Plattform lagd för fortsatt fokusering

Delårsrapport januari - mars 2013
UTFALL I KORTHET
Delårsperioden (januari–mars)

  · Nettoomsättningen minskade 12 procent till 487 Mkr (556) och
bruttoresultatet sjönk 8 procent till 281 Mkr (305) i och med ett mindre
fastighetsbestånd.
  · Förvaltningsresultatet blev 88 Mkr (117), motsvarande 0,60 kronor (0,85) per
aktie.
  · Resultat före skatt uppgick till 236 Mkr (374) och till 208 Mkr (113) efter
skatt, motsvarande 1,50 kronor (0,80) per aktie. Resultatökningen efter skatt
beror främst på att första kvartalet 2012 belastades av en stor reservering för
skatterisker.
  · Kassaflödet från rörelsen uppgick till 131 Mkr (120),  motsvarande 1,00
kronor (0,90) per aktie.
  · Fastighetsbeståndet per 31 mars 2013 bestod av 278 fastigheter (278) med ett
bokfört värde om 15 823 Mkr (15 777).

VIKTIGA HÄNDELSER
Delårsperioden (januari–mars)

  · Den 15 februari 2013 frånträddes aktierna i Hemsö till Tredje AP-fonden som
även löste aktieägarlånet. Härigenom förstärktes Kungsledens likviditet
avsevärt. Samtidigt tillträdde Kungsleden elva fastigheter som köpts från Hemsö
för 1 549 Mkr.
  · Inga fastigheter köptes eller såldes under första kvartalet.
  · I avvaktan på planerade fastighetsköp amorterades Kungsleden kraftigt på
räntebärande lån.
  · Thomas Erséus sade upp sig från sin tjänst som verk­ställande direktör för
Kungsleden och lämnade bolaget i samband med årsstämman den 18 april.

Efter periodens utgång

  · Anders Kvist har utsetts till tillförordnad verkställande direktör för
Kungsleden från och med den 19 april.

[image]

KOMMENTAR FRÅN ANDERS
Under det första kvartalet tog Kungsleden de första stegen i implementeringen av
den nya strategin. Försäljningen av Hemsö-engagemanget slutfördes och
Kungsledens likviditet förstärktes därmed avsevärt. Samtidigt tillträdde bolaget
de elva fastigheter med ett värde av 1,5 miljarder kronor som köpts från Hemsö.
Det pågår nu ett målmedvetet arbete att identifiera och utvärdera lämpliga
ytterligare förvärvsmöjligheter. Kungsleden har kapacitet att köpa fastigheter
för 4 miljarder kronor under de närmaste tolv månaderna, men vi låter sök- och
köpprocessen ta den tid som krävs för att slutresultatet skall bli bra. Under
tiden har den frigjorda likviditeten placerats genom amortering av banklån,
vilket under tiden leder till lägre räntekostnader.

Kvartalets resultat Fastighetsbeståndet var mindre än första kvartalet förra
året till följd av försäljningar av fastigheter under loppet av 2012. Under det
första kvartalet minskade därför nettoomsättningen med 12 procent till 487 Mkr.
Däremot höll sig hyrorna i jämförbart bestånd uppe väl, och vakanserna fortsatte
att minska något.
Nedgången i hyresintäkterna på grund av mindre bestånd slog också igenom i
bruttoresultatet som sjönk med 8 procent till 281 Mkr. Till nedgången bidrog den
långa och kalla vintern som drev upp kostnaderna för främst uppvärmning.
Med Kungsledens nya strategi är numera förvaltningsresultatet det viktigaste
resultatmåttet då det på ett bra sätt fångar det långsiktiga värdeskapandet och
det grundläggande kassaflödet. Förvaltningsresultat består av bruttoresultat
minus kostnader för central administration och finansnetto.
Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 88 Mkr, vilket var 29 Mkr
lägre än förra året, främst till följd av nedgången i bruttoresultatet.

Kungsleden påbörjade under kvartalet sitt kostnadsreduktionsprogram. Målet är
att med full verkan år 2014 sänka den centrala kostnadsmassan med cirka 10
procent jämfört med år 2012. Bolaget är på god väg efter det första kvartalet om
man ser till den underliggande trenden. Försäljnings- och
administrationskostnader för första kvartalet uppgick till 52 Mkr, vilket
visserligen är 4 Mkr mer än i fjol men då inkluderas i år en engångskostnad om 9
Mkr för lön och övriga personalkostnader för avgående VD.

