Årsregnskabsmeddelelse 2017
- Omsætning på DKK 1.333 mio. mod DKK 1.237 mio. i 2016.
- Driftsresultat (EBIT) på DKK 768 mio. mod DKK 724 mio. i 2016.
- Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 609 mio. mod DKK 606 mio. i 2016.
- De udmeldte forventninger til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 600 mio. på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,3 mia. blev dermed indfriet.
- Værdiregulering af ejendomme DKK 337 mio. svarende til 1,4 % af de samlede ejendomsværdier.
- Resultat før skat blev DKK 950 mio. mod DKK 385 mio. i 2016.
- Forrentning af egenkapitalen på 12,8 %.
- Nyinvesteringer i 2017 på DKK 1,8 mia.
- Bestyrelsen foreslår et udbytte for regnskabsåret 2017 på DKK 12,00 pr. aktie.
- For 2018 forventes et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 650 mio. (2017: DKK 609 mio.) på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,5 mia. (2017: DKK 1,3 mia.).
"Vi er tilfredse med præstationen for 2017 hvor EBVAT opfyldte forventningerne med DKK 609 mio. og resultat før skat endte tæt på DKK 1 mia. Udsigterne for 2018 er aktuelt lyse med yderligere vækst i EBVAT til niveauet DKK 650 mio., og med markedsforventninger til en stigende rente vil året formentlig byde på endnu et år med et pænt resultat før skat", siger adm. direktør Per W. Hallgren.
Per W. Hallgren udtaler videre, "at den stigende rente vil måske også forbedre mulighederne for opkøb i 2018 og de kommende år, hvilket vi med Jeudans velordnede kapitalforhold ser frem til. Så selvom jeg forholder mig kritisk og nøgternt til de kommende år, er jeg tryg ved fremtidsudsigterne for virksomheden".
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102
| DKK mio. | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
| Resultatopgørelse | ||||||
| Nettoomsætning | 1.129 | 1.153 | 1.208 | 1.237 | 1.333 | |
| Bruttoresultat | 720 | 726 | 809 | 827 | 874 | |
| Resultat før finansielle poster EBIT | 631 | 640 | 710 | 724 | 768 | |
| Finansielle poster netto | -162 | -187 | -151 | -118 | -159 | |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) | 469 | 453 | 559 | 606 | 609 | |
| Kurs- og værdireguleringer | 136 | -684 | 502 | -221 | 341 | |
| Resultat før skat | 605 | -231 | 1.060 | 385 | 950 | |
| Resultat | 572 | -186 | 819 | 299 | 741 | |
| Balance (ultimo) | ||||||
| Investeringsejendomme m.m. | 17.205 | 18.935 | 20.107 | 20.996 | 23.403 | |
| Samlede aktiver | 17.800 | 19.071 | 20.306 | 21.165 | 23.593 | |
| Egenkapital | 4.697 | 4.370 | 5.193 | 5.370 | 6.244 | |
| Forpligtelser | 13.103 | 14.701 | 15.113 | 15.795 | 17.349 | |
| Pengestrømme | ||||||
| Driftsaktiviteter | 503 | 392 | 534 | 636 | 589 | |
| Investeringsaktiviteter | -703 | -978 | -874 | -785 | -2.143 | |
| Finansieringsaktiviteter | 282 | 198 | 679 | -9 | 1.646 | |
| Pengestrømme i alt | 82 | -388 | 339 | -158 | 92 | |
| Regnskabsrelaterede nøgletal | ||||||
| EBVAT/gns. egenkapital | % | 10,9 | 10,1 | 11,7 | 11,5 | 10,5 |
| Forrentning af egenkapital (ROE) | % | 13,3 | -4,2 | 17,1 | 5,7 | 12,8 |
| Egenkapitalandel, ultimo | % | 26,4 | 22,9 | 25,6 | 25,4 | 26,5 |
| Rentedækning | x | 3,7 | 3,4 | 4,7 | 5,2 | 4,4 |
| Aktierelaterede nøgletal | ||||||
| Aktiepris, ultimo (P) | DKK | 620 | 552 | 778 | 717 | 725,5 |
| Indre værdi, ultimo (BV) | DKK | 424 | 394 | 468 | 484 | 563 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | X | 1,46 | 1,40 | 1,66 | 1,48 | 1,29 |
