ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari – september 2016

Januari – september 2016

• Omsättning 863,5 (704,7) Mkr.
• Rörelseresultat 165,1 (150,1) Mkr.
• Resultat 131,5 (127,5) Mkr, motsvarande 10,83 (10,38) kr per stamaktie.
• Under perioden såldes 78 (1 094) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 73 (659) bostäder.

Juli – september 2016

• Omsättning 378,8 (300,4) Mkr.
• Rörelseresultat 72,0 (67,4) Mkr.
• Resultat 58,2 (60,9) Mkr, motsvarande 5,03 (5,30) kr per stamaktie.
• Eget kapital uppgick vid periodens slut till 1 022,7 (871,9) Mkr, motsvarande 59,02 (43,95) kr per stamaktie och 124,2 (124,20) kr per preferensaktie.
• Likvida medel uppgick den 30 september till 312,5 (185,3) Mkr.
• Under perioden såldes 18 (98) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 16 (90) bostäder.
• Förvärv av planprojekt i Huddinge om cirka 21 150 BOA (ägarandel 100 procent).  
• Emission av icke säkerställda obligationer om 275 Mkr med rörlig ränta Stibor 3m + 6,75% inom befintligt Rambelopp.
• Byggstart av 317 bostäder och 5 lokaler varav ALM Equitys andel är 184 bostäder och 3 lokaler.

 Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Byggstart av 69 bostäder varav ALM Equitys andel är 69 bostäder.

VD har ordet

ALM Equity redovisar ytterligare ett kvartal med rekordsiffror. Vår marknad, bostadslägenheter i huvudsakligen Stockholmsområdet, är fortsatt stark vilket givetvis bidrar till våra framgångar. Men vi bygger inte bara för nästa kvartal utan bygger långsiktigt upp våra byggrättsportföljer för framtiden. Antalet bostadsbyggrätter för egen räkning har ökat med drygt 40 procent jämfört med för ett år sedan.

Antalet bostäder i produktion vid periodens slut har ökat med nästan 70 procent jämfört med samma tidpunkt för ett år sedan. Totalt hade vi vid periodens slut nästan 1 200 bostäder i produktion varav 90 procent var sålda. Den höga försäljningsgraden i produktionsstartade projekt är ett kvitto på att de projekt som vi arbetar fram tillsammans med olika arkitekter tilltalar köparna. Samtidigt är det en balansgång att veta hur mycket som ska säljas i en så stark marknad som den vi sett under det senaste året. Med en något långsammare försäljningstakt skulle vi ha kunnat få en förbättrad marginal. Å andra sidan är det en säkerhet att i princip ha ett projekt slutsålt i god tid. Under november månad har vi exempelvis tecknat avtal för drygt 160 bostäder.

Inte minst är jag glad för det stora antalet bostäder i produktion. Byggandet i Sverige har ökat snabbt vilket betyder att det tar längre tid från offertförfrågan till byggstart. Flaskhalsar i entreprenörsledet stoppar upp processen med ibland flera månader. Vår organisations förmåga att driva fram projekten i en god takt är mycket betydelsefull.

Finansinspektionens krav att långivande banker ska kräva amortering på bostadslån har snart varit i kraft i ett halvt år. Vi upplever inte att det har varit hämmande för efterfrågan. En köparkategori som dock verkar ha fallit bort är spekulanterna, köpare av lägenheter som inte själva har haft för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Sannolikt har även Skatteverkets policy att sådana vinster ska beskattas som näringsverksamhet inverkat.

Den kategori av bostäder som säljs fortast är de mindre, medan villor och större lägenheter tar längre tid till avslut. Undantag är speciella objekt som exempelvis vårt projekt i Gröndal, Stockholm kallat Kanotbryggan. Det består av två byggnader i direkt anslutning till Mälaren. Lägenheterna i den främre byggnaden med fri utsikt över vattnet såldes mycket fort medan försäljningen i den bakomliggande byggnaden varit något trögare. Speciella objekt hittar alltid sina köpare på den väl fungerande marknaden i Stockholm.

ALMs egen finansiering av förvärv och byggprojekt fungerar väl. Vi har goda förbindelser med såväl banker som olika parter som är med och finansierar specifika projekt. Sedan i våras har vi även finansierat oss på den svenska obligationsmarknaden. Hittills har vi emitterat obligationer för 600 Mkr av en ram på totalt 1 000 Mkr.

Efterfrågan på bostäder i Stockholmsområdet har pressat upp priserna på såväl entreprenörsidan som på bostadsrätts- och villamarknaden. I ett femårsperspektiv har priset på en byggentreprenad stigit med cirka 30 procent, från cirka 22 000 kronor till 30 000 kronor per kvadratmeter. Samtidigt har priset på en lägenhet grovt räknat fördubblats från kanske 40 000 till 80 000 kronor. En del av skillnaden finns i diverse kringkostnader, arkitekter, avgifter, räntor, administration, men den stora skillnaden hamnar på markpriset eller vad som kallas för byggrätten - rätten att bebygga en viss mark med ett visst antal lägenheter. Priset för en byggrätt varierar mycket kraftigt mellan olika områden och lägen eftersom det återspeglar hur mycket en producerad lägenhet kan säljas för. Men för att ge en uppfattning som ansluter till ovanstående belopp skulle en byggrätt under samma tidsperiod ha kunnat öka från 3 000 kronor till 12 000 kronor, en fyrdubbling.

ALM har de senaste åren träffat ett antal avtal om att förvärva fastigheter under förutsättning att berörda kommuner godkänner nya detaljplaner som ger rätt att bygga lägenheter. Dessa processer driver ALM tillsammans med fastighetsägarna gentemot kommunerna. Totalt handlar det om drygt 3 000 lägenheter som finns med i redovisningen av bolagets bostadsprojekt under rubriken ”byggrätter i planportföljen”. Priserna på byggrätterna är avtalade men ska betalas först när detaljplanerna har vunnit laga kraft. När så sker finns det med de senaste årens prisutveckling anledning att räkna med en inte obetydlig värdeökning i ALMs projektportfölj.

Vi har byggt både vår byggrättsportfölj och vår organisation för att kunna expandera. Och båda delarna lever upp till högt ställda förväntningar. Våra byggrättsportföljer är stora nog för att vi ska kunna bygga i nuvarande takt i ytterligare sex-sju år utan påfyllning samtidigt som vår organisation med 38 duktiga medarbetare visar att den kan leverera även under krävande omvärldsförhållanden. Med en skalbar struktur räknar jag med att vi fortsätter att expandera i snabb takt.

Stockholm den 24 november 2016

Joakim Alm