SATO Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.

SATO Oyj, Puolivuosikatsaus 18.7.2023 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–30.6.2023 (1.1.–30.6.2022)

Taloudellinen vuokrausaste oli 95,0 % (94,8).
Liikevaihto oli 142,4 milj. € (147,2).
Nettovuokratuotto oli 93,4 milj. € (98,4).
Tulos ennen veroja oli -101,2 milj. € (144,5).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -122,0 milj. € (40,3).
Asuntoinvestoinnit olivat 92,7 milj. € (68,5).
Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 554,9 milj. € (4 613,5).
Sijoitetun pääoman tuotto oli -3,0 % (7,3).
Oma pääoma oli 2 400,9 milj. € (2 462,2), 42,41 €/osake (43,49).
Osakekohtainen tulos oli -1,51 € (2,04).
Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 648 asuntoa (191).
Rakenteilla on 679 uutta vuokra-asuntoa (1 001) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (52).
SATO sai päätökseen 14.4.2023 Venäjän asuntoliiketoiminnan myynnin. Järjestelyllä ei ollut merkittävää vaikutusta SATOn tulokseen.
Haastavasta kilpailutilanteesta huolimatta SATO on onnistunut parantamaan vuokrausastetta.

Yhteenveto ajalta 1.4.–30.6.2023 (1.4.–30.6.2022)

Taloudellinen vuokrausaste oli 95,0 % (95,0).
Liikevaihto oli 71,5 milj. € (72,5).
Nettovuokratuotto oli 52,5 milj. € (54,0).
Tulos ennen veroja oli -69,1 milj. € (37,6).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -75,1 milj. € (-42,3).
Asuntoinvestoinnit olivat 46,5 milj. € (44,7).
Osakekohtainen tulos oli -1,05 € (0,54).
Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 513 asuntoa (191).
Rakenteilla on 679 uutta vuokra-asuntoa (1 001) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (52).
SATOlle valmistui huhtikuussa 118 ja kesäkuussa 104 vuokra-asuntoa Helsingin Oulunkylän Veräjämäkeen. Tampereen Hervantajärvelle valmistui huhtikuussa 132 vuokra-asuntoa ja kesäkuussa Vantaan Keimolanmäkeen 159 vuokra-asuntoa. Peruskorjauksesta valmistui kesäkuussa Helsingin Kallioon 95 vuokra-asuntoa ja Helsingin Etelä-Haagaan 30 vuokra-asuntoa.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

- Katsauskaudella SATOn vuokrausaste parani ja oli 95,0 % (94,8). SATOn vuokra-asuntojen kysyntä on elpynyt koronapandemian jälkeen keväästä 2022 lähtien ja vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa on kysyntää. Ukrainan sodan seurauksena alkanut taloudellinen epävarmuus sekä kuluttajahintojen ja korkojen nousu heijastuu myös osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun.

- Uudisasuntotuotannon aloitukset ovat merkittävästi vähentyneet, mutta rakenteilla olevia asuntoja valmistuu edelleen kuluvana vuonna runsaasti ja tämä pitää kilpailutilanteen hyvistä vuokralaisista kireänä. Kohonneita ylläpito- ja korkokustannuksia ei ole kilpailutilanteesta johtuen voitu vielä siirtää täysimääräisesti asuntojen vuokriin, mutta kysynnän kasvu, korkeat kustannukset ja toisaalta merkittävästi vähentyvä uudistuotanto voivat nostaa vuokria tulevaisuudessa.

- Koska inflaatio ja korot näyttävät pysyvän korkealla pidempään kuin on oletettu, kiinteistöjen tuottovaatimuksiin voi kohdistua korotuspainetta. Tällä voi olla vaikutusta jatkossa sijoitusomaisuuden käypiin arvoihin.