| EBIT pr. aktie (EBITPS) | DKK | 58,2 | 57,9 | 64,1 | 65,9 | 69,9 |
| EBVAT pr. aktie (EBVATPS) | DKK | 43,3 | 40,9 | 50,5 | 55,2 | 55,4 |
| Resultat pr. aktie (EPS) | DKK | 52,7 | -16,8 | 74,0 | 27,2 | 67,4 |
| Pengestrømme pr. aktie (CFPS) | DKK | 46,4 | 35,4 | 48,3 | 57,9 | 53,6 |
| Antal aktier, ultimo | 1.000 | 11.086 | 11.086 | 11.086 | 11.086 | 11.086 |
| Markedsværdi, ultimo | DKK mio. | 6.874 | 6.120 | 8.625 | 7.949 | 8.043 |
Ledelsesberetning
Med en omsætning på DKK 1.333 mio., et resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 768 mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 609 mio. blev de udmeldte forventninger om et resultat før kurs- og værdireguleringer i niveauet DKK 600 mio. på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,3 mia. indfriet. Bestyrelsen vurderer de opnåede resultater som tilfredsstillende.
Generalforsamling
I henhold til den vedtagne udbyttepolitik vil bestyrelsen på den kommende generalforsamling indstille, at der udbetales et udbytte på DKK 12,00 pr. aktie for regnskabsåret 2017. Det vil svare til en udlodning på DKK 133 mio., hvilket udgør 22 % af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 9. april 2018, kl. 16.30 i Industriens Hus, H.C. Andersens Boulevard 18, København V.
Investeringsmarkedet
Interessen for velbeliggende og attraktive ejendomme med stabilt cash flow i det indre København er fortsat høj. Den aktuelle efterspørgsel er større end udbuddet, hvilket kombineret med et stort likviditetsoverskud i markedet samt et forsat lavt - om end stigende - renteniveau påvirker priserne i opadgående retning. Udviklingen virker dog mere afdæmpet end tidligere.
For nyopførte boligejendomme i Københavnsområdet er der fortsat stor interesse fra primært udenlandske investorer og indenlandske pensionskasser/forsikringsselskaber, hvilket medfører stigende priser. Prisstigninger er tilsvarende konstateret ved handel med ældre boligejendomme. Væksten i antallet af nye boligudlejningsejendomme synes dog at påvirke stigningstakten i lejeniveauet i nedadgående retning og antallet af ledige lejemål i opadgående retning.
Ejendomme på Strøget i København med detail/-kontor og bolig oplever en tilsvarende stor, omend lidt aftagende, investorinteresse, hvor efterspørgslen primært kommer fra udenlandske investorer.
Den store efterspørgsel efter såvel boligejendomme som ejendomme på Strøget har bredt sig til kontorejendomme i København. Prisudviklingen styrkes af en tendens til stigende lejeniveauer, der øger ejendommenes driftsresultater. Der synes dog for alle segmenter at kunne spores en lidt mere afdæmpet prisudvikling end tidligere.
Køb/salg
I første kvartal erhvervede Jeudan kontorejendommene Bredgade 40-42 og Bredgade 45, København K for DKK 655 mio. Ejendommene har et samlet areal på ca. 18.200 m². Ejendommene er dermed erhvervet for DKK 35.980 pr. m² og til et gennemsnitligt afkast på 4 %.
Da Jeudan i 2016 erhvervede det underjordiske parkeringsanlæg med 500 parkeringspladser på Sankt Annæ Plads ved Skuespilhuset for DKK 140 mio. indeholdt købet en mulig tillægsbetaling afhængig af udviklingen i driften af parkeringsanlægget de kommende år. Køber og sælger er i 2017 blevet enig om en afregning af denne tillægsbetaling ved Jeudans betaling af yderligere DKK 21 mio.
