Sponda Oyj:n osavuosikatsaus tammi-kesäkuu 2005

 

- Konsernin liikevaihto kasvoi 51,9 (50,1) milj. euroon

- Liikevoitto parani 29,1 (16,5) milj. euroon sijoituskiinteistöjen positiivisen arvonkehityksen vuoksi

- Osakekohtainen operatiivinen kassavirta oli 0,29 (0,23) euroa

- Spondan kiinteistöjen markkina-arvo oli 1 245,9 (1 210,8) milj. euroa

- Katsauskauden tulos oli 12,2 (13,1) milj. euroa. Vuoden 2004 tulosta paransi 7 milj. euron laskennallisten verojen muutos yhtiöverokannan muututtua 29 %:sta 26 %:iin.

- Osakekohtainen tulos oli 0,15 (0,17) euroa

 

Sponda siirtyi IFRS-raportointiin 1.1.2005 lähtien. Osavuosikatsaus on laadittu IFRS:n kirjaamis- ja arvostusperiaatteita noudattaen. Kaikki osavuosikatsauksessa esitetyt vertailuluvut ovat IFRS-raportoinnin mukaisia.

 

Spondan sijoituskiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen arvioidaan säilyvän ennallaan tai paranevan hieman vuoden 2005 loppuun mennessä ja vuokratason odotetaan säilyvän vakaana. Kiinteistöjen arvon odotetaan pysyvän vakaana vuonna 2005. Vuokraustoiminnan operatiivisen kassavirran arvioidaan pysyvän vuoden 2004 tasolla.

 

 

"Spondan lähivuosien tavoitteena on lisätä yhtiön liiketoiminnan kasvua ja kannattavuutta. Yhtiön kiinteistökehitystä aktivoidaan hyödyntämällä jo omistuksessa olevia maa-alueita ja rakennusoikeutta. Yhteensä kehitettäviä toimisto-, liiketila- ja logistiikkahankkeita on 360 000 m² ja tämänhetkiset arviot kehitysinvestoinneista ovat yhteensä 530 milj. euroa. Seuraavan kolmen vuoden tavoite kehitysinvestoinneissa on yhteensä 190 milj. euroa.

 

Kasvua ja kannattavuutta haetaan myös suuntaamalla organisaation työpanosta aktiiviseen vuokraukseen tavoitteena tyhjän tilan vähentäminen. Kannattavuutta haetaan myös kiinteistöjen hoidon tehostamisesta ja ylläpidon laadun parantamisesta.

 

Sponda hakee aktiivisesti kasvua uusilta liiketoiminta-alueilta Venäjällä ja Baltiassa. Tavoitteena on käynnistää investoinnit vuoden 2006 aikana."

 

 

Suomen bruttokansantuotteen kasvun arvioidaan jäävän hieman yli 2 %:n tasolle vuonna 2005. Ennustetta on laskettu sekä euroalueen odotettua heikomman talouskasvun että Suomen paperiteollisuuden työkiistan vuoksi. Inflaation odotetaan olevan noin 1,5 % vuonna 2005.

 

Toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjen vajaakäytön on arvioitu pysyneen ennallaan ensimmäisen vuosipuoliskon aikana. Myös vuokratasojen arvellaan pysyneen vakaina lukuun ottamatta Espoon aluetta, missä vuokrapyynnöt ovat laskeneet jonkin verran. Liiketila- ja logistiikkakiinteistöjen kysyntä on edelleen hyvä, mutta toimistojen osalta kysynnän kasvua odotetaan vielä.

 

Investointimarkkinoilla tiukka kilpailu jatkuu. Ulkomaiset sijoittajat ovat valmiita hyväksymään alhaisempia tuottoja kuin mihin Suomen markkinoilla on totuttu. Kauppaa on käyty ennen kaikkea kohteista, joissa on Suomen vuokramarkkinoilla harvinainen pitkä vuokrasopimus, joten kauppojen tuottovaatimuksia ei sellaisenaan voi yleistää kaikkiin toimitilakohteisiin.

Valtiovarainministeriö on pidentänyt kiinteistörahastolainsäädännön kehittämistä pohtivan työryhmän määräaikaa puolella vuodella. Vuoden 2004 alussa asetetun työryhmän tehtävänä on tehdä arvio vaihtoehtoisista tavoista kehittää kiinteistörahastolakia. Uusi määräaika työryhmän loppuraportille on 30.11.2005

 

Spondan sijoituskiinteistöjen nettovuokratuotot katsauskaudella olivat yhteensä 38,8 (30.6.2004: 37,6) milj. euroa. Tästä toimistojen osuus oli 67 %, liiketilojen 3 % ja logistiikkatilojen 30 %. Nettovuokratuotot jakautuivat alueittain seuraavasti: Helsingin kantakaupunki 50 %, Pääkaupunkiseutu 19 %, Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöt 22 % ja muu Suomi 9 %.

