi 13,9 (9,4) %:iin, johtuen liiketoiminnan uudelleenjärjestelyistä.

Taloudellinen kehitys

Konsernin katsauskauden liikevaihto oli 60,9 (52,1) milj. euroa, jossa oli kasvua 16,8 % tammi-kesäkuuhun 2012 verrattuna. Kasvu koostui pääosin 13,6 % kasvaneesta pinta-alasta ja indeksikorotusten nostamien vertailukelpoisten vuokrien 0,9 %:n kasvusta. Vilnan kampus mukaan lukien pinta-ala lisääntyi vuodessa 18,8 %. Konsernin käyttökate nousi tammi-kesäkuussa 30,2 (25,9) milj. euroon, jossa oli kasvua 16,5 %. Käyttökatemarginaali oli 49,5 (49,0) %. Käyttökatetta alensivat katsauskauden 0,8 milj. euron kertaluonteiset kulut, jotka liittyivät aiempiin investointeihin, palveluliiketoiminnan uudelleenjärjestelyyn ja kiinteistökohteiden yhtiöittämiseen viidelle Suomessa alueellisesti toimivalle yhtiölle. Kauden tulokseen vaikuttivat negatiivisesti sijoituskiinteistöjen -6,5 (-6,2) milj. euron käypien arvojen muutokset. Konsernin liikevoitto oli 22,4 (18,8) milj. euroa. Ilman käypien arvojen muutoksia liikevoitto oli 28,9 (24,9) milj. euroa.

Tammi-kesäkuussa konsernin nettorahoituskulut olivat 10,0 (7,2) milj. euroa. Nettorahoituskuluihin vaikuttivat vertailukautta 4,0 milj. euroa suuremmat realisoitumattomat valuuttakurssitappiot, jotka olivat -4,1 (-0,1) milj. euroa. Tappiot johtuivat tytäryhtiön euromääräisistä lainoista ruplan kurssin heikennyttyä. Konsernin tulos ennen veroja oli 12,4 (11,6) milj. euroa. Tulos ennen veroja ilman käypien arvojen muutoksia oli 18,9 (17,8) milj. euroa.

Huhti-kesäkuussa 2013 realisoitumattomat valuuttakurssitappiot olivat -4,5 (-2,3) milj. euroa.

EPRA:n mukainen operatiivinen tulos kasvoi 48,2 % ja oli vuoden 2013 tammi-kesäkuussa 18,5 (12,5) milj. euroa. Osakekohtainen tulos nousi 0,24 (0,19) euroon osakkeelta. EPRA:n mukaisen tuloksen kasvuun vaikuttivat liikevaihdon ja käyttökatteen nousu sekä operatiivisten rahoituskulujen ja verojen lasku. Rahoituskulut olivat 5,8 (7,0) milj. euroa ja verot 3,8 (4,3) milj. euroa.

Asiakkuudet ja sopimuskanta

Technopoliksella on yhteensä noin 1 400 asiakasta ja sen tiloissa työskentelee 26 000 työntekijää. Kaksikymmentä suurinta asiakasta vuokraavat noin 38 % yhtiön vuokrattavasta pinta-alasta.

Yhtiön solmimat pitkät määräaikaiset vuokrasopimukset nostivat keskimääräistä voimassaoloaikaa 10 kuukaudella ja vuokrasopimuskannan arvoa 42,8 %:lla edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna.

Kiinteistöomaisuus ja investoinnit

Technopoliksen toimitilat sijoittuvat hyvien kulkuyhteyksien varrelle lähelle yliopistoja, lentokenttiä tai kaupunkien keskustoja. Yhtiö on investoinut vuoden 2013 aikana kaikkiin toimintamaihinsa.

Konsernin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot kauden lopussa olivat yhteensä 1 126,2 (944,0) milj. euroa, josta valmiiden sijoituskiinteistöjen osuus oli 1 044,6 (902,6) milj. euroa ja rakenteilla olevien kohteiden 81,6 (41,4) milj. euroa. Nettovuokratuotto laski 7,5 (7,7) %:iin, johtuen Suomen alentuneista taloudellisista vuokrausasteista.