- SATOlle valmistui katsauskaudella 1.4.-30.6.2023 runsaasti vuokra-asuntoja: Helsingin Veräjämäkeen 118 huhtikuussa ja 104 kesäkuussa, Tampereen Hervantajärvelle 132 asuntoa huhtikuussa ja Vantaan Keimolanmäkeen 159 kesäkuussa. Peruskorjauksesta valmistui Helsingin Kallioon 95 ja Etelä-Haagaan 30 vuokra-asuntoa, molemmat kesäkuussa.

- Tämän vuoden aikana SATOlle valmistuu yhteensä 978 vuokra-asuntoa. Uusien rakennushankkeiden aloitukset ovat koko toimialalla kuitenkin nyt historiallisen alhaisella tasolla ja uusien vuokra-asuntojen tarjonta vähenee seuraavien vuosien aikana. Peruskorjauksesta valmistuu tämän vuoden aikana 545 asuntoa.

- Saimme päätökseen 14.4.2023 Venäjän asuntoliiketoiminnan myynnin. SATO toimi Pietarissa vuodesta 2007 lähtien ja yhtiön omistuksessa oli 522 vuokra-asuntoa. Kaupan jälkeen SATOlla ei ole liiketoimintaa Venäjällä. Järjestelyllä ei ollut merkittävää vaikutusta SATOn tulokseen.

- SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin. Jatkoimme tämän puolivuotiskauden aikana yhdenmukaisen ja saumattoman asiakaspalvelukokemuksen rakentamista. Olemme kehittäneet ja uudistaneet digitaalista toimintaympäristöämme ja operatiivisia tietojärjestelmiämme, jotka mahdollistavat sen, että pystymme toimimaan tehokkaammin ja palvelemaan asiakkaitamme entistä paremmin kaikkina vuorokauden aikoina.

- Ulkoistimme SATOn vuokranmaksutoiminnon huhtikuussa Ropo Capital Oy:lle, joka vastaa nyt muun muassa SATOn vuokralaskujen lähetyksestä, maksujen käsittelystä ja maksamiseen liittyvästä asiakaspalvelusta.

- SATOn markkinointi- ja viestintäjohtajana vuodesta 2020 alkaen toiminut FM Laura Laamanen nimitettiin SATO Oyj:n kaupalliseksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 11.5.2023 alkaen.

- Haluan kiittää satolaisia hyvästä työstä asukkaidemme asumisviihtyvyyden ja asiakastyytyväisyyden kehittämiseksi.

Toimintaympäristö

SATOn toimintaympäristöön katsauskaudella vaikuttivat erityisesti inflaatio ja korkealla tasolla pysynyt vuokra-asuntotarjonta. Inflaatio on pysynyt edelleen korkealla tasolla, vaikka hintapaine on maltillistunut talvikuukausien jälkeen erityisesti energian hintojen alentumisen johdosta. Pohjainflaatio on kuitenkin sitkeästi pysynyt korkealla tasolla ja selvästi keskuspankkien tavoitteleman kahden prosentin tason yläpuolella. Euroopan keskuspankki jatkoi korkojen nostoa vielä kesäkuussa. Markkinat odottavat koronnostojen jatkuvan vielä heinäkuussa. Inflaation ennustetaan hidastuvan alle kahden prosentin vuonna 2024.

Korkealla pysynyt inflaatio on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa, mutta hyvä työllisyystilanne on pitänyt palvelualan kysynnän yllä ja piristänyt taloutta. Kohonneista koroista johtuen Suomi ajautunee lievään taantumaan tänä vuonna ja BKT:n ennustetaan kasvavan noin prosentin ensi vuonna inflaation hidastumisen ja tulojen kasvun seurauksena.