I tredje kvartal erhvervede Jeudan kontorejendommene Fiolstræde 12B, Nørregade 6, Rigensgade 11 og Vesterbrogade 9B - alle København - for samlet DKK 436 mio. Ejendommene har et samlet areal på ca. 15.150 m². Ejendommene er dermed erhvervet for DKK 28.790 pr. m² og til et gennemsnitligt afkast på 4 %.
I fjerde kvartal erhvervede Jeudan kontor- og boligejendommene Bredgade 58/Fredericiagade 17, Havnegade 21/Niels Juelsgade 15, Kigkurren 6-8A, Kronprinsensgade 8, Toldbodgade 35, Toldbodgade 39-41 - alle København -, Gl. Kongevej 169, Frederiksberg og Evanstonevej 2, Hellerup, for samlet DKK 670 mio. Ejendommene har et samlet areal på ca. 26.700 m². Ejendommene er dermed erhvervet for DKK 25.100 pr. m² og til et gennemsnitligt afkast på ca. 4,1 %.
Samlet har Jeudan i 2017 erhvervet ejendomme for DKK 1,8 mia., svarende til DKK 29.340 pr. m² og et gennemsnitligt afkast på ca. 4 %.
Herudover har Koncernen i 2017 udenfor det strategiske fokusområde solgt ejendommene Herlev Hovedgade 82, Herlev; Industriskellet 3, Lynge; Industrivej 24, Slangerup; Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde; Nørregade 13, Haderslev; Nørregade 24 (ejerlejlighed), København; Tjørne Allé 3-5, Slagelse og Vasekær 6-8, Herlev for samlet DKK 72 mio.
Jeudan har i 2017 indgået en betinget aftale om salg af Amager Boulevard 115, København S, med 173 studieboliger til DIS. I forbindelse med handlen vil lejerne i ejendommen i overensstemmelse med lejelovens regler blive tilbudt at erhverve ejendommen. Hvorvidt tilbudspligten udnyttes forventes afklaret i 2018.
Jeudan er løbende i dialog om udbygning af investeringer i fokusområdet København ligesom Jeudan løbende vurderer eventuelle frasalg af Jeudans ejendomme udenfor Københavnsområdet.
Udlejning
2017 har igen budt på en pæn og stigende interesse for Jeudans ledige lejemål med hovedvægten på lejemål i København. Jeudans høje udlejningsprocent i København har dog også medført, at det i perioder har været vanskeligt at opfylde potentielle kunders efterspørgsel. Udenfor København har Jeudan også kunne konstatere en positiv udvikling i interessen efter ledige lejemål i visse områder - dog stadigvæk med en mindre styrke end i København.
Efterspørgslen efter boliglejemål i København er fortsat høj, hvilket medfører en fortsat høj aktivitet med opførelse af et betydeligt antal boligejendomme. Lejeniveauet har over de seneste år haft en pæn stigningstakt, som markedsdeltagere forventer vil fortsætte i 2018. Det er dog Jeudans opfattelse, at denne tendens vil bremse op i de kommende år, og der kan allerede i visse områder af København konstateres en svagere udlejning og en begyndende tomgang i nyopførte boligejendomme.
Samlet for hele året har Jeudan for såvel erhvervs- som boligudlejning haft en høj udlejningsaktivitet og der er indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 150 mio. mod DKK 99 mio. i 2016. Elimineres der for genforhandlinger svarede udlejningen til DKK 132 mio. mod DKK 90 mio. i 2016.
Opsigelser af erhvervs- og boliglejemål svarede til en årsleje på DKK 123 mio. mod DKK 75 mio. året før. Flere af opsigelserne i 2017 har først økonomisk effekt i løbet af første halvår 2018 og var ventet, da Jeudan ikke havde ledige lejemål der kunne opfylde de fraflyttende kunders ønsker.
Jeudans udlejningsprocent i København, hvor 92 % af Jeudans ejendomsportefølje på DKK 23 mia. er beliggende, udgjorde ved årets udgang 98,8 mod 98,2 ultimo 2016. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo 2017 en udlejningsprocent på 95,0 mod 95,2 ultimo 2016.