Ulkopuolisten arvioitsijoiden antama sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimus konsernin koko kiinteistökannalle oli 8,1 (8,0) %, jonka mukaisesti kiinteistöjen käyvät arvot on laskettu.

Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen pinta-ala oli kauden lopussa yhteensä 717 500 (604 200) kerrosneliömetriä.

Pääkaupunkiseudun kiinteistöjen pinta-alan lasku johtui Espoon Tekniikantie 21:ssä sijainneiden rakennusten purkamisesta. Vilnan kampus Liettuassa sisällytettiin lukuihin 31.5.2013 alkaen.

Viimeisen 12 kuukauden aikana ostetut, valmistuneet ja katsauskaudella rakenteilla olevat kohteet ja niiden vuokrattavat pinta-alat:

*) Vilnan kaupan yhteissumma sisältäen kaikki vaiheet

**) esivuokrausaste 15.8.2013
***) käyttöönotto vaiheittain

Kaikki Technopoliksen rakenteilla olevat hankkeet ovat olemassa olevien kampusten laajennuksia.

Rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli 1 202,2 (1 000,7) milj. euroa, josta vierasta pääomaa oli 732,9 (629,6) milj. euroa. Konsernin oma pääoma/osake oli 4,97 (4,71) euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli 39,3 (37,3) %, jota hybridilaina nosti 6,2 prosenttiyksikköä. Luototusaste oli 57,8 (58,2) %. Konsernin nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 136,8 (147,7) % ja koronmaksukyky oli 5,5 (3,9).

Yhtiö rahoittaa investointinsa lähtökohtaisesti 35 %:sesti omalla pääomalla ja jäljelle jäävän 65 %:in osuuden vieraalla pääomalla, jonka vakuutena on investoinnin kohteena oleva kiinteistö.

Kauden lopussa korollisia velkoja rahoituslaitoksilta oli 658,8 (555,1) milj. euroa ja lainapääomilla painotettu laina-aika oli 8,3 (8,8) vuotta. Korollisten velkojen keskikorko oli 2,07 (2,32) %. Kauden lopussa konsernin korkosidonnaisuusaika oli 2,0 (1,6) vuotta. Kauden lopussa korollisista veloista 60,2 (65,2) % oli vaihtuvakorkoisia lainoja ja 39,8 (34,8) % oli kiinteäkorkoisia 13 - 60 kuukauden ajalle. Koronvaihtosopimusten lisääntynyt käyttö kasvatti kiinteäkorkoisten lainojen osuutta. Vaihtuvakorkoisista veloista 3,9 % on sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 56,3 % on sidottu 3 - 12 kuukauden euribor-korkoon.

Yhtiön lainoista kovenantteja sisältyy 477,2 (371,4) milj. euron lainapääomaan, josta omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyy 361,0 (331,9) milj. euroon lainoja. Takaisinmaksuehto sisältyy 203,4 (144,0) milj. euroon lainoista. Takaisinmaksuehto täyttyy, jos omavaraisuusaste laskee alle 30 %:iin. Ehto korkomarginaalin nostamisesta sisältyy 157,8 (147,8) milj. euroon lainoista. Jos omavaraisuusaste laskisi alle 33 %:iin, lainojen korkokulut kasvaisivat vuositasolla 0,5 (0,4) milj. euroa.

Technopolis laski liikkeeseen 75 milj. euron oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan eli hybridilainan maaliskuussa 2013. Lainan vuotuinen kuponkikorko on 7,5 %. Lainalla ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin viiden vuoden kuluttua liikkeeseenlaskusta.

