Sponda Oyj:n osavuosikatsaus tammi-syyskuu 2004: SPONDAN 9 KUUKAUDEN TULOS HYVÄ KIREÄSSÄ MARKKINATILANTEESSA

Spondan liikevaihto laski kiinteistömyyntien ja laskeneen vuokrausasteen vuoksi noin prosentin edellisvuoden vastaavasta kaudesta 73,9 miljoonaan euroon. Kauden tulos nousi myyntivoittojen ansiosta 30 prosenttia, 29,1 miljoonaan euroon.

 

Tuloksen pääkohdat (tuloslaskelman vertailukausi on tammi-syyskuu 2003)

- Spondan liikevaihto muodostuu vuokratuotoista. Liikevaihto katsauskaudella oli 73,9 (74,7) miljoonaa euroa. Taloudellinen vuokrausaste laski vertailukaudesta 1,5 prosenttia ja oli kauden päättyessä 86,9 %.

- Nettovuokratuotot laskivat liikevaihdon laskun ja vertailukautta hiukan suurempien kiinteistöjen hoitokulujen vuoksi 55,7 (57,0) miljoonaan euroon.

- Liiketoiminnan muut tuotot, jotka muodostuvat lähinnä kiinteistöjen myynnistä saaduista myyntivoitoista, nousivat 13,8 (3,2) miljoonaan euroon.

- Liikevoitto nousi yli 18 prosenttia 54,5 (45,9) miljoonaan euroon.

- Katsauskauden tulos oli 29,1 (22,3) miljoonaa euroa.

 

Vuokraustilanne pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Spondan vuoden 2004 vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan jäävän vuoden 2003 tuloksesta kiinteistömyyntien ja kasvaneen vajaakäyttöasteen vuoksi, mutta kiinteistöjen myyntivoitot korvaavat vuokraustoiminnan laskun ja rahoituskulujen kasvun vaikutuksen tulokseen. Liikevoiton arvioidaan ylittävän vuoden 2003 liikevoiton ja tuloksen ennen veroja arvioidaan pysyvän vuoden 2003 tasolla.

 

Vuokrausasteen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasolla tai hiukan paranevan.

 

Talouden näkymät ovat tämän hetkisten ennusteiden mukaan positiiviset ja työllisyyden odotetaan paranevan. Kuitenkaan talouskasvu ja työllisyyskehitys eivät vielä tue toimistokysyntää.

 

Catellan mukaan toimistotilojen vuokrausaste pääkaupunkiseudulla on edelleen heikentynyt ja vajaakäyttöaste on hieman yli 9 %. Alueelliset erot ovat suuria ja pääkaupunkiseudun vajaakäyttöasteet vaihtelevat Vantaan noin 6 %:sta Espoon yli 11 %:iin. Liiketilojen tarjonta jatkuu niukkana ja vuokrausaste on pysynyt hyvänä. Liiketilojen vajaakäyttöaste on vain 1,6 %. Pääkaupunkiseudun logistiikkatilojen kokonaistarjonta on pysytellyt alkuvuoden tasolla eikä isompia rakennushankkeita ole pääkaupunkiseudulla vireille. Logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on pysytellyt noin 2 %:ssa. Pääkaupunkiseudun toimitilojen vuokratason lasku on alan tutkimuslaitosten mukaan pysähtynyt. 

 

Kansainvälisten sijoittajien osuus tänä vuonna tehdyissä kiinteistökaupoissa on jo puolet toimitilakauppojen arvosta, noin 1,25 mrd eurosta. Kansainvälinen kiinnostus johtuu Suomen positiivisista taloudellisista näkymistä ja lisääntyneestä likviditeetistä kiinteistömarkkinoilla. Suuri kysyntä on aiheuttanut kilpailua sijoituskohteista ja alentanut tuottovaatimuksia.

 

Spondan liiketoiminta on jaoteltu kiinteistötyypin perusteella kolmeen alueeseen: toimistot, liiketilat ja logistiikka.

 

Tammi-syyskuussa Sponda solmi yhteensä 164 vuokrasopimusta, joista 104 oli uusia ja 60 jatkettuja sopimuksia. Uusien sopimuksien yhteenlaskettu vuokrattu pinta-ala on noin 50 000 m2 ja jatkettujen yli 80 000 m2. Spondan koko sopimuskannan arvo on 417 milj. euroa, asiakkaita on yhteensä 588 ja vuokrasopimuksia 998. Sopimuksista erääntyy tänä vuonna vielä 3,4 %, vuonna 2005 16,3 % ja vuonna 2010 ja sen jälkeen 23,2 %. Erääntyminen  lasketaan osuutena kokonaisvuokratuotoista.