 

 

 

 

Spondan koko kiinteistökannan vuokrausaste pysyi vakaana kaikilla sektoreilla ja oli 87,2 (31.3.2005: 87,8) %. Taloudellinen vuokrausaste säilyi ensimmäisen vuosineljänneksen tasolla toimistoissa, mutta heikkeni hieman liiketiloissa ja logistiikkakiinteistöissä. Liiketilojen osalta vuokrausastetta laski täysin vuokratun Karjalan kauppakeskuksen myynti. Kaupan jälkeen Spondan liiketilat koostuvat kolmesta, täysin vuokratusta kohteesta Helsingissä ja yksittäisistä liikehuoneistoista Tampereella. Logistiikkakiinteistöissä vuokrausastetta heikensi Espoon Olarinluomassa vapautunut 7 000 m²:n kohde.

 

Vuokrasopimusten kassavirtojen yhteenlaskettu arvo 30.6.2005 oli 472 (30.6.2004: 420) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,5 (4,3) vuotta. Katsauskauden aikana sopimuksia solmittiin yhteensä 103 kappaletta joista jatkettuja oli 26 kpl, 33 000 m², ja uusia 77 kpl, 15 000 m², yhteensä noin 48 000 m². Spondan suurimmat asiakastoimialat olivat kauppa (27 % kokonaisvuokratuotoista), pankki ja sijoitus (18 %) ja tietoliikenne ja media (11 %). Spondan voimassaolevat vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti:

 

 

Spondan toimisto- ja logistiikkakiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen odotetaan pysyvän samana tai paranevan hieman vuonna 2005. Liiketilojen vuokrausaste saattaa jonkin verran laskea. Vuokratason arvioidaan säilyvän vakaana.

 

 

Sponda-konsernilla on yhteensä 87 sijoituskiinteistöä. Yhteensä vuokrattavia neliöitä on noin 840 000 m², joista 48 % on toimistokiinteistöjä, 2 % liiketilakiinteistöjä ja 50 % logistiikkakiinteistöjä.

 

Sponda myi 31.5.2005 Lappeenrannassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Karjalan Kauppakeskuksen 7,2 milj. eurolla. Kaupalla ei ollut merkittävää tulosvaikutusta. Lisäksi Sponda myi Tampereella sijaitsevia liiketiloja kaudella 1-6/2005 yhteensä 0,8 milj. eurolla ja kirjasi näistä myyntivoittoja 0,1 milj. euroa.

 

Katsauskauden aikana Sponda osti logistiikka- ja toimistokiinteistön Ruosilantie 16:ssa Helsingin Konalassa. Kauppahinta varainsiirtoveroineen oli 28,4 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 32 800 m².

 

Spondan sijoituskiinteistöjen markkina-arvo vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Katsauskauden päättyessä Spondan kiinteistöjen vertailukelpoinen markkina-arvo kasvoi 4,7 (30.6.2004:    -4,4) milj. euroa eli 0,4 % (-0,4 %), ja oli 1,246 (30.6.2004: 1,211) mrd euroa. Toimistokiinteistöjen markkina-arvo laski hieman (0,5 %), mutta logistiikkakiinteistöjen markkina-arvo nousi (4,3 %). Markkina-arvon muutoksiin vaikuttivat ensimmäisen kuuden kuukauden aikana solmitut sopimukset. Laskennassa käytetyt tuottovaatimukset olivat samat kuin edellisellä katsauskaudella lukuun ottamatta joitakin Espoon toimistokiinteistöjä, joiden tuottovaatimuksia hieman laskettiin. Kauden investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat katsauskaudella 10,4 (12,0) milj. euroa. Vuonna 2005 kunnossapitoinvestointien arvioidaan olevan 1,2 - 1,5 % kiinteistöjen arvosta, mikä vastaa kulumisesta aiheutuvaa aikaisemman laskentakäytännön mukaista poistotarvetta.

 

 

 

 

Spondalla oli 30.6.2005 käyttämätöntä ja hyödynnettävissä olevaa rakennusoikeutta yhteensä noin 334 000 kerros-m². Tästä voimassaolevan kaavoituksen mukaan toimistojen osuus on noin 30 % eli 42 000 m ² ja loput 70 % logistiikkatiloja. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo oli katsauskauden lopussa 34,5 milj. euroa.

Spondan suurimman kehityskohteen, City-Centerin, uudistus etenee. Kaikki toimistokerrokset on nyt pääosin uusittu, ja maanalainen kaava on hyväksytty Helsingin kaupunginvaltuustossa. Maanpäällisen kaavaehdotuksen arvioidaan olevan kaupunginvaltuuston käsittelyssä syksyn 2005 aikana. Lopullisen valmistumisajankohdan odotetaan olevan vuonna 2010. Investointikustannus on noin 110 milj. euroa ja investoinnin tuoton tämänhetkiselle vuokratasolle odotetaan olevan noin 8 %. Tähän mennessä investoinnista on toteutettu noin 15 %.