Taloudellinen epävarmuus, korkeana pysynyt korkotaso sekä elinkustannusten nousu ovat vaikuttaneet asuntokauppojen lukumääriin. Vuonna 2023 sekä uusien että vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat pysyneet poikkeuksellisen matalalla tasolla, mikä on vaikuttanut voimakkaasti asuntorakentamisen aloitusmääriin. Rakennusteollisuus RT arvioi 29.3. julkaistun ennusteen mukaan uusien aloitusten supistuvan tänä vuonna lähes kolmanneksella noin 27 000 asuntoon. 1.6. julkistetun asuntotuotantokyselyn ennusteen mukaan asuntojen aloitukset jäävät selvästi maaliskuussa ennakoitua matalammalle tasolle. Vuonna 2021 ja alkuvuonna 2022 aloitetut hankkeet pitävät uudisasuntotarjonnan korkealla tasolla pääkaupunkiseudulla vielä vuoden 2023 ajan pitäen kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä sekä vuokrankorotukset maltillisena. Kohonneet ylläpidon kustannukset tulevat jatkossa näkymään voimakkaammin kohonneina vuokrina.

Hyvän työllisyystilanteen jatkuessa muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut edelleen ja Helsingin seudun saama muuttovoitto vuoden 2022 aikana oli 17 420 henkilöä. Tämä heijastuu vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa. Taloudellinen epävarmuus, asuntolainojen korkojen nousu samaan aikaan energian ja muiden kustannusten kallistuessa vaikuttaa myös osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun. Vuokra-asuntoa vaihtoehtona pohtii myös osa omistusasuntoa etsivistä.

Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä on kysyntää. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita. Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

KATSAUSKAUSI 1.1.–30.6.2023 (1.1.–30.6.2022)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-kesäkuussa 2023 konsernin liikevaihto oli 142,4 miljoonaa euroa (147,2).

Liikevoitto oli -68,6 miljoonaa euroa (166,8). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 53,4 miljoonaa euroa (126,5). Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli -122,0 miljoonaa euroa (40,3).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -32,6 miljoonaa euroa (-22,3).

Tulos ennen veroja oli -101,2 miljoonaa euroa (144,5). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-kesäkuussa -9,6 miljoonaa euroa (84,6).

Osakekohtainen tulos oli -1,51 euroa (2,04).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli kesäkuun lopussa yhteensä 5 091,9 miljoonaa euroa (5 164,9). Oma pääoma oli 2 400,9 miljoonaa euroa (2 462,2). Osakekohtainen oma pääoma oli 42,41 euroa (43,49).

Konsernin omavaraisuusaste oli kesäkuun lopussa 47,2 % (47,7). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 180,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli kesäkuun lopussa 42,0 % (41,2).

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna -7,0 % (9,6). Sijoitetun pääoman tuotto oli -3,0 % (7,3).

Korollinen vieras pääoma oli kesäkuun lopussa 2 153,9 miljoonaa euroa (2 151,4), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 2 019,8 miljoonaa euroa (1 980,5). Lainakannan keskikorko oli 3,2 % (1,8). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -32,6 miljoonaa euroa (-22,3).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -2,6 miljoonaa euroa (31,4).

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 87,9 % (83,5) kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli kesäkuun lopussa 89,8 % (88,8) koko taseesta.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 142,4 miljoonaa euroa (147,2). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 95,0 % (94,8) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 26,1 % (27,6).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,05 euroa/m²/kk (17,84).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 93,4 miljoonaa euroa (98,4).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.6.2023 yhteensä 25 143 asuntoa (24 949). Katsauskaudella valmistui 648 vuokra-asuntoa (191). Realisoituja vuokra-asuntoja oli 525. Katsauskaudella myytiin SATOn asunto-omaisuus Pietarissa, 522 vuokra-asuntoa.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa yhteensä 4 956,0 miljoonaa euroa (4 976,7). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli -88,2 miljoonaa euroa (-56,0).

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 280 milj. € korkeampi kuin nykyinen arvo.

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 87,5 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12,5 prosenttia Tampereella ja Turussa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO voi hankkia ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 92,7 miljoonaa euroa (68,5). Katsauskauden investoinneista 88,2 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 54,0 %. Lisäksi sitovia hankintasopimuksia oli 30.6.2023 57,7 miljoonan euron arvosta (133,8).

