FONCIERE INEA
Résultats 2016
Hausse du chiffre d'affaires (+7%)
Croissance à deux chiffres du résultat net (+24%)
Dividende de 1,80 €/action (+9%)
Paris, le 22 février 2017
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l'immobilier tertiaire en Régions, annonce ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2016[1] arrêtés par son Conseil d'administration réuni le 7 février 2017.
| EPRA[2] en K€ | 2016 | 2015 | var | |
| Chiffre d'affaires | 30 881 | 28 858 | +7% | |
| EBIT | 18 390 | 18 373 | ||
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 18 573 | 18 128 | +2% | |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | -3 228 | -3 399 | ||
| Résultat opérationnel net | 15 345 | 14 729 | +4% | |
| Résultat net | 10 015 | 8 069 | +24% | |
| Résultat net récurrent EPRA[3] | 13 025 | 11 626 +12% | ||
| Cash-Flow Courant[4] | 13 147 | 10 622 +24% | ||
Croissance à deux chiffres pour la deuxième année consécutive
Pour la deuxième année consécutive, Foncière INEA affiche une croissance à deux chiffres de son résultat net (+24% après +49% en 2015). En deux ans, le résultat net a crû de 84%.
La hausse marquée du chiffre d'affaires (+7%) est le premier facteur qui explique cette performance.
Le cap des 30 M€ a été franchi en 2016, grâce au plein effet des immeubles livrés en 2015 (Marseille Docks Libres et Toulouse Hills), à la mise en exploitation de 3 nouveaux immeubles au cours de l'exercice (Rennes Courrouze en avril, Lille Union en juin et Lille Gradins en décembre).
L'activité locative a été très soutenue (61 baux signés pour près de 41.000 m², soit +31% par rapport à 2015). Le taux d'occupation s'affiche ainsi en hausse à 88,4% (contre 86,8% douze mois plus tôt).
En tenant compte des loyers générés par les opérations de co-investissement, qui sont en normes IFRS directement comptabilisés dans le résultat des sociétés mises en équivalence, la hausse des revenus locatifs est du même ordre (+5,7% à 34,7 M€).
La poursuite de la baisse des frais financiers (-20%) est l'autre élément qui explique la croissance du du résultat net (+24%), du résultat net récurrent (+12%) et du cash-flow courant (+24%).
En outre, la cession opportuniste en fin d'année de deux immeubles de bureaux de 10 ans, à des prix supérieurs aux valeurs d'expertise, a permis de générer un cash-flow près de 21 M€, en croissance de 85% par rapport à 2015.
Hausse du dividende (+9%)
Foncière INEA répercutera à nouveau la forte croissance des résultats sur le niveau de dividende proposé, en soumettant au vote des actionnaires lors de la prochaine Assemblée Générale un dividende de 1,80 €/action (+ 9% par rapport à 2015), procurant un rendement de 4,75% par rapport au cours de bourse actuel (38 €).
555 M€ en patrimoine à fin 2016
Avec 3 immeubles de bureaux livrés et 7 nouveaux investissements en cours de construction pour 68 M€, le patrimoine de Foncière INEA s'élève au 31 décembre 2016 à 555 M€.
Il est composé d'immeubles récents, essentiellement à usage de bureaux, situés dans les principales métropoles régionales, offrant une surface locative totale de près de 300.000 m² et un rendement potentiel moyen de 7,5%.
85% des immeubles ont moins de 10 ans et 95% de ce portefeuille bureaux bénéficie de labels construction environnementaux performants.
Depuis début 2016, les parcs d'activité (d'une valeur de 65 M€) sont regroupés dans une filiale captive dénommée FLEX PARK, afin d'optimiser leur détention et la création de valeur attendue.
Un endettement optimisé
En 2016, Foncière INEA a continué à bénéficier des effets des actions engagées sur sa dette en 2014 et 2015. Ainsi le coût moyen de d'endettement a continué à baisser et s'établit au 31 décembre 2016 à 2,21% (contre 2,46% au 31 décembre 2015). Hors emprunt obligataire (Euro PP), il est de 1,85%.
En fin d'année, Foncière INEA a levé son premier crédit corporate long terme, d'un montant de 60 M€, auprès d'un pool de banques de premier plan, ce qui lui a permis d'équilibrer son profil d'endettement en abaissant la part des dettes amortissables à 63% (contre 85% il y a 12 mois).
La dette du Groupe a une durée résiduelle proche de 6 ans et reste couverte contre le risque de taux à près de 65%.
Les covenants bancaires sont largement respectés au 31 décembre 2016 :
| 31.12.16 | 31.12.15 | Covenants | |
| Ratio d'endettement financier (LTV) | 43,7% | 48,2% | < 65% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 4,4 | 3,3 | >2,0 |
Croissance de l'Actif Net Réévalué (EPRA NNNAV)
L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) EPRA calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 272 M€ au 31 décembre 2016, en hausse de 12,1%.
