ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari – september 2017

Stockholm 2017-11-24

Januari – september 2017

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 922,9 (863,5) Mkr och rörelseresultatet till 267,1 (165,1) Mkr. Resultat efter skatt 195,6 (131,2) Mkr motsvarande 15,50 (10,83) kr per stamaktie. I resultatet efter skatt för perioden ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS rapportering.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 554,3 (731,3) Mkr och rörelseresultatet till 255,6 (93,9) Mkr. Resultat efter skatt 206,8 (71,1) Mkr motsvarande 9,28 (1,52) kr per stamaktie. I resultatet efter skatt för perioden ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS rapportering.

Juli – september 2017

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 787,8 (378,8) Mkr och rörelseresultatet till 87,5 (72,0) Mkr. Resultat efter skatt 50,1 (58,2) Mkr motsvarande 3,68 (5,03) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 637,7 (467,5) Mkr och rörelseresultatet till 90,8 (73,8) Mkr. Resultat efter skatt 50,1 (65,4) Mkr motsvarande 1,15 (1,84) kr per stamaktie.
• Eget kapital uppgick vid periodens slut till 2 197 (840) Mkr, motsvarande 62,07 (16,80) kr per stamaktie.
• Under perioden byggstartades 16 (317) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 16 (184) bostäder.
• Under perioden såldes 65 (18) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 64 (16) bostäder.

Väsentliga händelser under perioden

• Dotterbolaget Småa vann en markanvisningstävling i Svindersberg, Nacka omfattande cirka 24 000 kvm planerad byggrätt med ägarandel 100 procent.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Bolaget har genomfört nyemissioner av preferensaktier genom dels en apportemission av 201 239 preferensaktier och genom dels en riktad nyemission av 1 798 761 preferensaktier.
• Totalt tillfördes bolaget cirka 189 Mkr netto kontant samt ökade ägarandelar i projektet Eddahuset i Uppsala upp från 50 till 100 procent och projektet Saltsjö-Järla i Nacka upp från 47,5 till 50 procent.
• Bolaget har amorterat kvarvarande 124 Mkr i banklån som moderbolaget tog upp i samband med förvärvet av Småa AB. Därmed är hela banklånet om 600 Mkr återbetalt. 
• ALM Equity har vunnit en markanvisning i samarbete med BSK Arkitekter i Skärholmen, Stockholm omfattande cirka 14 000 kvm planerad byggrätt med ägarandel 100 procent.

*Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

VD har ordet

I halvårsrapporten skrev jag att marknaden för bostadsrätter i Stockholm hade dämpats från en överhettad nivå till något av ett normalläge. Det var välkommet eftersom den hektiska jakten efter lägenheter ledde till många oönskade effekter; snabb prisökning, spekulation, flaskhalsar och prisökningar i byggprocessen samt krav på regleringar från ekonomer och politiker.

Under hösten har den dämpade nivån vänt ytterligare nedåt, mycket beroende på en oro för vad som kan hända under den närmaste tiden. Mer långsiktigt kvarstår efterfrågan på bostäder drivet av de gångna årens låga bostadsbyggande samt den betydande inflyttning som finns till Stockholmsområdet.

En viktig orsak till den snabba växlingen från överhettning till dagens försiktighet handlar om den spekulation som växte fram i spåren av de snabba prisökningarna. Det var många gånger möjligt att boka sig för en lägenhet med hjälp av ett litet eget kapital kombinerat med ett lånelöfte från banken och, när bokningen gick över i ett upplåtelseavtal, sälja kontraktet med en procentuellt högre vinst.

När bostadsrättsmarknaden nu har stannat av och lånelöften förfallit blir de bokade lägenheterna veritabla krutdurkar. Spekulanterna försöker göra sig av med dem så snabbt som möjligt, vilket ofta får ske till rabatterade priser. Det påverkar förstås den seriösa delen av marknaden. Det blir en stor osäkerhet om en familj ser ett utbud av lägenheter vid sidan om det nybygge som de själva är intresserade av. Resultatet kan bli en utdragen försäljningsprocess och senarelagda byggstarter.