SATOlle valmistui huhtikuussa 118 ja kesäkuussa 104 vuokra-asuntoa Helsingin Oulunkylän Veräjämäkeen. Jokiniementie 46 ja 48 ovat ulkopuolisen vastuullisuusraadin arvioimia Osta vastuullisesti -kohteita, joka tarkoittaa, että ne ovat muita tarjolla olevia vaihtoehtoja kestävämpi valinta. Energiatehokkaiden A-energialuokan talojen suunnittelussa on huomioitu muun käytettävyys, huollettavuus ja muuntojoustavuus. Lämmitysmuotona on maalämpö. Huhtikuussa valmistui myös 132 vuokra-asuntoa Tampereen Hervantajärvelle Heittoniitynkujalle. Heittoniitynkuja 5:n suunnittelussa on huomioitu energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Talojen lämmönlähteenä on maalämpö.

Kesäkuussa Vantaan Keimolanmäkeen Lincolninaukiolle valmistui 159 vuokra-asuntoa. Luonnonläheisessä Keimolanmäessä sijaitseva Osta vastuullisesti -kohde on A-energialuokkaa ja lämmönlähteenä on maalämpö. Lincolninaukion talon katutasossa on 12 noin 4 metrin korkuista kahden käyttötarkoituksen innovaatioasuntoa, joita voi käyttää joko liiketilana tai asuntona.

Noin puolitoista vuotta kestänyt peruskorjaus Helsingin Kalliossa Castréninkadulla valmistui kesäkuussa. Peruskorjauksessa uusittiin kiinteistön vesi- ja viemäriputkistot sekä sähköt ja taloautomaatio sekä asuntojen keittiöt, kylpyhuoneet ja asuinhuoneet kokonaisuudessaan. 1930-luvulla valmistuneessa kerrostalossa on nyt 95 uusittua vuokra-asuntoa. Lisäksi Helsingin Etelä-Haagaan Ansaritielle valmistui peruskorjauksesta kesäkuussa 30 vuokra-asuntoa.

Alkuvuonna helmikuussa valmistui 135 asuntoa Runoratsunkadulle Espoon Vermonniittyyn sekä tammikuussa peruskorjauksesta 30 asuntoa Helsinkiin Etelä-Haagaan Ansaritielle ja maaliskuussa Pitäjänmäen Reimarlaan Piispantielle 42 asuntoa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli kesäkuun lopussa 48,2 miljoonaa euroa (42,2). Kesäkuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 miljoonaa euroa (7,7).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 400 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Vuokra-asuntoja valmistui 648 (191), omistusasuntoja 0 (0) ja JoustoKoteja 0 (0). Rakenteilla oli 30.6.2023 yhteensä 679 vuokra-asuntoa (1 001), 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 14,9 miljoonaa euroa (11,3).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 3 (2 015). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,5 miljoonaa euroa (208,3).

Yhtiö sai päätökseen 14.4.2023 Venäjän asuntoliiketoiminnan myynnin. SATO toimi Pietarissa vuodesta 2007 lähtien ja yhtiön omistuksessa oli 522 vuokra-asuntoa. Järjestelyllä ei ollut merkittävää vaikutusta SATOn tulokseen.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli kesäkuun lopussa 358 henkilöä (342), joista vakituisessa työsuhteessa oli 294 (294). Tammi-kesäkuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 332 henkilöä (329).

KAUSI 1.4.–30.6.2023 (1.4.–30.6.2022)

Liikevaihto ja tulos

Huhti-kesäkuussa 2023 konsernin liikevaihto oli 71,5 miljoonaa euroa (72,5).

Liikevoitto oli -51,5 miljoonaa euroa (48,8). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 23,6 miljoonaa euroa (91,2). Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli -75,1 miljoonaa euroa (-42,3).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -17,6 miljoonaa euroa (-11,2).

