ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2018

Stockholm, 2018-11-22

JANUARI – SEPTEMBER 2018

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 599,2 (1 922,9) Mkr och rörelseresultatet till 131,8 (267,1) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 73,9 (195,6) Mkr motsvarande 2,22 (15,50) kr per stamaktie.
  Eget kapital uppgick till 2 085 (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 534,0 (1 554,3) Mkr och rörelseresultatet till 28,1 (255,6) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -18,4 (206,8) Mkr motsvarande -4,20 (9,28) kr per stamaktie.
  Eget kapital uppgick till 2 531 (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie.
• Under perioden byggstartades 38 (546) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (346) bostäder.
• Under perioden såldes totalt 451 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 231 (317) bostäder.

JULI – SEPTEMBER 2018

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 715,0 (787,8) Mkr och rörelseresultatet till 26,3 (87,5) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 2,2 (50,1) Mkr motsvarande -1,47 (3,68) kr per stamaktie.
  Eget kapital uppgick till 2 085 (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 208,3 (637,7) Mkr och rörelseresultatet till -122,1 (90,8) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -137,6 (50,1) Mkr motsvarande -9,43 (1,15) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 531 (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie.
• Under perioden byggstartades 0 (16) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (16) bostäder.
• Under perioden såldes totalt 5 (65) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 4 (64) bostäder.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN

• ALM Equity förvärvade bolaget Kopparnäset Holding AB som äger andelar i fyra av ALM Equitys projekt. Köpeskillingen uppgick till 344 Mkr. Den finansiella effekten av affären innebär en positiv resultatpåverkan om 57 Mkr enligt segmentsredovisningen. Enligt IFRS påverkas resultatet negativt med 85 Mkr. Eget kapital enligt IFRS påverkas totalt med -378 Mkr.
• Dotterbolaget Svenska Nyttobostäder tecknade ett femårigt hyresavtal med Handelshögskolan i Stockholm, avseende 40 nyproducerade bostäder i Hässelby Strand.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr. ALM Equitys andel uppgick till 25 procent.
• Förvaltningsprojektet Mälarterrasen i Hässelby Strand blev fullt uthyrt.
• Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital för utveckling samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder, för förvaltning.
• Byggstart av 62 hyresrätter i Rönninge Centrum.
• ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting, Solna. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset.

VD HAR ORDET

MÖJLIGEN HAR VI INTE SETT BOTTEN ÄNNU
De senaste månaderna har ALM Equity pratat med fler byggare, betonggjutare och arkitekter än någonsin tidigare. Anledningen är att alla är ute och letar nya jobb - en bristvara sedan främst Finansinspektionen stängt ute en stor del av de tänkbara köparna från bostadsrättsmarknaden. Priserna har fallit och de som trots restriktionerna har möjlighet att köpa har blivit försiktiga. Möjligen har vi inte sett botten ännu. Sett på ett par års sikt kommer dock marknaden tillbaka. 2018-2019 är tillskottet av nybyggda lägenheter fortfarande på hög nivå men redan 2020 minskar antalet dramatiskt. Bankernas ansökningar om byggnadskreditiv rasar vilket är en tydlig indikator.

EN SÖNDERREGLERAD MARKNAD
Flertalet kommuner uppger att det råder bostadsbrist på deras orter. Denna brist är emellertid självförvållad. De skyldiga är politiker på kommunalplanet som släppt fram för många byggen med stora lägenheter och politiker på riksplanet som reglerat sönder bostadsmarknaden. Om olika hinder för människor att anpassa sitt boende efter förändrade behov inte hade funnits skulle den största delen av bostadskön sannolikt försvinna på ett antal år. Det handlar bland annat om hyresregleringen som gör att ingen lämnar en äldre innerstadslägenhet. Alla alternativ är sämre, dyrare och mindre. Ägare av villor eller större bostadsrätter blir inlåsta till följd av vinstbeskattningen vid en flytt. Pensionärer som flyttar till nytt och dyrare har svårt att få lån om inkomsterna inte når upp till de krav som bankerna är ålagda att följa.

En stor del av problemen hade kunnat avhjälpas med en återgång till en fastighetsskatt som betalas löpande under tiden som bostaden brukas, kombinerat med en slopad reavinstskatt. Genom att ta bort ränteavdragen kan reglerna för amortering och lånetak mildras så att även unga med goda inkomster men utan kapital- insats kan ta sig in på marknaden.

Sveriges politiker har ett stort ansvar för att bostadsmarknaden har drabbats av något som kan liknas vid kärlkramp.