Compte tenu de la progression du nombre d'actions en 2016 (+16,5%) liée à la réalisation d'une augmentation de capital de 25 M€ et au paiement partiel du dividende en actions en juin, le NNNAV EPRA par action droits compris enregistre une baisse mécanique de près de 4%, à 47,3 €/action.
| NNNAV EPRA €/action | 31/12/16 | var 12 mois | 31/12/16 (2) | var 12 mois |
| Nombre d'actions (1) | 5 751 530 | +16,5% | 4 963 036 | - |
| Droits compris | 47,3 | -3,9% | 55,1 | +12,0% |
| Hors droits | 43,3 | -2,5% | 50,4 | +13,5% |
| ||||
La performance boursière (dividende réinvesti) a été de 7,37% en 2016.
Au 31 décembre 2016, la décote du cours de bourse (38 €) par rapport à l'actif net réévalué hors droits est de 12%.
Perspectives
Philippe Rosio, Président-directeur général, déclare : « Pour la 2ème année consécutive, Foncière INEA affiche une progression solide à deux chiffres de son résultat net, ce qui rend compte à la fois de la pertinence de son modèle et de la réalisation des objectifs opérationnels que la société s'était fixés. Son résultat net aura pratiquement doublé en deux ans.
10 ans après son introduction en bourse, la société a franchi de nombreux caps et le marché des bureaux en Régions s'est imposé dans le paysage de l'investissement immobilier en France. A l'aune de cette évolution, Foncière INEA réitère son objectif en matière de rentabilité (progression de 15% /an du RNR par action sur 2015-2018) et se fixe comme nouveau cap d'atteindre un patrimoine d'un milliard d'euros à horizon 5 ans. »
Prochain communiqué :
Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2017 : le 4 mai 2017
A propos de Foncière INEA (www.fonciere-inea.com)
Créée en mars 2005, Foncière INEA investit dans l'immobilier d'entreprise sur des actifs neufs en Régions avec une volonté de création de valeur à l'acquisition.
Au 31 décembre 2016, Foncière INEA dispose d'un patrimoine de 81 sites immobiliers localisés dans 24 métropoles régionales, constitués d'immeubles neufs ou récents, principalement à usage de bureaux, d'une surface utile totale de 294.000 m2 et d'une valeur de 555 M€. Ce portefeuille offre un rendement locatif potentiel de 7,5%.
La mise en oeuvre de cette stratégie positionne aujourd'hui Foncière INEA comme une valeur de croissance, offrant un profil à la fois rentable et défensif dans l'immobilier coté.
| Compartiment B Euronext Paris de NYSE Euronext - ISIN : FR0010341032 Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC® All-share |
Contacts
| FONCIERE INEA Philippe Rosio Président Directeur Général Tél. : +33 (0)1 42 86 64 40 p.rosio@fonciere-inea.com | DGM CONSEIL Michel Calzaroni, Olivier Labesse, Sonia Fellmann Tél. : +33 (0)1 40 70 11 89 s.fellmann@dgm-conseil.com |
ANNEXES
Résultat net récurrent EPRA :
| k€ | 2016 |
| Résultat net part du groupe | 10 015 |
| Ajustements pour calculer le RNR EPRA : | |
| (i) Variation de valeur des immeubles de placement | 3 228 |
| (ii) Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) | (183) |
| (iii) Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente | 0 |
| (iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | 0 |
| (v) Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition négatif | 0 |
| (vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés | (6) |
| (vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés | 0 |
| (viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA | 0 |
| (ix) Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité commune) | (29) |
| (x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA | 0 |
| Résultat net récurrent EPRA | 13 025 |
| Evolution du Résultat net récurrent EPRA sur 12 mois | +12% |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 5 373 965 |
| Résultat net récurrent EPRA / action | 2,42 € |
| Evolution du Résultat net récurrent EPRA /action sur 12 mois | +2% |
Cash-flow courant :
| k€ | 2016 |
| Résultat net social de Foncière INEA | 17 822 |
| Ajustements pour calculer le cash-flow courant : | |
| (i) Ajout du résultat des filiales contrôlées | 456 |
| (ii) Annulation des dotations aux amortissements | 9 510 |
| (iii) Annulation du résultat des cessions | (14 641) |
| Cash-flow courant | 13 147 |
| Evolution du CFC sur 12 mois | +24% |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 5 373 965 |
| Cash-flow courant / action | 2,45 € |
| Evolution du CFC / action sur 12 mois | +13% |
Actif Net Réévalué (NNNAV EPRA) :
| k€ | 31/12/16 |
| Capitaux propres EPRA* | 247 183 |
| Boni / mali sur la dette financière | 1 802 |
| Estimation des droits de mutation et frais | 23 026 |
| ANR EPRA triple net (NNNAV EPRA) | 272 021 |
| Nombre d'actions (hors auto-détenues) | 5 751 530 |
| Evolution du nombre d'actions sur 12 mois | +17% |
| ANR EPRA triple net (NNNAV EPRA) / action | 47,3 € |
| Evolution du NNNAV EPRA /action sur 12 mois | -3,8% |
| * intégrant la valeur de marché des instruments financiers et la plus-value latente sur immeubles de placement évalués à la juste valeur | |
