Fondijuhi kommentaar
2023. aasta peamiseks märksõnaks kujunes kiireim intressitõus eurotsooni 25-aastases ajaloos. EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud intressikulu kasvas aastatagusega võrreldes EBITDA suhtes peaaegu kaks korda, omades otsest mõju ka fondi vabale rahavoole. Samas ei survestanud EURIBORi kasv tänu fondi konservatiivsele finantseerimispoliitikale, investeeringute stabiilsele rahavoole, püsivalt madalale vakantsusele ning klientide heale maksekäitumisele ühegi alusvara rahavooge üle kriitilise piiri.
Arvestades fondi tütarettevõtete likviidsuspuhvrit, plaanib juhatus 2024. aasta kevadisel üldkoosolekul teha aktsionäridele ettepaneku tasuda möödunud majandusaasta eest netodividendi rohkem kui fondi dividendipoliitika ette näeb – 1,0 eurot aktsia kohta, mulluse 1,15 euro asemel. Arvestades EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia hinda börsil, tähendab see jätkuvalt rohkem kui 5% dividenditootlust.
EfTEN Real Estate Fund AS teenis auditeerimata andmetel 2023. aastal 1,0 miljon eurot puhaskasumit (2022: 11,4 miljonit eurot). Fondi puhaskasumi vähenemine tuleneb peamiselt kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse ümberhindluse kahjumist kogusummas 13,9 miljonit eurot (2022. aastal sai fond kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest kasumit 3,1 miljon eurot). Oluline on rõhutada, et fondi varade allahindlus on mitterahaline bilansilise väärtuse muutus, mis ei mõjuta kuidagi fondi tegelikke rahavooge ega dividendi maksmise võimet. Käesolevad hindamised on tehtud 2023. aasta lõpu seisuga ning seega kajastavad endas rekordkõrget EURIBORi taset. Võib eeldada, et EURIBOR’i oodatava languse tulemusel kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus osaliselt taastub.
2024. aastal võib oodata ärikinnisvara turutrendide muutust. Kiire intressitõus on tõenäoliselt minevik ning ees ootab intressimäärade lauge langus. Kuna Balti majanduste makrokeskkond on jätkuvalt habras ning kaks aastat kestnud majanduslangus on jätkumas, pöörab fondi juhtkond tähelepanu eelkõige üüritulude juhtimisele ja hoidmisele ning heale koostööle klientidega.
Tänaseks võib öelda, et kinnisvaraturu osapooled on harjunud uue intressikeskkonnaga, mis on omakorda eelduseks tehinguteturu aktiviseerumiseks. Juhul kui sellised eeldused rakenduvad, teeb juhatus käesoleva aasta teises pooles aktsionäridele ettepaneku uue aktsiaemissiooni korraldamiseks, et jätkata fondi kasvustrateegiat.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2023. aasta IV kvartalis konsolideeritud müügitulu kokku 8,103 miljonit eurot (2022 IV kvartal: 3,699 miljonit eurot). Fondi 2023. aasta konsolideeritud müügitulu oli 31,817 miljonit eurot (2022: 14,299 miljonit eurot), sisaldades EfTEN Kinnisvarafond AS-ga ühinemisest lisandunud kinnisvarainvesteeringute müügitulu summas 16,918 miljonit eurot. Like-for-like põhimõttel arvestatud müügitulu kasvas aastatagusega võrreldes 4,2%.
Fondi konsolideeritud 2023. aasta neto üüritulu (NOI) oli kokku 29,608 miljonit eurot (2022: 13,665 miljonit eurot). Selle aasta neto üüritulu sisaldas EfTEN Kinnisvarafond AS-ga ühinemisest lisandunud kinnisvarainvesteeringute neto üüritulu kogusummas 15,484 miljonit eurot. Seega on Like-for-like põhimõttel arvestatud NOI kasvanud aastatagusega võrreldes 3,4%. Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli sellel aastal 93% (2022: 96%), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 7% (2022: 4%) müügitulust.