ALM EQUITY FORTSÄTTER ATT STÄLLA OM VERKSAMHETEN TILL NYA MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGARNA
ALM Equity producerar i dag 710 bostäder mot hyresmarknaden. Andelen kommer fortsätta att öka. Planering för vårt första hyresprojekt startade 2012 och färdigställdes 2014 och denna typ av projekt utgör nu mer än 50 procent av vår pågående produktion och drygt 60 procent av projektportföljen.

Vår finansieringsmodell är att arbeta med partners som bidrar med finansiering medan ALM Equitys uppdrag är att driva och utveckla projekten. De kassa- flöden som ett hyresobjekt levererar efter färdig- ställandet används för att betala tillbaka insatsen från vår projektpartner, vilket i slutänden leder till att ALM Equity förvaltar en egen portfölj av främst delägda hyresobjekt. Vi är alltså på väg att ömsa skinn från ett renodlat projektutvecklingsbolag inom bostadssektorn, till att även förvalta en egen portfölj av bostadsfastigheter via våra dotterbolag Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder.

Mer än 90 procent av hyresbostäderna som i dag är under produktion har hyrts ut i olika blockaffärer, exempelvis till ett av Petter Stordalens bolag och till Handelshögskolan i Stockholm. Den typen av affärer räknar vi med kommer att fortsätta, vi ser att behovet finns i både företag och organisationer.

Under perioden såldes endast fem bostäder i bostadsrättssegmentet samtidigt som vi efter perioden tecknat ytterligare försäljningsavtal för 180 hyresbostäder. Totalt har vi nu sålt 710 hyresbostäder i produktion och 536 sålda hyresbostäder som ska produktionsstartas. Till detta har vi nu ytterligare 1 100 hyresbostäder som ligger ute till försäljning mot investerare. Vår förhoppning är att vi snart ska kunna byggstarta sålda projekt och fortsätta sälja hyresbostäder enligt vår affärsmodell.

ALM Equitys förvaltningsbolag har i dagsläget ingångna avtal avseende 1 370 bostäder varav 710 är produktionsstartade. Den totala byggrättsportföljen uppgår till cirka 11 500 bostäder varav 7 000 beräknas utvecklas till förvaltningsbostäder.

För förvaltningsbostäderna kommer vi liksom tidigare att ha en intjäning med ungefär samma marginaler genom succesiv vinstavräkning under produktionsfasen men till skillnad mot tidigare så kommer vi även få en del av värdeökning och kassaflöde på det förvaltade beståndet.

OMSTÄLLNING OCH PÅVERKAN
Det blir en ganska stor omställning när man går från försäljning mot privatkunder på den traditionella bostadsrättsmarknaden till försäljning för uthyrning. Även redovisning och resultat påverkas och eff ekterna kan bli ganska ryckiga och negativa under en övergångsfas. Successivt fasas sålda bostadsrätter ut genom frånträden av projekt samtidigt som vi nu byggstartar förvaltningsprojekt.

Kvartalsresultatet påverkas negativt med anledning av ett minskat antal bostäder i produktion. Den omställningen kommer ske under ett antal kvartal framåt men kommer att ge ett rekordhögt antal bostäder i produktion på sikt.

De projekt som nu är i produktion och läggs i förvaltning förväntas att påverka resultatet positivt genom orealiserade värdeförändringar och driftnetton.

KOPPARNÄSET-AFFÄREN 
Affären med Kopparnäset är bra och lönsam för oss. Bokföringsmässigt ger aff ären en positiv eff ekt på 57 Mkr enligt segmentsredovisningen och -85 Mkr enligt IFRS i kvartalet. Den passar bra in i vår fortsatta strategi då större delen av den förvärvade portföljen kommer läggas i förvaltning vid färdigställande, totalt planerat till 1 700 bostäder. För att minska vår kapitalbindning i projektet Ingenting i Solna har vi efter perioden sålt 25 procent till investerare. Dessa investerar också i förvaltningsbostäderna som ligger med i affären. Vi kommer att jobba på samma sätt med övriga delar av den förvärvade portföljen och ta med investerare som vill satsa långsiktigt med oss på förvaltning.

Projektportföj

* Förvärvet av Kopparnäset Holding AB medförde ett åtagande att förvärva 244 färdigställda bostäder i projektet Ingenting i Solna. Under ”justerad försäljningsgrad efter periodens utgång” visas försäljningsgrad efter periodens utgång då åtagandet efter periodens slut åter övergått till investerare.

Stockholm, 22 november 2018
Joakim Alm, VD

Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Stockholm med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB. Mer information om bolaget finns på www.almequity.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 16.15 den 22 november 2018.

Bilaga

• Delårsrapport ALM Equity - Q3