Finansiering Victoria Properties har ikke opnået tilsagn om refinansiering af selskabets gæld til FS Property Finance A/S, som er et nyetableret selskab i 2012 under Finansiel Stabilitet A/S. FS Property Finance A/S har i 2012 overtaget ejendomsengagementer fra FIH Erhvervsbank A/S, herunder Victoria Properties A/S. Der er fra FS Property Finance A/S modtaget tilsagn om forlængelse af selskabets engagement foreløbig til den 31. januar 2014. Der henvises til afsnittet Kapitalforhold. På baggrund af forhandlinger med potentielle långivere har Victoria Properties konstateret, at en refinansiering af den overvejende del af selskabets ordinære ejendomsfinansiering er mulig, hvorimod indfrielsen af den gæld, der opstod i forbindelse med FIH Erhvervsbanks nedlukning af rentesikringsaftale i januar 2012 vil forudsætte både en betydelig kapitaltilførsel og/eller videreførelse af et reduceret engagement med FS Property Finance på rimelige rente- og afdragsvilkår. Det har ikke været muligt at finde en løsning med videreførelse af et begrænset engagement. FS Property Finance A/S har endvidere hævet rentesatsen på Victoria Properties' engagement til 7,18%. Selskabet har protesteret blandt andet imod denne renteforhøjelse, som efter selskabets opfattelse er i strid med Afviklingsbekendtgørelsen samt intentionerne bag Bankpakke V om at undgå forceret afvikling af FIHs ejendoms-engagementer. Som følge af ovenstående har selskabets bestyrelse initieret en proces, hvor selskabets ejendomsportefølje søges afhændet. På baggrund heraf pågår en række drøftelser med potentielle købere. Øvrige begivenheder i 2012 * I august fratrådte Peter Westphal med øjeblikkelig virkning stillingen som administrerende direktør, hvorefter økonomidirektør Mikkel Hesselberg blev konstitueret som administrerende direktør. Efterfølgende har selskabet ansat advokat (L) Frank Hansen som administrerende direktør. * I august blev der indgået salgsaftale for ejendommen Wildenowstrasse 12 i Berlin, hvor salgssummen på EUR 1,8 mio. (DKK 13,4 mio.) oversteg den samlede anskaffelsessum på EUR 1,5 mio. (DKK 11,1 mio.) svarende til en værdistigning på 16,5% i ejerperioden. * I efteråret blev der påbegyndt salg af ejendommen i Kaltenkirchen i Hamborg som ejerlejligheder. Pr. 31. december 2012 var der solgt 8 lejligheder ud af 116. * Salget af ejendommen Westhafen, Frankfurt som ejerlejligheder forløber som planlagt, og ved årets udgang var der solgt 113 ejerlejligheder ud af 141. Årets resultat * I overensstemmelse med selskabets forventninger, som meddelt i delårsrapporten for 3. kvartal 2012, blev årets resultat før skat og før dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter EUR -2,4 mio. (DKK -17,0 mio.). * Resultatet for 2012 udgjorde EUR -17,2 mio. (DKK -128,6 mio.) før skat og EUR -21,2 mio. (DKK -158,0 mio.) efter skat. Resultatet er væsentligt påvirket af en negativ dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler (finansielle instrumenter) på EUR -13,0 mio. (DKK -97,1 mio.) som følge af faldende renteniveau igennem året. Endvidere påvirkes resultatet af en dagsværdiregulering på ejendomme på EUR -1,9 mio. (DKK -13,9 mio.). * Skatten af årets resultat udgør EUR -3,9 mio. (DKK -29,1 mio.) og er påvirket negativt af en nedskrivning på EUR 3,4 mio. (DKK 25,4 mio.) vedrørende Koncernens skatteaktiv som følge af usikkerhed om den fremtidige udnyttelse. * Koncernens samlede pengestrømme udgjorde EUR 0,1 mio. (DKK 0,9 mio.). Heraf bidrog driften negativt med EUR 0,2 mio. (DKK 1,5 mio.) Der er netto solgt ejendomme for EUR 21,8 mio. (DKK 162,9 mio.), mens der er foretaget forbedringer af ejendomme for EUR 8,8 mio. (DKK 66,0 mio.) Der er foretaget afdrag på koncernens gæld på EUR 12,0 mio. (DKK 89,5 mio.). * Omsætningen i 2012 udgjorde EUR 17,3 mio. (DKK 128,9 mio.) mod EUR 15,3 mio. (DKK 133,9 mio.) i 2011. Omsætningen udgøres af lejeindtægter på koncernens ejendomme på EUR 15,7 mio. (DKK 117,1 mio.) og indtægter fra Fund og Asset Management på EUR 1,6 mio. (DKK 11,8 mio.) Lejeindtægterne på koncernens ejendomme er steget med EUR 1,8 mio. (DKK 13,4 mio.) i forhold til 2011, stigningen skyldes primært erhvervelsen af en ny ejendomsportefølje 28. december 2011, samt genudlejning af koncernens tomme erhvervslejemål i Hamborg i 2. halvår 2012. * Resultatet er påvirket af negative dagsværdireguleringer på investeringsejendomme på EUR -1,9 mio. (DKK -13,9 mio.). Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi og indregner dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. Dagsværdireguleringerne består af samlede opskrivninger på EUR 7,4 mio. (DKK 55,3 mio.) og samlede nedskrivninger på EUR 9,3 mio. (DKK 69,2 mio.). Opskrivningerne skyldes hovedsageligt stigende lejeindtægter i Berlin, samt regulering af afkastkrav på den pr. 28. december 2011 tilkøbte portefølje på 21 ejendomme. De tilkøbte ejendomme var pr. 31. december 2011 værdiansat til købspris. * Nedskrivningerne kan primært henføres til kontorejendommene i Hamborg. Der er i løbet af 2012 indgået flere nye lejeaftaler for ejendommene, ligesom der er investeret i istandsættelse af ejendommene og i lejespecifikke indretninger. * I Berlin er der for langt de fleste boligudlejningsejendomme gennemført lejeforhøjelser. De samlede lejeindtægter for boligudlejningsejendomme i Berlin er steget med 2,1%. For erhvervsejendomme i Berlin er der realiseret et fald i den årlige leje på -0,8% således, at de samlede lejeindtægter for alle ejendomme i Berlin er steget med 1,0%. Koncernens ejendomme * Den samlede portefølje er på 76 ejendomme med en samlet værdi på EUR 273,7 mio. (DKK 2.041,7 mio.) pr. 31. december 2012. * Koncernens ejendomsportefølje er pr. 31. december 2012 værdiansat med udgangspunkt i et gennemsnitligt afkastkrav på 5,3 %. Afkastkravet er opgjort eksklusiv ejendommen Westhafen, Frankfurt, da denne er særskilt værdiansat grundet igangværende salg. * Gennemsnitslejen pr. kvadratmeter er EUR 7,3 (DKK 54,5) hvilket er en stigning i forhold til 2011, hvor den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter var EUR 7,0 (DKK 52,2). Stigningen skyldes især genudlejning af koncernens erhvervsejendomme i Hamborg, samt et generelt højere lejeniveau ved genudlejning for boligporteføljen i Berlin. * Tomgangen er reduceret væsentligt siden 31. december 2011, hvor tomgangen målt på kvadratmeter var 8,2 %. Tomgangen for den samlede ejendomsportefølje udgjorde pr. 31. december 2012 4,0 % målt på antal ledige kvadratmeter og 2,8 % målt på ledige udlejningsenheder. Reduktionen skyldes primært genudlejning af koncernens erhvervslejemål i Hamborg, samt et øget fokus på istandsættelse og egen udlejning af boligejendomme i Berlin. Salg af datterselskab * Victoria Properties A/S har med økonomisk virkning fra 1. marts 2013 solgt datterselskabet Victoria Property Management A/S til Habro & Finansgruppen Fund Management A/S. Salget sker som led i bestyrelsens beslutning om at afhænde aktiviteterne i Victoria Properties-koncernen. Victoria Property Management administrerer selskaber og ejendomme ejet af eksterne parter, og salget medfører at aktiviteten i segment Fund & Asset management reduceres betydeligt. Forventninger til 2013 Til trods for, at selskabets ejendomsportefølje udvikler sig driftsmæssigt tilfredsstillende og i overensstemmelse med både de oprindelige og senere udtrykte forventninger, vil selskabet med den betydelige renteforhøjelse på selskabets engagement med FS Property Finance A/S generere et betydeligt underskud. Grundet den igangværende salgsproces af selskabets ejendomme, og den hermed følgende usikkerhed omkring sammensætningen af selskabets ejendomsportefølje og finansiering i det kommende år, kan selskabet på nuværende tidspunkt ikke udmelde forventninger til resultat mv. for regnskabsåret 2013. Yderligere oplysninger: Peter Winther Bestyrelsesformand Tlf: 28 19 66 76 [HUG#1687412]
Victoria Properties A/S : Fondsbørsmeddelelse nr. 175 - Årsrapport 2012
| Source: Victoria Properties A/S