Espoossa, Pohjantie 14:ssä, haetaan tontille kaavaa asuntorakentamiseen. Muutoksen edellyttämä suunnitelma on valmis, ja varsinainen kaavoitus käynnistynyt. Kaavan odotetaan olevan valmis vuoden 2005 loppuun mennessä.

Sponda aloittaa logistiikan uudiskohteen rakentamisen Vantaan Hakkilaan. Honkatalossa, Vanhan Porvoontien varrella, on 47 000 m² rakennusoikeutta, josta ensimmäinen rakennusvaihe käsittää 10 000 m². Kohteen markkinointi on alkanut, ja rakentaminen aloitetaan vuoden 2006 aikana.

Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 23,2 (30.6.2004: 15,9) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -32,1 (24,6) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta 9,7 (-40,6) milj. euroa.

 

Rahoitustuotot ja -kulut olivat -12,9 (-13,0) milj. euroa. Spondan omavaraisuusaste oli 43 (48) % ja nettovelkaantumisaste oli 114 (94) %. Korollinen vieras pääoma oli 630,0 (564,5) milj. euroa, luottojen keskimääräinen laina-aika oli 3,6 (2,2) vuotta ja keskikorko 4,2 (4,6) %. Kiinteäkorkoisten lainojen osuus oli 74 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 2,4 (3,0) vuotta.

 

Lainasalkku muodostuu kolmesta eri kotimaisesta joukkovelkakirjalainaohjelmasta, yhteensä 300 milj. euroa, syndikoidusta luotosta, yhteensä 250 milj. euroa, sekä liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista, 80 milj. euroa. Maksuvalmiutta hallitaan joustavilla 100 milj. euron luottolimiiteillä ja 150 milj. euron yritystodistusohjelmalla. Spondan ottamille lainoille ei ole annettu kiinteistövakuuksia.

 

Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä oli katsauskauden aikana 53 (50) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 49(45) henkilöä. Kesäkuun lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 54 (51) henkilöä, joista 50 (46) emoyhtiön palveluksessa. Spondalla on henkilöstöä ainoastaan Suomessa.

 

Koko Spondan henkilöstö kuuluu kannustinpalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu vuokraustoiminnan tulokseen.

Sponda-konserni koostuu emoyhtiöstä ja sen kokonaan omistamista keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä.

Spondan osakkeen tammi-kesäkuun keskikurssi oli 7,54 euroa. Korkein noteeraus Spondan osakkeelle Helsingin Pörssissä oli 8,82 euroa ja alin 6,81 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo oli katsauskauden päättyessä 673 milj. euroa.

 

Vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan C-sarjaa vaihdettiin yhtiön osakkeisiin 10.6.2005 siten, että uusia osakkeita merkittiin 312 000 kpl. Tätä vastaava osakepääoman korotus 312 000 euroa merkittiin kaupparekisteriin 29.6.2005. Osakepääoma on korotuksen jälkeen 79 140 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä on 79 140 275 kappaletta.

 

Varsinainen yhtiökokous 23.3.2005 valtuutti hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei ole katsauskauden aikana käytetty.

 

Tarkastelukauden päättyessä 30.6.2005 Spondan omistus jakautui seuraavasti:

 

Hallituksen jäsenet ovat Kaj-Gustaf Bergh, Tuula Entelä, Maija-Liisa Friman, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja on Jarmo Väisänen. Spondan toimitusjohtajana toimi 1.1.-31.5.2005 Kari Kolu ja 1.6.2005 alkaen Kari Inkinen.

 

Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab vastuunalaisena tilintarkastajanaan KHT-tilintarkastaja Raija-Leena Hankonen. Varatilintarkastaja on KHT Fredrik Westerholm.

 

 

Helsingin käräjäoikeudessa on vireillä Sampo Pankki Oyj:n kanne, jossa se vaatii luottosopimuksen perusteella Spondan velvoittamista maksamaan Sampo Pankille lisää korkoa yhteensä 5,3 milj. euroa ajalta 17.12.2001 - 16.6.2004. Sponda kiistää vaatimuksen perusteettomana.

 

Spondan sijoituskiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen arvioidaan säilyvän ennallaan tai paranevan hieman vuoden 2005 loppuun mennessä ja vuokratason odotetaan säilyvän vakaana. Kiinteistöjen arvon odotetaan pysyvän vakaana vuonna 2005. Vuokraustoiminnan operatiivisen kassavirran arvioidaan pysyvän vuoden 2004 tasolla.