Katsauskauden päättyessä Technopoliksella oli sitovia käyttämättömiä luottolimiittejä 131,6 (137,9) milj. euroa ja rahavaroja 16,7 (6,9) milj. euroa. Luottolimiiteistä 106,5 (114,7) milj. euroa koostuu lainalimiiteistä ja 25,1 (23,2) milj. euroa shekkitililimiitistä. Lisäksi yhtiöllä on kooltaan 120,0 (120,0) milj. euron yritystodistusohjelma, josta oli katsauskauden päättyessä käytössä 50,0 (21,0) milj. euroa.

Katsauskautta seuraavan 12 kuukauden aikana olemassa olevista korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 130,5 (82,0) milj. euroa.

Katsauskauden lopussa yhtiön viisi suurinta luotonantajaa olivat Euroopan investointipankki, Handelsbanken, OP-Pohjola-ryhmä, Nordea ja Danske Bank. Niiden luotonanto yhtiölle oli yhteensä 467,9 milj. euroa.

Yhden prosenttiyksikön rahamarkkinakorkojen muutos nostaisi korkokuluja vuositasolla 2,8 (2,7) milj. euroa. Katsauskauden päättyessä koronvaihtosopimuksia oli 233,3 (162,0) milj. euron pääoman määrälle. Korollisten velkojen suojausaste oli 35,4 (29,2) %.

Organisaatio ja henkilöstö

Technopolis Oyj:n toimitusjohtajana toimii Keith Silverang. Yhtiön varatoimitusjohtajana toimii talousjohtaja Reijo Tauriainen.

Konsernin johtoryhmään kuuluvat: Keith Silverang, Reijo Tauriainen, Juha Juntunen, Sami Juutinen, Kari Kokkonen ja Outi Raekivi. Yhtiön kasvustrategian tukemiseksi johtoryhmän jäsenten vastuualueita on tarkennettu siten, että 1.1.2014 alkaen Sami Juutinen vastaa sijoitusjohtajana koko konsernin yrityskaupoista ja divestoinneista. Samalla Suomen liiketoimintojen sekä myynnin ja markkinoinnin johtaja Juha Juntunen siirtyy entisten tehtäviensä lisäksi operatiivisena johtajana vastaamaan yhtiön liiketoiminnasta kaikissa yksiköissä.

Technopoliksen operatiivinen organisaatio käsittää neljä maantieteellistä yksikköä: Suomi, Liettua, Venäjä ja Viro. Konsernin organisaatiossa on lisäksi matriisitoiminnot konsernin kiinteistökehityksen, palveluiden, markkinoinnin sekä konsernin tukitoimintojen toteuttamiseksi.

Katsauskaudella konsernin palveluksessa oli keskimäärin 184 (177) henkilöä. Toimitilaliiketoiminnassa työskenteli keskimäärin 64 (65) henkilöä, palveluliiketoiminnassa 78 (74) henkilöä ja konsernitoiminnoissa 42 (38) henkilöä. Katsauskauden lopussa koko konsernin henkilöstömäärä oli 183 (180).

Ympäristö

Yhtiön ympäristöstrategian 2011 - 2015 keskeisinä tavoitteina on vähentää vertailukelpoista energian kulutusta 10 %, veden kulutusta 8 % sekä hiilidioksidipäästöjä 20 % verrattuna vuoteen 2011.

Suomen yksiköiden kumulatiivinen vertailu perusvuoteen 2011:

Vertailussa on mukana koko vuoden yhtiön hallussa ollut vertailukelpoinen kiinteistökanta. Kiinteistöjen energiakatselmusten ja säästötoimenpiteiden myötä kasvanut energiatehokkuus on alentanut energian kulutusta ja hiilidioksidipäästöjä. Viime vuoden vastaavaan aikaan verrattuna Technopoliksella on neljä uutta energiatehokasta LEED-sertifikaatin saanutta kiinteistöä. LEED-kohteiden energiankulutuksen on arvioitu olevan vähintään 10 % alempi kuin vastaavanlaisten perinteisten kiinteistöjen.