Jeudans generelle udlejningsprocent for hele porteføljen, hvor 99 % er beliggende i Region Hovedstaden, udgjorde ved årets udgang 96,2 mod 94,3 ultimo 2016. Det generelle kontorudlejningsmarked i Storkøbenhavn havde ultimo 2017 en udlejningsprocent på 89,5 mod 88,1 ultimo 2016.
Investeringsejendomme
Årets Lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 1.082 mio. mod DKK 1.030 mio. i 2016, svarende til en stigning på 5 %. Stigningen kan primært henføres til nye investeringer samt i mindre omfang pristalsregulering af lejen samt bedre udlejningsforhold. Modsatrettet virker salg af ejendomme i 2017.
Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i 2017 DKK 232 mio. mod DKK 221 mio. året før, svarende til en stigning på 5 %. Stigningen kan tillige primært tilskrives nye investeringer.
Bruttoresultat udgjorde herefter DKK 850 mio. mod DKK 809 mio. i 2016, svarende til en stigning på 5 %. Bruttomarginen har de seneste fem år ligget på niveauet 80 %.
Service
Aktivitetsniveauet har i 2017 været højere end tidligere år. Omsætningen udgjorde DKK 426 mio. mod DKK 322 mio. i 2016, svarende til en stigning på 32 %.
Som følge af det forøgede aktivitetsniveau steg driftsomkostningerne fra DKK 298 mio. i 2016 til DKK 392 mio. i 2017, svarende til en stigning på 31 %.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 34 mio. i 2017 mod DKK 24 mio. i 2016, svarende til en stigning på 45 %. Bruttomarginen blev 8,1 % og dermed en fortsat forbedring af de senere års margin.
Koncern
Koncernens salgs- og marketingsomkostninger udgjorde DKK 12 mio. mod DKK 9 mio. i 2016. I et konkurrencepræget udlejningsmarked har Jeudan fokus på at styrke Koncernens markedsposition, herunder fastholde og tiltrække nye kunder, hvilket medfører investeringer i og udvidelse af de dele af organisationen, der varetager salgs- og kommunikationsaktiviteterne.
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i 2017 DKK 95 mio. og var på niveau med 2016.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 768 mio. i 2017 mod DKK 724 mio. i 2016, svarende til en stigning på 6 %.
EBIT pr. aktie blev i 2017 DKK 69,9 mod DKK 65,9 i 2016.
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -159 mio. i 2017 mod DKK -118 mio. i 2016. Stigningen kan primært henføres til optagelse af nye realkreditlån i 2017 samt omlægningen af renteaftaler i 2016 med forward start, hvilket i 2016 medførte reducerede finansielle omkostninger i niveauet ca. DKK 30 mio.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde DKK 609 mio. i 2017 mod DKK 606 mio. i 2016. Udviklingen dækker over en stigning i EBIT, der modsvares af en stigning i de finansielle nettoomkostninger.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK 55,4 i 2017 mod DKK 55,2 i 2016.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 10,5 % i 2017 mod 11,5 % i 2016.
Kurs- og værdireguleringer
Værdiansættelsen af Koncernens ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK 337 mio. i 2017 (2016: DKK 310 mio.), svarende til 1,4 % af den bogførte værdi af Koncernens ejendomme. Forbedringer af nettoresultatet i Jeudans ejendomme m.m. har medført en opskrivning på DKK 377 mio. Herudover har Jeudan ændret afkastprocenter på enkelte ejendomme, hvilket har medført en nettoopskrivning på DKK 361 mio. Modsatrettet virker øgede reservationer vedrørende besluttede ombygninger med DKK
-401 mio. Herudover har Jeudan realiseret tab ved salg af otte ejendomme udenfor fokusområdet med DKK 8 mio.
Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2017 har herefter en bogført værdi på DKK 23,4 mia. (2016: DKK 21,0 mia.) og et gennemsnitligt afkast på 4,6 % p.a. (2016: 4,7 % p.a.), svarende til DKK 24.624 pr. m² (2016: DKK 22.896 pr. m²), og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.271 pr. m² (2016: DKK 1.229 pr. m²).