 

Spondan kiinteistöjen nettovuokratuotot olivat yhteensä 55,7 milj. euroa, joista toimistojen osuus oli 70 %, liiketilojen 4 % ja logistiikkatilojen 26 %.

 

Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste laski edellisen neljännesvuoden aikana 0,7 prosenttia 86,9 prosenttiin (30.6.2004:87,6 %). Vuosi sitten syyskuun lopulla taloudellinen vuokrausaste oli 88,4 %.  

 

Vuokrausaste/kiinteistötyyppi	30.9.2004	30.6.2004
Toimisto	84,7 %	86,2 %
Liiketila	93,7 %	93,0 %
Logistiikkatila	91,9 %	90,5 %

 

Taloudellinen vuokrausaste/alue
Helsingin kantakaupunki	87,1 %	88,9 %
Pääkaupunkiseutu (PKS)	81,6 %	82,0 %
Pääkaupunkis. Logistiikka	90,4 %	88,1 %
Muut	92,7 %	93,3 %

 

Sponda osti 30.9.2004 kolme toimistokiinteistöä Elisa Oyj:ltä 25,5 milj. eurolla. Kaartinkaupungissa sijaitsevien Korkeavuorenkatu 35:n ja 37:n sekä Kasarminkatu 36:n yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin 11 000 m2. Elisa on vuokrannut kiinteistöissä teletilaa erittäin pitkällä vuokrasopimuksella. Kiinteistökokonaisuus lähellä Havis Business Centeriä tukee Spondan strategisia tavoitteita Kaartinkaupungissa. Kiinteistöistä Kasarmikatu 36 ja Korkeavuorenkatu 37 ovat täyteen vuokrattuja. Korkeavuorenkatu 35 on tyhjä ja tarvitsee peruskorjauksen, jonka on arvioitu maksavan 2,5 milj. euroa. Ostetut kiinteistöt kasvattavat vuoden 2004 vuokraustoiminnan tulosta noin 0,3 milj. euroa.

 

Sponda myi kiinteistöjä kaudella 1-9/2004 yhteensä 36,6 milj. eurolla ja kirjasi näistä myyntivoittoja yhteensä 13 milj. euroa.

Investoinnit uushankintoihin olivat 27,6 milj. euroa, ja investoinnit rakentamiseen, kunnossapitoon ja vuokralaisparannuksiin olivat yhteensä 20,3 milj.euroa.

 

Strategiansa mukaisesti Sponda kehittää kiinteistöjä ja niiden toimintaympäristöjä. Kehittämisen painopiste on suurissa kokonaisuuksissa, jollaisia ovat esim. City-Center, Havis Business Center ja Vantaan  Honkatalo.

City-Centerissä kolmea toimistokerrosta peruskorjataan. Korjattavia toimistotiloja on kauden aikana vuokrattu 1 800 m2.

Neuvottelut City-Centerin julkisivuratkaisuista Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston ja Museoviraston kanssa jatkuvat.

 

Havis Business Centerissä muutostyöt ovat sujuneet aikataulun mukaisesti ja ravintola- ja kokouskeskus Unioninkadun ja Pohjoisen Makasiinikadun kulmassa avasi ovensa lokakuun alussa. Ravintola- ja kokouskeskukselle on vuokrattu yhteensä 3 700 m2. Koko Havis Business Centerin vuokrattava pinta-ala on noin 38 300 m2 ja siihen kuuluvat kiinteistöt Unioninkatu 18, 20, 22 ja 24 sekä Fabianinkatu 23.

 

Sponda nosti kauden aikana 300 milj. euron syndikoidun luoton. Luottojärjestely koostui 100 milj. euron 5-vuotisesta ja 100 milj. euron 7-vuotisesta luottoerästä sekä 100 milj. euron 5-vuotisesta luottolimiitistä.

Luottojärjestelyllä jälleenrahoitettiin vuonna 2005 erääntyvä 195 milj. euron syndikoitu luotto.

 

Rahoitustuotot ja -kulut olivat  -19,7 (-17,4) milj. euroa. Korollinen vieras pääoma oli 587,5 milj. euroa (31.12.2003: 582,8 milj. euroa) ja omavaraisuusaste oli 45,2 % (31.12.2003: 45,4 %).

Luottojen keskimääräinen laina-aika kasvoi 3,5 vuoteen ja korkosidonnaisuusaika oli 2,8 vuotta. Keskikorko oli 4,5 %.