Tulos ennen veroja oli -69,1 miljoonaa euroa (37,6). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli huhti-kesäkuussa -11,3 miljoonaa euroa (58,8).

Osakekohtainen tulos oli -1,05 euroa (0,54).

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 71,5 miljoonaa euroa (72,5). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 95,0 % (95,0) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 26,4 % (29,0).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,05 euroa/m²/kk (17,84).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 52,5 miljoonaa euroa (54,0).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.6.2023 yhteensä 25 143 asuntoa (24 949). Katsauskaudella valmistui 513 vuokra-asuntoa (191). Realisoituja vuokra-asuntoja oli 522.

Käypä arvo

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa yhteensä 4 956,0 miljoonaa euroa (4 976,7). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli -88,9 miljoonaa euroa (-152,3).

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 280 milj. € korkeampi kuin nykyinen arvo.

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 87,5 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12,5 prosenttia Tampereella ja Turussa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO voi hankkia ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 46,5 miljoonaa euroa (44,7). Katsauskauden investoinneista 89,5 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 48,6 %. Lisäksi sitovia hankintasopimuksia oli 30.6.2023 57,7 miljoonan euron arvosta (133,8).

SATOlle valmistui huhtikuussa 118 ja kesäkuussa 104 vuokra-asuntoa Helsingin Oulunkylän Veräjämäkeen. Jokiniementie 46 ja 48 ovat ulkopuolisen vastuullisuusraadin arvioimia Osta vastuullisesti -kohteita, joka tarkoittaa, että ne ovat muita tarjolla olevia vaihtoehtoja kestävämpi valinta. Energiatehokkaiden A-energialuokan talojen suunnittelussa on huomioitu muun käytettävyys, huollettavuus ja muuntojoustavuus. Lämmitysmuotona on maalämpö. Huhtikuussa valmistui myös 132 vuokra-asuntoa Tampereen Hervantajärvelle Heittoniitynkujalle. Heittoniitynkuja 5:n suunnittelussa on huomioitu energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Talojen lämmönlähteenä on maalämpö.

Kesäkuussa Vantaan Keimolanmäkeen Lincolninaukiolle valmistui 159 vuokra-asuntoa. Luonnonläheisessä Keimolanmäessä sijaitseva Osta vastuullisesti -kohde on A-energialuokkaa ja lämmönlähteenä on maalämpö. Lincolninaukion talon katutasossa on 12 noin 4 metrin korkuista kahden käyttötarkoituksen innovaatioasuntoa, joita voi käyttää joko liiketilana tai asuntona.

Noin puolitoista vuotta kestänyt peruskorjaus Helsingin Kalliossa Castréninkadulla valmistui kesäkuussa. Peruskorjauksessa uusittiin kiinteistön vesi- ja viemäriputkistot sekä sähköt ja taloautomaatio sekä asuntojen keittiöt, kylpyhuoneet ja asuinhuoneet kokonaisuudessaan. 1930-luvulla valmistuneessa kerrostalossa on nyt 95 uusittua vuokra-asuntoa. Lisäksi Helsingin Etelä-Haagaan Ansaritielle valmistui peruskorjauksesta kesäkuussa 30 vuokra-asuntoa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli kesäkuun lopussa 48,2 miljoonaa euroa (42,2). Kesäkuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 miljoonaa euroa (7,7).

Katsauskaudella valmistui 513 vuokra-asuntoa (191) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.6.2023 yhteensä 679 vuokra- asuntoa (1 001) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 8,0 miljoonaa euroa (62).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 0 (2 015). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,0 miljoonaa euroa (207,4).

