Selskabsmeddelelse nr. 92 - Igangværende forhandlinger om styrkelse af kapitalstrukturen

Selskabsmeddelelse nr. 92 af 23. juli 2009

Igangværende forhandlinger om styrkelse af kapitalstrukturen

Som tidligere udmeldt har selskabet en meget anstrengt likviditetssituation og
et behov for at refinansiere de kortfristede gældsforpligtelser. 

Tower Group har siden offentliggørelsen 23. december 2008 om omstrukturering af
selskabet og ny ledelse gennemført en række tiltag, som forbedrer driften og
derved styrker indtjeningsevnen i selskabet på lang sigt. 

Selskabet har derfor været i forhandling med en række danske banker med 2.
prioritetspant i selskabets ejendomme og opnåede ultimo april 2009 mod
supplerende pantsikring en midlertidig kreditfacilitet til at afhjælpe de
kortsigtede likviditetsudfordringer vedrørende ejendomsdriften. 

Selskabets ledelse fik dermed tid til at arbejde videre med en styrkelse af
selskabets samlede kapitalstruktur, samt at give Tower Group mulighed for at
tilpasse og rationalisere driften med henblik på at sikre og forbedre den
fortsatte drift og rentabilitet i koncernen. 

Den midlertidige kreditfacilitet udløber 31. oktober 2009 og denne meddelelse
uddyber status på ledelsens arbejde med, at styrke selskabets samlede
kapitalstruktur og tilpasning og rationalisering af driften. 

Da resultatet af de forhandlinger, som pågår, kan skabe usikkerhed om handel
med selskabets aktier, har selskabet forud for denne meddelelse bedt Nasdaq OMX
Copenhagen om at fastholde selskabets aktier - ISIN DK0011188035 på
observationslisten. Observationslistestatus forventes opretholdt indtil den
samlede løsning på kapitalstrukturen kan offentliggøres. Der arbejdes i den
sammenhæng med en procesplan, som rækker frem til 30. september 2009. 

Samtidig har selskabet bedt Nasdaq OMX Copenhagen om at fastholde selskabets
obligationer 8,5% Tower Group 2012  -  ISIN DK0030067004 på observationslisten. 


Igangværende styrkelse af kapitalstrukturen

Med den midlertidige kreditfacilitet på DKK 66.1 mio. ydet af et syndikat af
danske banker blev der under de meget anstrengte kortsigtede likviditetsforhold
for selskabet skabt mulighed for, at sikre ejendommenes drift og at arbejde
videre med styrkelse af selskabets samlede kapitalstruktur, samt at give Tower
Group mulighed for at tilpasse og rationalisere driften med henblik på sikring
og styrkelse af den fortsatte drift og rentabilitet i koncernen. 

I de forløbne måneder har selskabet med bistand fra et corporate finance
selskab været i forhandlinger med en række interessenter. Det har nu resulteret
i, at der i forståelse med syndikatbankerne for den midlertidige
kreditfacilitet indledes realitetsdrøftelser omkring sikring af en samlet
løsning på selskabets kapitalstruktur. 

Den midlertidige kreditfacilitet er alene opnået for at servicere ejendommenes
drift og skaber ikke likviditet til at servicere den efterstillede
obligationsgæld DKK 300 mio., hvor næste rentebetaling DKK 25,5 mio. forfalder
den 22. november 2009. 

Derfor vil en samlet løsning og styrkelse af kapitalstrukturen forudsætte, at
selskabet frem¬over vil kunne servicere al gæld. 

En samlet løsning vurderes  at indebære følgende:

•	Kapitaltilførsel i størrelsesordenen DKK100 mio. i likvide midler.
•	Konvertering af en del af den pantsikrede 2. prioritetsgæld til egenkapital.
•	Obligationsgæld på i alt DKK 300 mio. må tåle at rentebetalinger fremover
nulstilles og derfor tilbydes obligationsejere konvertering af
obligationsgælden til aktier. 
•	En betydelig udvanding af nuværende aktionærer jvfr ovenstående handlinger.
•	Kapitaludvidelse vil ske med fortegningsret for aktionærer.


De nye investorer forventes at opnå en majoritetspost efter en samlet
transaktion, bl.a. gennem tegning og opkøb af aktier i forbindelse med den
samlede transaktion. 