 

Oma pääoma per osake oli 6,39 (31.12.2003: 6,33) euroa.

 

Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä 1.1.-30.9.2004 oli  51 (53) henkilöä, mistä määrästä emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 46 (52) henkilöä. Syyskuun lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 51 (53) henkilöä, joista 46 (52) emoyhtiön palveluksessa.

 

Sponda-konserni koostuu emoyhtiöstä ja sen omistamista keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä.

Sponda-konserni siirtyy IFRS-raportointiin vuoden 2005 alusta. Suurin muutos Sponda Oyj:n taloudellisessa raportoinnissa johtuu IAS 40 -standardin mukaisesta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Sponda Oyj on valinnut sijoituskiinteistöjen arvostusmenetelmäksi konsernitaseessa käyvän arvon menetelmän. Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Muita muutoksia laskentaperiaatteissa aiheuttavat säännökset laskennallisten verovaikutusten kirjaamisesta, rahoitusinstrumenttien arvostamisesta ja työsuhde-etuuksista.

 

Spondan hallintoa säätelee Suomen laki, yhtiöjärjestys ja Helsingin Pörssin, Keskuskauppakamarin ja Teollisuus ja Työnantajat -järjestön suositus listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmistä. Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta.

 

Hallituksen jäsenet ovat Kaj-Gustaf Bergh, Maija-Liisa Friman, Jarmo Laiho, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja Jarmo Väisänen. Yhtiön toimitusjohtaja on Kari Kolu.

 

Sponda Oyj:n varsinaiset tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Wideri Oy Ab sekä varatilintarkastaja KHT Fredrik Westerholm.

 

Spondan osakkeen kurssi noudatti heinä-syyskuun aikana sijoitus-toimialaindeksiä. Tarkastelujakson tammi-syyskuun keskikurssi oli 6,68 euroa alimman kurssin ollessa 6,00 euroa ja ylimmän 7,30 euroa. Päätöskurssi oli syyskuun lopussa 6,81 euroa ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 536 milj. euroa.

 

Sponda Oyj:n vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan B-sarjaa vaihdettiin  yhtiön osakkeisiin 16.6.2004 siten, että uusia osakkeita merkittiin 275 000 kpl. Tätä vastaava osakepääoman korotus 275 000 euroa merkittiin kaupparekisteriin 13.7.2004. Spondan osakepääoma on korotuksen jälkeen 78 724 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä on 78 724 275 kappaletta.

 

Yhtiökokous 7.4.2004 valtuutti hallituksen ostamaan omia osakkeita enintään 3 500 000 kappaletta vuoden kuluessa yhtiökokouksesta. Valtuutusta ei ole katsauskauden aikana käytetty.

 

Vuonna 2004 Suomessa toteutettu verouudistus tarkoittaa Spondan osalta sen jakamien osinkojen kaksinkertaista verotusta. Spondan maksamien tuloverojen määrä on riippuvainen kiinteistöistä verotuksessa tehtyjen poistojen suuruudesta. Sponda on aikaisemmin vähentänyt verotuksessa ainoastaan suunnitelman mukaisten poistojen määrän. Vuonna 2004 Sponda aikoo tehdä suunnitelman mukaisten poistojen lisäksi Elinkeinoverolain sallimat suuremmat poistot. Lisäpoistojen määrä on noin 20 milj. euroa. Lisäpoistot vähentävät Spondan maksettavaksi tulevia veroja, ja veroasteen arvioidaan vuonna 2004 jäävän noin 6 prosenttiin. Tehtävistä lisäpoistoista kirjataan konsernissa laskennallinen verovelka.

 

Näkymät vuodelle 2004

Vuokraustilanne pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Spondan vuoden 2004 vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan jäävän vuoden 2003 tuloksesta kiinteistömyyntien ja kasvaneen vajaakäyttöasteen vuoksi, mutta kiinteistöjen myyntivoitot korvaavat vuokraustoiminnan laskun ja rahoituskulujen kasvun. Liikevoiton arvioidaan ylittävän vertailukauden liikevoiton ja tuloksen ennen veroja arvioidaan pysyvän vuoden 2003 tasolla.

Vuokrausasteen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasolla tai hiukan paranevan.

 

Sponda julkistaa vuotta 2004  koskevan tilinpäätöstiedotteen perjantaina 4.2.2005. Yhtiökokouspäiväksi on varattu keskiviikko 23.3.2005. Vuoden 2005 osavuosikatsaukset julkistetaan 12.5.2005, 11.8.2005 ja 9.11.2005.

 

28.10.2004

Sponda Oyj

Hallitus