Delårsrapport 1. kvartal 2014/15

Selskabsmeddelelse nr. 15/2014

 | Quelle: Agat Ejendomme A/S Agat Ejendomme A/S

Aalborg, Danmark, 2014-06-13 08:46 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --  

 

RESULTATER I FØRSTE KVARTAL 2014/15

  • TK Development realiserede i første kvartal 2014/15 et resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 12,7 mio. mod DKK -15,2 mio. i første kvartal 2013/14.

 

  • Resultat efter skat i første kvartal 2014/15 udgør DKK 7,3 mio. mod DKK -16,2 mio. i første kvartal 2013/14.

 

  • Balancen udgør pr. 30. april 2014 DKK 3.147,5 mio. mod DKK 3.347,1 mio. pr. 31. januar 2014. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.555,1 mio. mod DKK 1.553,7 mio. pr. 31. januar 2014, og svarer til en soliditet på 49,4 % (31.1.14: 46,4 %).

 

  • Periodens pengestrømme udgør DKK 1,6 mio. mod DKK -0,2 mio. samme periode året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2014 DKK 1.515,5 mio. mod DKK 1.890,9 mio. pr. 31. januar 2014.

 

  • Koncernen har med virkning fra 1. februar 2014 implementeret IFRS 11, Fællesledede arrangementer, hvilket har medført ændringer i koncernens regnskabspraksis. Koncernens delejede selskaber med fælles bestemmende ledelse der hidtil har været indregnet i koncernregnskabet ved pro rata-konsolidering, skal efter IFRS 11 indregnes ved anvendelse af equity-metoden. Ændringen har indvirkning på en lang række poster i resultatopgørelsen, aktiver og passiver og medfører samlet set en reduktion af balancesummen i koncernen. Ændringen har ingen indvirkning på hverken resultat eller egenkapital i koncernen.

 

DEVELOPMENT

  • TK Development har i februar 2014 betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med overdragelse af projektet til investor.

 

  • I Bielany, Warszawa i Polen arbejder TK Development med boligprojektets anden etape som består af ca. 300 boligenheder og servicearealer. Forhåndssalget er påbegyndt i december 2013 og er forløbet bedre end forventet. Der er aktuelt forhåndsreserveret 32 % af enhederne. Byggeriet er påbegyndt efter regnskabsperiodens udløb, i juni 2014, med forventet aflevering til køberne i foråret 2016. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere.

 

  • I Jelenia Góra i Polen udvikler TK Development et ca. 24.400 m2 shoppingcenter. Projektet gennemføres i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel udgør 30 %. Der er aktuelt indgået lejekontrakter på ca. 51 % af arealet. Byggeriet er påbegyndt efter regnskabsperiodens udløb, i maj 2014, med forventet åbning ultimo 2015. TK Development vil modtage honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning og byggestyring af projektet.

 

  • I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Byggetilladelse til projektet foreligger. Forinden byggeriet kan påbegyndes, skal projektet igennem en validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. Valideringsprocessen er i gang og forventes færdiggjort i efteråret 2014 med byggestart umiddelbart derefter. Der er igangværende drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet på nuværende stadie. PFA vil dermed såfremt en endelig aftale indgås, deltage i færdigudviklingen af projektet. Dette harmonerer med koncernens forretningsmodel om gerne at indgå partnerskaber omkring større udviklingsprojekter.

 

  • TK Development har efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale om salg af ca. 7.200 m² byggeretter på Østre Teglgade i København til en privat investor. Avancen fra salget vil blive indregnet i andet kvartal 2014/15.

 

  • Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 30. april 2014 403.000 m² (31.1.14: 405.000 m²).

 

 ASSET MANAGEMENT

  • Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og dermed cashflow-genererende ejendomme består af 113.250 m² og udgør pr. 30. april 2014 DKK 1.539,2 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK 1.934,2 mio. pr. 31. januar 2014. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 5,8 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,3 %.

 

  • Driften af ejendommene forløber acceptabelt. Kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært, og den aktuelle udlejning er påvirket af tomgang og korterevarende rabataftaler med lejere.

 

  • TK Development har i februar 2014 betinget solgt sin 75-%-ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Salget er endeligt effektueret i april 2014. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele centret udgør EUR 71,5 mio. Salget har medført en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen og et betydeligt bidrag til den fri likviditet i koncernen.

 

AFVIKLINGSAKTIVITETER

  • Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første kvartal 2014/15 DKK -4,5 mio. mod DKK -3,8 mio. i første kvartal 2013/14.

 

  • Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 30. april 2014 DKK 307,3 mio. mod DKK 367,7 mio. pr. 31. januar 2014 hvilket svarer til en reduktion på 16,4 %. Reduktionen vedrører i al væsentlighed aflevering af første etape af det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park til investor.

 

  • TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset Management. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014. Byggeriet af projektets anden etape vil blive påbegyndt når der er opnået en tilfredsstillende udlejning heraf.

 

  • Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

 

 MARKEDSFORHOLD

  • Ledelsens vurdering af markedsforholdene for koncernen er uændret i forhold til vurderingen i koncernens årsrapport som er offentliggjort primo april 2014. Det er overordnet ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncernen er i bedring.

 

  • Der er forventninger om økonomisk vækst og en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til land. Der afventes fortsat en stigning i privatforbruget.

 

  • I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske vækst er i bedring, opleves fortsat en vis, dog aftagende, usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der er fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos lejere, investorer og finansieringskilder.

 

  • Adgangen til finansiering af projekter har i en længere periode været vanskelig og den væsentligste udfordring for ejendomsbranchen. Der opleves nu en opblødning i mulighederne for at opnå finansiering af projekter. Mulighederne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, beliggenhed og status, herunder udlejning og salg. Ved bevilling af projektfinansiering stiller bankerne fortsat krav om en relativt høj egenfinansiering, men også her opleves en vis opblødning.

 

FINANSIELLE FORHOLD

  • TK Development har i april 2014 gennemført salget af sin 75-%-ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Salget har medført en betydelig styrkelse af koncernens finansielle beredskab.

 

  • Projektkreditter på DKK 0,1 mia. havde pr. 31. januar 2014 udløb inden udgangen af januar 2015. Cirka halvdelen heraf er indfriet i forbindelse med salg af projekter, og de resterende kreditter forventes refinansieret inden forfald eller indfriet i forbindelse med salg af projekter.

 

  • TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet er senest forlænget frem til medio 2015.

 

FORVENTNINGER TIL 2014/15

  • Ledelsen fastholder den tidligere udmeldte resultatforventning til 2014/15. Ledelsen forventer således for regnskabsåret 2014/15 et positivt resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

 

  • Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

 

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold” i koncernens årsrapport 2013/14, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.

 

Kontaktdetaljer:

TK Development A/S

Adm. direktør Frede Clausen

Tel. +45 8896 1010

 

Anhänge

DK_Q1_Meddelelse_2014.pdf