Konverteringen af pantsikret 2 priorietetsgæld forventes at ske gennem en
delvis konvertering af bankgæld mod udstedelse af aktier i Tower Group samtidig
med aftale om op til 5 års commitment på den resterende 2. prioritetsgæld. 

Tilbuddet til Tower Group obligationsejere med DKK 300 mio. om konvertering til
aktier er betinget af en beslutning på et obligationsejermøde hvor ledelsen vil
gennemgå status på kapitalstrukturen og fremstille de nødvendige forslag til
planens gennemførelse og udfaldsrummet, såfremt der ikke opnås en sådan samlet
løsning. Selskabet vil i samarbejde med Special Servicer koordinere indkaldelse
til et sådan obligationsejermøde. 

Der har hen over de forløbne måneder været vurderet mulighed for en samlet
kapitaltilførsel i markedet med fortegningsret for nuværende aktionærer. Det
har været selskabets og rådgiveres klare vurdering, at der ikke var realisme i
at skaffe den fornødne likvide kapital gennem en traditionel kapitaltilførsel
via markedet. 


Gennemførte driftsforbedringer

•	Med virkning fra 1. februar 2009 er selskabets administrationsaftale med
Tower Management A/S ophørt, og som konsekvens heraf er medarbejdere i Danmark
og Tyskland overdraget til Tower Group. Der blev samtidigt gennemført
nedskæringer og ændringer til en ny organisation i Tower Group og en række
omkostningsbesparelser blev implementeret. Samtidig ændredes fokus fra opkøb
til driftsforbedringer. 

•	Med virkning fra 1. februar 2009 har selskabet opsagt sin
administrationsaftale med det tyske selskab Curanis Wohnimmobilien GmbH på
baggrund af væsentlig misligholdelse af aftalen om at administrere Tower Groups
ejendomme i NRW. Ejendommene i NRW udgør mere end halvdelen af selskabets
samlede aktiver. Et foreløbigt krav er opgjort til EUR 3,5 mio. som gøres
gældende ad rettens vej. 

•	Tower Group har i konsekvens af bruddet med Curanis etableret et nyt set-up i
NRW, hvor porteføljen forvaltes i et netværk af 3 forvaltere udover en
egenforvaltning i Wuppertal. Porteføljen bogføres centralt hos et tysk bureau,
men på Tower Groups egne regnskabssystemer, hvorved ejerskab til data og
realtids-opdatering sikres. 

•	Tower Group har ved gennemgang af processerne i NRW valgt at insource
forvaltningen af 2.853 af koncernens lejemål i Wuppertal og omegn via
selskabets Wuppertal-kontor. Endvidere er der etableret et eget
udlejningskoncept i Wuppertal (www.wuppertal-wohnen.de) som sammen med en egen
restanceafdeling øger udlejningsgraden og sikrer tættere opfølgning på
huslejerestancerne for NRW porteføljen. Herudover giver det per april måned
nyetablerede regnskabssystem bedre muligheder for at følge resultatet hos de
nye eksterne forvaltere i NRW og samtidig bedre mulighed for at udføre aktiv
asset management overfor eksterne forvaltere. 

•	Tower Group har per 1. juni 2009 overført administrationen af selskabets
resterende ejendomme i NRW, der tidligere administreredes af Alpha NRW GmbH.
Ejendommene er overtaget af det nye set-up i Wuppertal, således at alle
ejendomme i NRW fremover forvaltes i samme system. 

•	Tower Group har per 1. juli 2009 overført administrationen af alle øvrige
ejendomme, der blev administreret af Alpha Immobilienvervaltung GmbH, hvilket
primært relaterer sig til Berlin ejendomme. I den sammenhæng er 13 medarbejdere
i Alpha Immobilienvervaltung GmbH nu ansat i Tower Groups tyske
driftsdatterselskab Tower Management GmbH. 

•	Tower Group har således nu 7.586 lejemål i egenforvaltning ud af koncernens
10.035 lejemål, hvilket forventes at øge den driftsmæssige effektivitet, at
forbedre kontrol over processer og data samt at øge rentabiliteten i
porteføljerne. 



Med venlig hilsen
Tower Group A/S


Jens Erik Christensen           Michael Brag
bestyrelsesformand              adm. direktør

Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til bestyrelsesformand Jens
Erik Christensen på telefon 40 61 90 90