Parallellt med detta fortgår diskussionerna om hur en möjligen skadligt hög belåning ska kunna stoppas. Lånetak, amorteringar och stoppad avdragsrätt för räntekostnader bollas mellan politiker, ekonomer och reglerande myndigheter samtidigt som etablerade hinder för en fungerande bostadsmarknad fortsätter att bita sig fast.

Det råder fortfarande bostadsbrist i Stockholmsområdet samtidigt ökar behovet genom en befolkningsökning i Stockholm om cirka 35 000 personer som tillför cirka 10 000 hushåll per år. Nya åtstramningar av lånemöjligheterna torde betyda att det byggs mindre kommande år, något som kan uppvägas av ett effektivare utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Men de som upplever att de bor onödigt stort flyttar inte eftersom priset för villan efter skatt inte räcker till mer än en trerummare. Hyreslägenheterna är prisreglerade och guld värda jämfört med en nyproducerad lägenhet. Flyttar gör man bara för att man måste, inte för att det är rationellt när barnen lämnat hemmet.

ALM Equity har en affärsmodell som innebär att vi kan hantera den situation som vi ser idag och även vad som kan komma i morgon. Minst hälften av vår bostadsrättsportfölj lämpar sig även för hyresrättsmarknaden vilket innebär att vi arbetar vidare med utvecklingen av projekten och kan, i ett senare läge, bestämma om lägenheterna ska erbjudas den ena eller den andra marknaden. Våra marginaler är desamma vilket innebär en neutralitet även vad gäller kommande politiska beslut.

Dotterbolaget Svenska Nyttobostäder (SNB) kan paketera projekten så att de först erbjuds hyresmarknaden och i ett senare läge kan konverteras till bostadsrätter. SNB kan även förvalta projekt som rena hyresfastigheter. SNB kan liksom i moderbolaget även arbeta med externa investerare i ett specifikt projekt för att sprida riskerna optimalt.

Under moderbolaget ligger varje fastighetsprojekt i en egen bolagsstruktur med egen finansiering som i allmänhet är uppbyggd genom samarbete med externa investerare och med en palett finansiella instrument för att optimera kapitalanvändningen. Det ger också en stor uthållighet i händelse av störningar på marknaden som kan medföra att projekttiden blir utsträckt. I takt med att projekten färdigställs och tillträds av sina nya ägare återbetalas skulderna och projektbolagen avvecklas. Vinsten delas ut till moderbolaget som endera kan återbetala skulder eller, när marknaden är lämplig, investera i nya projekt. Att hela tiden arbeta med en optimal kapitalanvändning är en viktig nyckel till den höga avkastning på det egna kapitalet som ALM Equity har kunnat visa upp under hela sin verksamhet.

Arbetet med att integrera Småa AB som förvärvades i mars 2017 har intensifierats efter sommaren och avsikten är att ha en gemensam struktur för bolagen på plats vid årsskiftet. ALM har en rörelsemarginal som är normal samtidigt som Småa som nu konsolideras har en väsentligt lägre rörelsemarginal. Detta påverkar den totala marginalen negativt och kommer så att göra under cirka 12 månader då äldre projekt fasas ur produktion. Kommande projekt hanteras enligt ALM-modellen.

Försäljningsgraden i projektportföljen under produktion är 81 procent och består av cirka 115 000 kvm BOA (ALM Equitys andel motsvarar cirka 90 000 kvm BOA med 78 procents försäljningsgrad). Då en stor del av portföljen cirka 60 procent färdigställs innan utgången av 2018 ger det oss goda kassaflöden i närtid (se tabell i fullständig rapport).

Med en stark projektportfölj, starka finanser, möjlighet att producera en stor del av portföljen som hyresrätter, goda samarbeten med vårt externa nätverk samt stor kompetens och erfarenhet i bolaget av att utveckla fastigheter tar vi oss an framtiden med tillförsikt även i en svagare marknad.

Stockholm 24 november 2017

Joakim Alm, VD

Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Stockholm med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB. Mer information om bolaget finns på www.almequity.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 07.30 den 24 november2017.