Yhtiö sai 14.4.2023 päätökseen Venäjän asuntoliiketoiminnan myynnin. SATO toimi Pietarissa vuodesta 2007 lähtien ja yhtiön omistuksessa oli 522 vuokra-asuntoa Järjestelyllä ei ollut merkittävää vaikutusta SATOn tulokseen.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli kesäkuun lopussa 358 henkilöä (342), joista vakituisessa työsuhteessa oli 294 (294). Huhti-kesäkuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 340 henkilöä (336).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Ukrainan sota on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Sota on voimakkaimmin vaikuttanut energian, ruuan ja materiaalien hintoihin sekä toimitusketjuihin. Voimakkaasti kohonneet hinnat ovat johtaneet nopeaan korkotason nousuun. Hintatason nousu voi hidastaa talouskasvua, nostaa edelleen merkittävästi korkotasoa, vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä ja maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelma, jonka puitteissa on laskettu liikkeeseen yhteensä 750,0 miljoonan euron määräiset joukkovelkakirjalainat.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 700 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli
60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 62,9 % (pois lukien lyhytaikaiset velat).

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta on saatavilla konsernin vuoden 2022 vuosikertomuksessa ja internetsivuilla www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso. Inflaatio on pysynyt edelleen korkealla tasolla, vaikka hintapaine on maltillistunut talvikuukausien jälkeen erityisesti energian hintojen alentumisen johdosta. Pohjainflaatio on kuitenkin sitkeästi pysynyt korkealla tasolla ja selvästi keskuspankkien tavoitteleman kahden prosentin tason yläpuolella. Euroopan keskuspankki jatkoi korkojen nostoa vielä kesäkuussa. Markkinat odottavat koronnostojen jatkuvan vielä heinäkuussa. Inflaation ennustetaan hidastuvan alle kahden prosentin vuonna 2024.

Korkealla pysynyt inflaatio on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa, mutta hyvä työllisyystilanne on pitänyt palvelualan kysynnän yllä ja piristänyt taloutta. Kohonneista koroista johtuen Suomi ajautunee lievään taantumaan tänä vuonna ja BKT:n ennustetaan kasvavan noin prosentin ensi vuonna inflaation hidastumisen ja tulojen kasvun seurauksena.

Uudisasuntojen rakentamisen aloitusten laskiessa myös vuokra-asuntojen tarjonnan odotetaan vähenevän seuraavina vuosina. Tämän odotetaan parantavan vuokrausastetta sekä mahdollisuuksia siirtää kohonneita kustannuksia asuntojen vuokriin. Kohonneet ylläpidon kustannukset tulevat jatkossa näkymään voimakkaammin kohonneina vuokrina.

Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä on kysyntää. Taloudellinen epävarmuus, asuntolainojen korkojen nousu samaan aikaan, kun energia ja muut kustannukset ovat kallistuneet, vaikuttaa myös osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun. Vuokra-asuntoa vaihtoehtona pohtii myös osa omistusasuntoa etsivistä.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2023 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 30.6.2023

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

	kpl	%
Balder Finska Otas Ab (Fastighets Ab Balder)	31 971 535	56,3 %
Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool	12 811 647	22,6 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo	7 233 081	12,7 %
Valtion Eläkerahasto	2 796 200	4,9 %
Valkila Erkka	385 000	0,7 %
SATO Oyj	166 000	0,3 %
Entelä Tuula	159 000	0,3 %
Heinonen Erkki	146 684	0,3 %
Tradeka-sijoitus Oy	126 500	0,2 %
Hengityssairauksien tutkimussäätiö	120 000	0,2 %
Muut osakkeenomistajat (117 kpl)	867 420	1,5 %

SATOn osakkeiden lukumäärä 30.6.2023 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 127. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,00 % 1.1.–30.6.2023.

Lisätietoja
Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

LIITTEET

Puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2023
Puolivuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–30.6.2023

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa. SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2022 oli 291,2 miljoonaa euroa, liikevoitto 198,9 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 151,9 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 5 miljardia euroa. www.sato.fi

Liitteet

SATO Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2023: Tasainen vuokrausaste kireässä kilpailutilanteessa

Pièces jointes