Strategiset taloudelliset tavoitteet

Yhtiön hallitus vahvisti 15.8.2013 yhtiön strategiset taloudelliset tavoitteet vuosille 2014 - 2016. Yhtiö piti ennallaan liikevaihdon ja käyttökatteen vuotuisen 15 % keskimääräisen kasvutavoitteen, Suomen ulkopuolisen liiketoiminnan 50 milj. euron liikevaihdon tavoitteen vuoden 2016 loppuun mennessä ja omavaraisuusasteen tavoitetason vähintään 35 % yli suhdanteen.

Yhtiön hallitus tarkensi vuotuista 6 % sijoitetun pääoman tuottotavoitetta koskemaan vain operatiivista liiketoimintaa. Tarkennettu sijoitetun pääoman tuottotavoite perustuu EPRA-suosituksiin aiempien IFRS-standardien mukaan laskettujen lukujen sijaan eliminoiden tuotoista muun muassa käypien arvojen muutokset.

Osinkopolitiikkaa muutettiin vastaamaan paremmin yhtiön kasvutavoitteita. Osinkopolitiikkansa mukaisesti yhtiö pyrkii jakamaan vuosittain osinkona keskimäärin 1/3 nettotuloksesta ilman käypien arvojen muutoksia ja niiden verovaikutuksia.

Osana kansainvälistymistavoitteitaan Technopolis analysoi mahdollisia kasvukohteita Itämeren alueelta ja Pohjoismaista. Keskeisinä kriteereinä hankinnoille ovat kohteen riittävä koko ja kasvumahdollisuudet, erinomainen sijainti kasvukeskuksissa, korkealaatuinen ja muuntojoustava kiinteistökanta sekä positiivinen kassavirta. Hankinnan tulee vaikuttaa positiivisesti osakekohtaiseen tulokseen ja lisäksi ostettavan kohteen ja asiakaskannan tulee soveltua Technopoliksen liiketoimintakonseptiin. Yhtiö tutkii myös joidenkin konseptiinsa sopimattomien kohteiden myymistä.

Arvio toiminnan riskeistä ja epävarmuustekijöistä

Technopoliksen liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen, mikä ilmenee rahoitus- ja asiakasriskeinä sekä kansainvälisen liiketoiminnan riskeinä.

Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivista vaikutusta yhtiön tulokseen, rahoitusasemaan ja kassavirtaan. Tarvittaessa yhtiö käyttää korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia korkoriskiltä suojautumiseen. Yhtiön korkoriskipolitiikan tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen pohjalta.

Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että konsernin lainasalkku on riittävän hajautettu lainojen takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta. Rahoitusriskin hallitsemiseksi Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä ja monipuolista rahoitusinstrumenttien valikoimaa sekä ylläpitää riittävää vakavaraisuutta.

Rahoitusmarkkinoiden epävakaus voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä lainamarginaaleihin tulevaisuudessa.

Ulkomaiden lainsäädännön poikkeavuus Suomen lainsäädännöstä sekä viranomaiskäytäntöjen erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa riskejä.

Valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Valuuttamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Näistä aiheutuneet kurssierot kirjataan laajan tuloslaskelman muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta ja julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Taloudellisen vuokrausasteen alentuminen voi pienentää vuokra- ja palvelutuottoja ja tulosta sekä alentaa sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja ja sitä kautta omavaraisuusastetta. Nykyinen sopimusrakenne antaa asiakkaille mahdollisuuden joustavasti muuttaa toimitilojen määrää liiketoiminnan muuttuessa. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin konsernille, mutta se on olennainen osa Technopoliksen palvelukonseptia. Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa.

Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laatuun sekä kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja mm. energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen. Technopolis suorittaa kiinteistöjen ostojen yhteydessä normaalit kiinteistö- ja ympäristökatselmukset ennen lopullista sitoutumista kauppaan. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella.

Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset saattavat vaikuttaa yhtiön tuloskehitykseen merkittävästi sijoituskiinteistöjen käypien arvojen kautta. Markkinoiden tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Arvonmuutokset vaikuttavat yhtiön liikevoittoon joko sitä nostaen tai laskien. Markkinoiden tuottovaatimusten muutoksilla ei ole välitöntä vaikutusta yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen tai kassavirtaan, mutta sijoituskiinteistöjen negatiivinen arvonmuutos voi laskea yhtiön omavaraisuusastetta siten, että lainasopimusten kovenanttiehto täyttyy. Tällöin arvonmuutoksella on vaikutus kassavirtaan ja tilikauden tulokseen.

Konsernirakenne

Technopolis-konserniin kuuluu emoyhtiö Technopolis Oyj, jonka tytäryhtiöillä on toimintaa Suomessa, Liettuassa, Venäjällä ja Virossa. Suomessa emoyhtiöllä on useita tytär- ja osakkuusyhtiöitä. Liettuassa emoyhtiöllä on tytäryhtiö Technopolis Lietuva UAB (100 %), joka omistaa Vilnan kampukseen liittyvät kolme kiinteistöyhtiötä.  Venäjällä emoyhtiöllä on kaksi yhtiötä, Technopolis Neudorf LLC (omistusosuus 100 %) ja Technopolis St. Petersburg LLC (100 %). Viron tytäryhtiö Technopolis Baltic Holding OÜ (100 %) omistaa 51 %:n osuuden Technopolis Ülemiste AS:sta.

Katsauskauden aikana Technopolis-konserniin liitettiin uusina tytäryhtiöinä Technopolis Lietuva UAB, Kiinteistö Oy Technopolis Peltola sekä Kiinteistö Oy Yrttiparkki. Technopolis Lietuva UAB omistaa kiinteistöyhtiöt UAB Domestasin, UAB Urban housingin ja UAB Gama projektain. Technopolis Oyj:n omistuksessa Suomessa on viisi alueellista kiinteistöyhtiötä, jotka 28.2.2013 toteutetun, yhtiön sijoituskiinteistöjä koskevan liiketoimintasiirron ja apporttiluovutuksen jälkeen kukin omistavat kyseisellä maantieteellisellä alueella sijaitsevia kiinteistöjä ja vuokraoikeuksia.

Varsinainen yhtiökokous 2013

Technopoliksen varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.3.2013 Oulussa.

Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset

Vuoden 2013 yhtiökokous vahvisti konsernin ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2012 ja myönsi vastuuvapauden yhtiön hallitukselle ja toimitusjohtajalle. Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,20 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin osakkeenomistajalle, joka täsmäytyspäivänä 3.4.2013 oli merkitty Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Osingon maksupäivä oli 10.4.2013.

Hallitus ja hallituksen palkkiot

Yhtiön hallituksen jäsenmääräksi päätettiin kuusi. Sari Aitokallio, Carl-Johan Granvik, Jorma Haapamäki, Pekka Korhonen, Matti Pennanen sekä Timo Ritakallio valittiin yhtiön hallituksen jäseniksi toimikaudeksi, joka päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Carl-Johan Granvik valittiin hallituksen puheenjohtajaksi ja Matti Pennanen varapuheenjohtajaksi.

Yhtiön hallituksen jäsenille päätettiin maksaa vuosipalkkiota seuraavasti: 50 000 euroa hallituksen puheenjohtajalle, 30 000 euroa hallituksen varapuheenjohtajalle sekä 25 000 euroa kullekin muille hallituksen jäsenille. Lisäksi päätettiin, että hallituksen kokouksiin osallistumisesta maksetaan hallituksen jäsenille vuosipalkkioiden lisäksi kokouspalkkiota 600 euroa ja hallituksen puheenjohtajalle 1 200 euroa hallituksen kokoukselta ja valiokuntien puheenjohtajille 800 euroa ja valiokuntien jäsenille 600 euroa valiokuntien kokoukselta, ja että hallituksen sekä valiokuntien jäsenten matkakulut korvataan yhtiön matkustussäännön mukaisesti.

