Victoria Properties A/S : Fondsbørsmeddelelse nr. 184 - Delårsrapport for 1. halvår 2013

Resultat  før  skat  og  dagsværdireguleringer  er  påvirket negativt af markant
stigende renteudgifter til FS Property Finance A/S



Som  følge af  koncernens begrænsede  kapitalberedskab har  der været en løbende
dialog  med  FS  Property  Finance  A/S  om  løsninger til sikring af koncernens
fortsatte  drift.  I marts  2013 blev der, som  omtalt i fondsbørsmeddelelse nr.
175 -  Årsrapport  2012, indgået  aftale  med  FS  Property  Finance A/S hvorved
koncernens engagement blev forlænget foreløbigt til 31. januar 2014.

Koncernen  har indledt  drøftelser med  FS Property  Finance A/S  med henblik på
sikring  af finansiering til koncernens fortsatte drift ud over dette tidspunkt.
Det  er  forventningen,  at  disse  drøftelser  vil  kunne  afsluttes i løbet af
september 2013.

Koncernens  resultat for  perioden, jf.  nedenfor, er  negativt påvirket  af den
"merrente"  FS Property Finance  A/S har opkrævet  hos koncernen siden 1. januar
2013 i   forhold   til  en  for  en  mere  almindelig  finansiering  forventelig
rentebyrde.  Merrenten udgør i niveauet EUR  3,9 mio. for perioden 1. januar til
30. juni 2013.


Koncernens værdifastsættelse af den resterende ejendomsportefølje


Koncernen   henleder   opmærksomheden  på,  at  værdien  af  den  tilbageværende
ejendomsportefølje  er  behæftet  med  større  usikkerhed  end  tidligere. Denne
usikkerhed  kan henføres til det pres der, som følge af den forøgede rentebyrde,
er  på at realisere frasalg i porteføljen til nedbringelse af rentebærende gæld.
Koncernen har trods denne usikkerhed valgt ikke at indhente eksterne vurderinger
af  porteføljen.  Det  bemærkes  dog,  at  koncernen  har  valgt at nedskrive én
ejendom,  ejendommen Kelkheim med  EUR 4,9 mio. til  EUR 50,0 mio. Ejendommen er
oprindelig  anskaffet til EUR 48,3 mio. Nedskrivningen baserer sig på værdien af
ejendommen  i henhold til  det udbudsmateriale, hvorefter  ejendommen nu udbydes
til salg.


Perioderegnskabet i overskrifter:

  * Koncernen realiserede et resultat før skat og førdagsværdireguleringer af
    investeringsejendomme og finansielle instrumenter på EUR -4,8 mio. for 1.
    halvår 2013 imod EUR -0,7 mio. for samme periode sidste år. Resultatet er
    påvirket af de forøgede renteomkostninger til FS Property Finance A/S.
  * Omsætningen er faldet fra EUR 8,7 mio. i 1. halvår 2012 til EUR 8,0 i 1.
    halvår 2013. Omsætningen vedrørende ejendomsbesiddelse er på et uændret
    niveau i forhold til 1. halvår 2012 trods frasalg af ejendomme, der har
    medført en reduktion i omsætningen på EUR 0,5 mio. Faldet i koncernens
    samlede omsætning skyldes færre indtægter fra segmentet Fund & Asset
    Management, som er faldet med EUR 0,7 mio., som følge af frasalg af
    datterselskabet Victoria Property Management A/S.
  * Driftsomkostningerne er i samme periode faldet med EUR 0,5 mio., hvilket kan
    henføres til den lavere aktivitet i segmentet Fund & Asset Management.
    Driftsomkostningerne vedrørende ejendomsporteføljen er steget i forhold 1.
    halvår 2012. Tager man højde for frasalg af ejendomme, er driftsudgifterne
    på ejendomsporteføljen steget med EUR 0,2 mio. i forhold til 1. halvår 2012.
  * Koncernens nettorenteudgifter udgør EUR 9,2 mio. for 1. halvår 2013 mod EUR
    5,4 mio. i samme periode sidste år som følge af markant stigende
    renteudgifter til FS Property Finance A/S. Den mer-rente, som koncernen i
    1. halvår 2013 er blevet belastet med, som følge af finansieringens overgang
    fra FIH Erhvervsbank A/S til FS Property Finance A/S, udgør i niveauet EUR
    3,9 mio.
  * Dagsværdireguleringer på koncernens ejendomme udgør EUR -7,1 mio. pr. 30.
    juni 2013 mod EUR -0,1 mio. i samme periode sidste år.
  * Det stigende renteniveau i perioden samt den kortere løbetid har medført en
    positiv dagsværdiregulering på EUR 5,1 mio. på indgåede fastrenteaftaler for
    1. halvår 2013.
  * Koncernens soliditet udgør 4,7% pr. 30. juni 2013 mod 6,5% ultimo 2012.
    Efter afvikling af det i fondsbørsmeddelelse nr. 183 meddelte salg af en
    boligportefølje vil soliditeten som følge af reduktionen af koncernens
    balance være i niveauet 8%.

Den primære drift af koncernens ejendomme forløber positivt. De indtil nu
gennemførte salg er sket til værdier noget over de oprindelige
anskaffelsessummer, jf. også fondsbørsmeddelelse nr. 183. Den solgte
boligportefølje i Berlin er oprindeligt anskaffet til EUR 99,6 mio. inklusiv
afholdte værdiforbedrende udgifter, hvorved der er realiseret en fortjeneste på
EUR 10,8 mio. Ejendommen Westhafen, Frankfurt, bliver solgt som ejerlejligheder.
Pr. 30. juni 2013 har koncernen realiseret en avance ved salg på EUR 6,1 mio.,
hvilket svarer til en avance på ca. 19%. Dette kan dog ikke tages som et udtryk
for, at koncernens resterende ejendomme kan sælges med en avance i forhold til
de oprindelige anskaffelsessummer endsige de bogførte værdier.



Forventninger til 2013


  * Grundet den igangværende salgsproces og den hermed følgende usikkerhed
    omkring sammensætningen af koncernens fremadrettede ejendomsportefølje,
    vurderingen af samme under evt. forceret salg og finansieringen i det
    kommende år, kan koncernen på nuværende tidspunkt ikke udmelde forventninger
    til resultat mv. for regnskabsåret 2013.







Yderligere oplysninger:



Frank Hansen



Adm. direktør

Telefon: 7027 0199 

[HUG#1725260]