Kontserni varade maht seisuga 31.12.2023 oli 380,944 miljonit eurot (31.12.2022: 181,956 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 94% (31.12.2022: 93%).
Kinnisvaraportfell
2023. aasta lõpu seisuga oli kontsernil 35 (31.12.2022: 18) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 357,916 miljonit eurot (31.12.2022: 168,875 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 354,408 miljonit eurot (31.12.2022: 151,426 miljonit eurot). Lisaks kuulub kontserni ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.12.2023 seisuga oli 9,0 miljonit eurot.
Ühinemise järgselt on kontserni kinnisvaraportfell riikide lõikes paremini hajutatud. Kui 2022. aasta lõpus moodustas Leedu investeeringute osakaal 60%, Eesti 25% ja Läti 15% kõikidest kinnisvarainvesteeringutest, siis 2023. aasta lõpus oli Leedu osakaal 30%, Eesti investeeringute osakaal 52% ning Läti osakaal 18% kõikidest investeeringutest. Mahukaimad investeeringud on tehtud kaubanduse sektorisse (38%), millele järgnevad logistikasektor (30%), büroode sektor (25%), hooldekodude sektor (3%) ning riiklik sektor ja hotellid (mõlemad 2%).
Kontsern lõpetas 2023. aasta suvel Valkla hooldekodu II etapi ehituse[MT1] . Hooldekodusse investeeriti kokku 3,860 miljonit eurot ning investeeringult saadakse 7,5% üüritootlust. 2023. aasta sügisel alustati kontsernile kuuluva kolmanda hooldekodu – Tartu Südamekodu ehitustegevust. 120-le kliendile rajatav Tartu hooldekodu valmib 2024. aastal. Tartu hooldekodu projekteerimiseks ning ehituseks investeeris kontsern 2023. aastal kokku 2,674 miljonit eurot.
Valmis üüritulu teenivatesse kinnisvaraprojektidesse investeeris kontsern 2023. aastal kokku 3,083 miljonit eurot. Investeeringud olid peamiselt seotud Betooni 6 logistikahoone laiendusega kogusummas 1,044 miljonit eurot. Investeeringust saab kontserni tütarettevõte üüritootlust 8,5% aastas. Suuremaid investeeringuid tehti 2023. aastal veel Saules Miestas kaubanduskeskuse üldalade renoveerimiseks (800 tuhat eurot) ning Jurkalne logistikapargi parendustöödeks (561 tuhat eurot).
Üüritulu
2023. aastal teenis kontsern kokku 30,606 miljonit eurot üüritulu, sisaldades EfTEN Kinnisvarafond AS-ga ühinemisest saadud üüritulu kogusummas 16,441 miljonit eurot. Võrreldavatel alustel arvestatud üüritulu oli 2023. aastal kokku 13,927 miljonit eurot, mis on 4% rohkem kui 2022. aastal.
2023. aastal ei teinud kontserni tütarettevõtted üürnikele olulistes summades üüri allahindluseid. Allahindluste konsolideeritud kulu oli kokku 36 tuhat eurot (0,1% konsolideeritud üüritulust) ning allahindlused olid peamiselt seotud kokkulepetega RAF Centrs kaubanduskeskuse ning Terbata büroohoone üürnikega.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 31.12.2023 seisuga madal - 2,6%. Veidi suurenenud vakantsust oli märgata büroohoonete segmendis (7,8%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega. 31.12.2023 seisuga oli peale ühe üürilepingu lõppemist 2023. aasta suvel tavapärasest suurem vakantsus ka Piepilsetase logistikakeskuses (19,1%, s.o 2554m2), kus aruande koostamise hetkel on uue üürnikuga läbirääkimised pooleli.
Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Seoses kinnisvaratehingute aktiivsuse languse, konservatiivsema üüri puhastulu (NOI) prognooside ning kõrgenenud EURIBOR’ga olid 31.12.2023 seisuga Colliers International poolt läbi viidud kinnisvarainvesteeringute turuväärtused madalamad kui need olid aasta tagasi. Kinnisvarainvesteeringute väärtus langes 2023. aastal portfelli peale kokku 3,9%, sh vähenes enim büroosegmendi kinnisvarainvesteeringute väärtus (9%).
Finantseerimine
2023. aastal tõstsid suuremad keskpangad teist aastat järjest intresse rohkem kui turud prognoosisid. Euroalal oodati 2023. aasta alguses, et EURIBOR saavutab tipu 3,5% tasemel juunis. Tegelikult tõusid intressid septembris-oktoobris 4% tasemele. Sellega seoses hinnati alla enamike Euroopa kinnisvaraettevõtete ja -fondide varade väärtused ning paljud neist olid sunnitud vähendama või sootuks peatama dividendimaksed. Kõrgeima finantsvõimenduse tasemega Skandinaavias esines kinnisvarasektoris isegi ebasoodsatel tingimustel sundmüüke ning laenukohustuste mittetäitmist.
Oktoobris tipu saavutanud euroala intressid avaldasid mõju ka kontserni 2023. aasta rahavoogudele, viies intresside kattekordaja (ICR) peaaegu poole madalamaks kui see oli 2022. aastal.
Hoolimata suuremast intressikulust säilitasid kontserni kõik kinnisvaraobjektid tänu madalale vakantsusele ning konservatiivsele finantseerimispoliitikale positiivse rahavoo ning mitte ühegi laenu eritingimusi 2023. aastal ei rikutud.
Esmakordselt viimase kahe aasta jooksul on 2024. aastal oodata intressikulude alanemist. Turgudel hinnatakse, et Euroopa Keskpank (EKP) langetab intresse enam kui 100 baaspunkti võrra, mille tulemusel langeb kontserni kinnisvarainvesteeringute soetamiseks võetud pangalaenude intressikulu ning paraneb rahavoog.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kahe tütarettevõtte – EfTEN Autokeskus OÜ ning SIA “EfTEN Jūrkalne” laenulepingud, mille jääk 31.12.2023 seisuga oli 10 825 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on vastavalt 48% ja 40% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär (s.h arvestades intressiswapi lepinguid) EURIBOR´i tõusu mõjul oli detsembri lõpu seisuga 5,9% (31.12.2022: 3,7%) ning LTV (Loan to Value) 42% (31.12.2022: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga.
Aktsiainfo
Bilansipäevaga 01.01.2023 ühines EfTEN Real Estate Fund AS (endise nimega EfTEN Real Estate Fund III AS) EfTEN Kinnisvarafond AS-ga. Ühinemise läbiviimiseks suurendati EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsiakapitali 57 472 tuhande euro võrra ning emiteeriti 5 747 261 uut aktsiat nimiväärtusega 10 eurot. Aktsiakapitali suurendamisel tasuti aktsiate eest täies ulatuses mitterahalise sissemaksega EfTEN Real Estate Fund AS-le üleantava EfTEN Kinnisvarafond AS-i kogu vara arvel, mille väärtuseks oli EfTEN Kinnisvarafond AS-i EPRA vara puhasväärtus seisuga 31.12.2022 (125 905 tuhat eurot).
Uued aktsiad emiteeriti EfTEN Kinnisvarafond AS-i kui ühendatava fondi aktsionäridele, kes olid kantud aktsionäride nimekirja seisuga 31.01.2023.
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 31.12.2023 on 108 198 tuhat eurot (31.12.2022: 50 725 tuhat eurot). Aktsiakapital koosnes 10 819 796 aktsiast (31.12.2022: 5 072 535) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2022: sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus seisuga 31.12.2023 oli 20,21 eurot (31.12.2022: 20,55 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus langes 2023. aasta jooksul 1,7%. Fondi aktsia puhasväärtus langes peamiselt kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutuse tulemusel.