Yhtiökokous päätti, että vuosipalkkion saaminen edellyttää, että hallituksen jäsen sitoutuu hankkimaan
50 %:lla vuosipalkkiostaan Technopolis Oyj:n osakkeita markkinoilta julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan. Osakkeet hankitaan kolmen viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus ajalta
1.1. - 31.3.2013 on julkistettu. Jos osakkeita ei sisäpiirisääntelyn johdosta voida hankkia edellä mainittuna aikana, ne hankitaan ensimmäisenä sellaisena ajankohtana, kun se voimassa olevien sisäpiirisääntöjen mukaisesti on mahdollista. Hallituksen jäsen ei saa luovuttaa vuosipalkkiona saatuja osakkeita ennen kuin hänen jäsenyytensä hallituksessa on päättynyt.

Yhtiökokouksen jälkeen pidetyssä hallituksen järjestäytymiskokouksessa hallitus nimesi keskuudestaan tarkastusvaliokunnan ja palkitsemisvaliokunnan jäsenet. Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja on Carl-Johan Granvik ja muut jäsenet ovat Sari Aitokallio ja Pekka Korhonen. Palkitsemisvaliokunnan puheenjohtaja on Timo Ritakallio ja muut jäsenet ovat Jorma Haapamäki ja Matti Pennanen. Hallituksen näkemyksen mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä ja, Timo Ritakalliota lukuun ottamatta, sen merkittävistä osakkeenomistajista.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin uudelleen KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan Ari Eskelinen, KHT.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta

Yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan valmistelemaan hallituksen jäsenten valintaa ja palkkioita koskevat ehdotukset yhtiökokoukselle sekä hyväksyi osakkeenomistajien nimitystoimikunnan työjärjestyksen. Toimikunta asetetaan toistaiseksi.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta koostuu kolmesta osakkeenomistajien nimeämästä jäsenestä. Lisäksi yhtiön hallituksen puheenjohtaja osallistuu nimitystoimikunnan työhön asiantuntijana.

Osakkeenomistajia edustavien jäsenten nimeämisoikeus on vuosittain niillä kolmella osakkeenomistajalla, joiden osuus yhtiön kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä on Euroclear Finland Oy:n pitämän yhtiön osakasluettelon perusteella suurin syyskuun 1. päivänä, kuitenkin siten, että mikäli osakkeenomistaja, joka on hajauttanut omistustaan esimerkiksi useisiin rahastoihin ja jolla on arvopaperimarkkinalain mukainen velvollisuus ottaa nämä omistukset huomioon ilmoittaessaan omistusosuutensa muutoksista, esittää viimeistään elokuun 31. päivänä yhtiön hallituksen puheenjohtajalle asiaa koskevan kirjallisen pyynnön, tällaisen osakkeenomistajan useisiin rahastoihin tai rekistereihin merkityt omistukset lasketaan yhteen nimeämisoikeuden ratkaisevaa ääniosuutta laskettaessa. Mikäli osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, oikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle, jolla muutoin ei olisi nimeämisoikeutta. Toimikunnan jäsenten toimikausi päättyy vuosittain uuden toimikunnan tultua nimetyksi.

Nimitystoimikunnassa toimivat 1.10.2012 omistustilanteen mukaan Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman varatoimitusjohtaja Risto Murto puheenjohtajana, sekä Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen toimitusjohtaja Harri Sailas ja Oulun kaupungin apulaiskaupunginjohtaja Timo Kenakkala jäseninä. Lisäksi yhtiön hallituksen puheenjohtaja Carl-Johan Granvik toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.

Hallituksen valtuutukset

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta seuraavasti.

Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 7 556 100 osaketta, mikä vastaa noin 10:tä prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Hallitus päättää, miten omia osakkeita hankitaan ja/tai otetaan pantiksi. Hankinnassa voidaan käyttää muun ohessa johdannaisia. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2014 asti.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti.

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 15 112 200 osaketta, mikä vastaa noin 20:tä prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutuksesta kuitenkin enintään 170 000 osaketta voidaan käyttää yhtiökokouksen tai hallituksen päättämien kannustinjärjestelmien toteuttamiseen. Hallitus päättää kaikista osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Osakeanti ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Hallitus voi päättää yhtiön osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2014 asti.