Finansnettot ligger i nivå med motsvarande period föregående år. Lägre
räntekostnader efter amorteringar och minskning av swapportföljen har påverkat
kostnaden i positiv riktning medan bland annat högre bankmarginaler från
refinansieringar under förra året hade en negativ inverkan.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 208 Mkr att jämföra med 113 Mkr för
motsvarande period 2012. Resultatet under första kvartalet 2012 belastades av
reserveringar för skatterisker.

Hyresmarknad Kungsledens hyresmarknad är fortsatt stabil. Bolaget fokuserar på
industri/lager, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige
och i tillväxtorter i Norrland. Detta är segment och regioner som historiskt
visar på en hög totalavkastning och en låg marknadsrisk. Kungsleden har under de
senaste åren haft en positiv nettouthyrning. Under årets första kvartal hade vi
dock en negativ nettouthyrning om –5 Mkr, men vi ser fortsatt optimistiskt på
uthyrningsverksamheten. Utfallsmässigt är trenden fortsatt positiv eftersom de
tidigare kvartalens positiva nettouthyrning är större än detta kvartals negativa
tal och det är en tidsförskjutning mellan nytecknade/uppsagda kontrakt och
själva hyresperioden.
Skattesituationen och finansiell kapacitet Under kvartalet har inga större
förändringar inträffat på skattefronten. Kungsledens bedömning av riskerna i
bolagets pågående skatteprocesser är oförändrad i förhållande till förra
kvartalet. I mars erhölls negativa domar från förvaltningsrätten i skattemålen
om nedskrivningar av lagerandelar, se vidare sidorna 10–11. I ett annat fall där
kammarrätten under 2012 dömde emot Kungsleden vann domen i april 2013 laga kraft
sedan Högsta förvaltningsdomstolen avslagit ansökan om prövningstillstånd.

Genom Hemsö-försäljningen frigjordes medel som gör det möjligt att hålla en
beredskap för att kunna hantera eventuella likviditetsbehov från de pågående
skatteprocesserna. Likviditeten har temporärt använts för att amortera lån men
Kungsleden har avtalat med sina banker att bankkrediterna åter kan dras vid
behov. Likviditetsberedskapen för detta ändamål är för närvarande 2,9 miljarder
kronor.

Utsikter Allt fokus i Kungsleden ligger nu på att förverkliga den nya strategin.
Inom företaget är vi fyllda av tillförsikt att Kungsleden långsiktigt ska kunna
skapa värden för aktieägarna genom förvaltning, förädling och köp av
fastigheter. Bolaget har sedan en tid tillbaka en stark huvudägare. Detta borgar
för stabilitet och långsiktighet.

Vi inriktar oss nu på att investera i fastigheter på delmarknader som uppvisar
en uthållig och stabil omsättning över tid. Över en horisont på ett par år kan
det bli tal om 5–6 miljarder kronor i investeringar. Utbudet i marknaden bedömer
vi som fullt tillräckligt, och vi ser bra investeringsmöjligheter i fastigheter
med måttliga risker och en direktavkastning mellan 7,0–8,5 procent.

Vi ska jobba med vårt finansnetto och reducera administrationskostnaderna. Genom
dessa åtgärder och utfallet från ett större fastighetsbestånd ska vi nå målet
att inom 18–24 månader återställa kassaflödet från tiden då Kungsleden ägde
halva Hemsö.

Anders Kvist
Tillförordnad VD
För mer information vänligen kontakta:

Anders Kvist, tillförordnad vd Kungsleden | tfn 08-503 052 11 | mobil 070-690 65
63

www.kungsleden.se
This press release is available in English at www.kungsleden.se/press

Informationen är sådan som Kungsleden AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen
om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument.
Informationen lämnades för offentliggörande den 26/4 2013 kl. 08.00.

Kungsledens affärsidé är att äga, förvalta och förädla fastigheter i
tillväxtregioner i Sverige och generera långsiktigt hög och stabil avkastning.
Fokus på värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta
och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj. Kungsleden
är noterad på Nasdaq OMX Stockholm sedan 1999.