2023. aasta mais maksis fond 2022. aasta kasumist dividende kogusummas 12,471 miljonit eurot (2022 aasta mais: 4,058 miljonit eurot). Ilma dividendide maksmiseta oleks fondi aktsia puhasväärtus 2023. aasta jooksul kasvanud 4,1%.
2023. aasta jooksul on kontsern teeninud vaba rahavoogu 11,314 miljonit eurot (2022: 6,182 miljonit eurot), millest vastavalt fondi dividendipoliitikale oleks võimalik brutodividendideks arvestada 9,051 miljonit eurot (2022: 4,946 miljonit eurot). Arvestades fondi tütarettevõtete laenu eritingimustest tulenevat minimaalse raha jäägi hoidmise kohustust ning lühiajalist likviidsusvajadust, samuti aga ka fondi tütarettevõtete SIA “EfTEN Jūrkalne", EfTEN SPV15 OÜ ja Saules Miestas UAB laenulepingutest tulenevalt laenusumma suurendamise võimalust 2,166 miljoni euro võrra, teeb fondi juhatus nõukogule ettepaneku maksta 2023. aasta eest dividende rohkem kui dividendipoliitika ette näeb – kokku 10,820 miljonit eurot (1 euro aktsia kohta).
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| IV kvartal | 12 kuud | |||
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 8 103 | 3 699 | 31 817 | 14 299 |
| Müüdud teenuste kulu | -506 | -56 | -1 626 | -267 |
| Brutokasum | 7 597 | 3 643 | 30 191 | 14 032 |
| Turustuskulud | -190 | -113 | -583 | -367 |
| Üldhalduskulud | -978 | -525 | -3 546 | -1 916 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | -7 759 | -582 | -13 941 | 3 119 |
| Muud äritulud ja -kulud | -2 | -25 | 21 | 23 |
| Ärikasum | -1 332 | 2 398 | 12 142 | 14 891 |
| Kasum / kahjum ühisettevõtetest | -474 | 0 | -499 | 0 |
| Intressitulud | 87 | 0 | 184 | 0 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -2 277 | -582 | -7 970 | -1 680 |
| Kasum enne tulumaksu | -3 996 | 1 816 | 3 857 | 13 211 |
| Tulumaksukulu | -1 884 | -617 | -2 857 | -1 803 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | -5 880 | 1 199 | 1 000 | 11 408 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| - tava | -0,54 | 0,24 | 0,09 | 2,25 |
| - lahustatud | -0,54 | 0,24 | 0,09 | 2,25 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 14 712 | 11 331 |
| Lühiajalised hoiused | 3 400 | 0 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 2 360 | 1 522 |
| Ettemakstud kulud | 106 | 49 |
| Käibevara kokku | 20 578 | 12 902 |
| Pikaajalised nõuded | 214 | 61 |
| Ühisettevõtete osad | 2 078 | 0 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 357 916 | 168 875 |
| Materiaalne põhivara | 158 | 116 |
| Immateriaalne põhivara | 0 | 2 |
| Põhivara kokku | 360 366 | 169 054 |
| VARAD KOKKU | 380 944 | 181 956 |
| KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustused | 16 907 | 22 058 |
| Võlad ja ettemaksed | 3 417 | 1 461 |
| Lühiajalised kohustused kokku | 20 324 | 23 519 |
| Laenukohustused | 130 849 | 45 917 |
| Muud pikaajalised võlad | 1 790 | 1 008 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 9 283 | 7 248 |
| Pikaajalised kohustused kokku | 141 922 | 54 173 |
| Kohustused kokku | 162 246 | 77 692 |
| Aktsiakapital | 108 198 | 50 725 |
| Ülekurss | 84 721 | 16 288 |
| Kohustuslik reservkapital | 2 749 | 2 149 |
| Jaotamata kasum | 23 030 | 35 102 |
| Omakapital kokku | 218 698 | 104 264 |
| KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU | 380 944 | 181 956 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