Osakkeisiin liittyviä tapahtumia ja liputusilmoitukset

Maaliskuussa 2013 merkittiin optio-oikeuksilla 2007C yhteensä 14 859 Technopolis Oyj:n uutta osaketta sekä annettiin 69 379 uutta osaketta suunnatussa maksuttomassa osakeannissa liittyen konsernin avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmään 2010 – 2012. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 2.4.2013.

Huhtikuussa 2013 merkittiin optio-oikeuksilla 2007C yhteensä 240 933 Technopolis Oyj:n uutta osaketta. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 15.5.2013.

Katsauskauden lopussa 30.6.2013 yhtiön osakemäärä oli 75 886 398 kappaletta. Osakkeet ovat samanlaisia ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa. Yhtiön osakepääoma on
96 913 626,29 euroa.

Hallituksen käytettävissä olevat valtuutukset

Hallituksella on vuoden 2013 varsinaisen yhtiökokouksen antamat valtuutukset osakeannista päättämiseksi ja osakeyhtiölain tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamiseksi sekä omien osakkeiden hankkimiseksi ja/tai pantiksi ottamiseksi. Yhtiön hallitus ei ole käyttänyt valtuutuksia eikä yhtiön hallussa katsauskauden päättyessä ollut sen omia osakkeita.

Katsauskauden jälkeisiä tapahtumia

Yhtiö tiedotti 15.8.2013 liiketoimintastrategiaansa liittyvien taloudellisten tavoitteiden tarkennuksista. Muutokset on sisällytetty tämän osavuosikatsauksen Strategiset taloudelliset tavoitteet -osioon. Samalla päivämäärällä yhtiö tiedotti myös organisaatioon ja yhtiön johtoryhmän jäsenten vastuualueisiin liittyvistä muutoksista, jotka tulevat voimaan vuoden 2014 alusta. Muutokset on sisällytetty tämän osavuosikatsauksen Organisaatio ja henkilöstö -osioon.

Tulevaisuuden näkymät

Yhtiö arvioi 31.5.2013 tarkentamiensa tulevaisuuden näkymien mukaisesti vuoden 2013 liikevaihtonsa ja käyttökatteensa kasvavan 14 - 17 % edelliseen vuoteen verrattuna.

Konsernin taloudellinen tulos on riippuvainen yleisen toimintaympäristön, asiakaskunnan liiketoiminnan, rahoitusmarkkinoiden ja kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimusten kehityksestä. Ohjeistukseen vaikuttavat lisäksi mahdolliset kiinteistökaupat.

Vilna 15.8.2013

TECHNOPOLIS OYJ

Hallitus

Lisätietoja:
Keith Silverang
Toimitusjohtaja
p. 040 566 7785


LIITTEET:

Osavuosikatsaus ja esitys löytyvät yhtiön internetsivuilta osoitteesta www.technopolis.fi. Pyynnön paperiversion lähettämisestä voi esittää p. 046 712 0000/Technopolis info. Yhtiön taloudellinen katsaus vuodelta 2012 on julkaistu 4.3.2013 yhtiön internet-sivuilla.

Technopoliksella on tiedotepalvelu, johon liittyminen on mahdollista osoitteessa www.technopolis.fi. Palveluun ilmoittautuneille lähetetään yhtiön tiedotteet sähköpostitse.

Taulukko-osio

Osakevuosikatsauksen laadintaperiaatteet ovat samat kuin vuoden 2012 tilinpäätöksessä. Tunnuslukujen laskentakaavat on saatavilla yhtiön internet-sivuilla.

Yhtiö on muuttanut vuoden 2013 alusta alkaen laskennallisten verojen kirjausperiaatetta IAS 8 -standardin 14 (b)-kohdan perusteella. Yhtiö arvioi realisoivansa kiinteistöyhtiöiden osakeomistukset myymällä omistamansa osakkeet. Kirjausperiaatteen muutoksen vaikutus on 6,0 milj. euroa, joka on kirjattu omaan pääomaan kertyneisiin voittovaroihin ja sillä tulee olemaan vaikutus yhtiön omavaraisuusasteeseen. Kirjausperiaatteen muutos vaikuttaa myös tulevaisuudessa laskennallisten verojen kertymiseen ja omavaraisuusasteeseen.

Osavuosikatsaus on laadittu IFRS-standardien kirjaamis- ja arvostusperiaatteita noudattaen, ja sen laadinnassa on noudatettu IAS 34 -standardia.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Technopolis-konserni:

1) Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat kehityspalveluihin saaduista toiminta-avustuksista, joita vastaavat samansuuruiset kehityspalveluiden kulut on kirjattu liiketoiminnan kuluihin.

2) Määräysvallattomien omistajien osuuksien hankinnat, jotka eivät johtaneet muutokseen määräysvallassa
3) Laskennallisten verojen kirjausperiaatteen muutoksen vaikutus 6,0 milj. euroa ja konsernirakenteen muutoksen vaikutus 3,5 milj. euroa yhteensä 9,4 milj. euroa on kirjattu avaavan taseen 1.1.2013 kertyneiden voittovarojen lisäykseksi.


SEGMENTTI-INFORMAATIO

Technopolis-konsernilla on neljä maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi, Venäjä, Viro sekä uutena segmenttinä maantieteellisenä Liettua. Segmenttijako perustuu konsernin vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä konsernin liiketoimintojen organisointiin. Konsernilla ei ole toimintasegmenttien välillä olennaisia sisäisiä eriä liikevaihdossa eikä käyttökatteessa.

OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS

Technopolis esittää virallisen tilinpäätöksensä IFRS-standardeja soveltaen. Tuloslaskelmaan sisältyy useita eriä, jotka eivät liity yhtiön operatiiviseen toimintaan. Tämän vuoksi yhtiö esittää operatiivisen tuloksen, joka kuvastaa paremmin yhtiön todellista tulosta.

Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta, realisoitumattomia valuuttakurssivoittoja ja -tappioita, sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja -tappioita. Lisäksi operatiivisessa tuloslaskelmassa esitetään näihin liittyvät verot ja laskennalliset verot sekä osuus määräysvallattomille.

Operatiivisesta tuloksesta erotetut erät, sekä niiden verovaikutus ja osuus määräysvallattomille, esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa.

4) Luku ei sisällä kesken vuotta käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä.

LIETTUAN VILNAN LIIKETOIMINNAN HANKINNASTA SYNTYNEET VARAT JA VELAT

Technopolis ja liettualainen ICOR Group toteuttivat 31.5.2013 Liettuassa Vilnassa sijaitsevan toimistokampuksen kaupan. Technopolis tiedotti kauppasopimuksesta 15.3.2013. Lopullinen kauppahinta on arviolta 31,8 meur. Kahden rakennuksen vuokrattavissa oleva pinta-ala on 31 200 neliömetriä ja niiden taloudellinen vuokrausaste on 100 prosenttia. Kolmas rakennuksista valmistuu lokakuussa 2013 ja sen vuokrattavissa oleva pinta-ala on 11 000 neliömetriä, ja esivuokrausaste on 76 prosenttia. Aiemmin sovitun mahdollisen suoritusperusteisen lisäkauppahinnan johdosta lopullinen kauppahinta nousi 62,6 miljoonaan euroon. Kauppahinta sisältää kolmannen rakennuksen loppuun rakentamisen. Hankintaan liittyvät menot sisältyvät hallinnon kuluihin vuoden 2013 tuloslaskelmaan.

Hankitun yhteisökokonaisuuden alkuvuoden liikevaihto vuoden alusta hankintahetkeen asti on ollut 1,7 milj.euroa ja käyttökate 1,4 milj.euroa.


Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.technopolis.fi