Renteudviklingen i 2017 har medført en positiv dagsværdiregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 30 mio. (2016: kurstab DKK 535 mio.). Primo 2018 har Jeudan indgået yderligere renteaftaler for DKK 1.250 mio., hvorefter rentedækningsprocenten udgør ca. 76. Den gennemsnitlige løbetid udgør 10,4 år og kursfølsomheden udgør ca. DKK 10,3 mio. pr. basispunkt.
Koncernen har afholdt stempel- og låneomkostninger ved optagelse af nye realkreditlån på DKK 18 mio. (2016: DKK 11 mio.), således at den samlede gevinst af de finansielle gældsforpligtelser blev DKK 12 mio. (2016: samlet kurstab m.m. DKK 546 mio.).
Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 950 mio. i 2017 mod DKK 385 mio. i 2016.
Skat af årets resultat udgjorde i 2017 DKK 209 mio. mod DKK 86 mio. i 2016.
Herefter blev årets resultat i 2017 DKK 741 mio. mod DKK 299 mio. i 2016.
Årets resultat svarer til en forrentning af egenkapitalen på 12,8 % mod 5,7 % i 2016.
Balancen
Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde DKK 23.403 mio. pr. 31. december 2017 mod DKK 20.996 mio. ultimo 2016.
Stigningen kan henføres til årets nettoejendomsinvesteringer, udvikling af den eksisterende portefølje samt nettoopskrivning af ejendommenes værdi.
Koncernens egenkapital udgjorde DKK 6.244 mio. ultimo 2017 mod DKK 5.370 mio. ultimo 2016. Ændringen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat samt salg af egne aktier for DKK 132 mio. i første kvartal 2017.
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 26,5 % ultimo 2017 mod 25,4 % ultimo 2016.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 16.266 mio. ultimo 2017 mod DKK 14.629 mio. ultimo 2016. Stigningen i 2017 kan primært henføres til optagelse af realkreditlån i nye ejendomme, tillægsbelåning i Koncernens øvrige ejendomme samt stigning i udskudt skat.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.084 mio. ultimo 2017 mod DKK 1.166 mio. ultimo 2016. Faldet kan henføres til lavere træk på driftskreditterne.
Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 581 mio. (2016: DKK 640 mio.).
Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 589 mio. (2016: DKK 636 mio.), svarende til DKK 53,6 pr. aktie i 2017 mod DKK 57,9 pr. aktie i 2016.
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne der i 2017 primært kan henføres til ejendomsinvesteringer og igangværende projekter udgjorde DKK -2.142 mio. (2016: DKK -785 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 1.646 mio. (2016: DKK -9 mio.) og kan primært henføres til optagelse af realkreditbelåning samt salg af Jeudans beholdning af egne aktier.
Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 93 mio. i 2017 (2016: DKK -158 mio.).
Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 712 mio. pr. 31. december 2017 mod DKK 989 mio. ultimo december 2016.
Ledelsesberetning 4. kvartal 2017
Koncernomsætningen udgjorde i fjerde kvartal 2017 DKK 368 mio. mod DKK 301 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en stigning i såvel ejendomssegmentet som Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i fjerde kvartal 2017 DKK 191 mio. mod DKK 161 mio. for samme periode sidste år.
De finansielle poster (netto) udgjorde i fjerde kvartal 2017 DKK -44 mio. mod DKK -26 mio. samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til optagelse af nye realkreditlån samt omlægning af renteaftaler i 2016 med forward start i 2017.
Resultat før kurs- og værdireguleringer udgjorde herefter DKK 147 mio. i fjerde kvartal 2017 mod DKK 136 mio. for samme periode sidste år.
Gevinst/tab ejendomme blev i fjerde kvartal 2017 DKK 287 mio. som følge af nettoopskrivninger af ejendomme samt salg af ejendomme mod DKK 315 mio. samme periode sidste år.
Et faldende markedsrenteniveau i fjerde kvartal 2017 medførte negative kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser med DKK 47 mio. mod en positiv regulering for samme periode sidste år på DKK 344 mio.
Resultat før skat blev i fjerde kvartal 2017 DKK
386 mio. mod DKK 795 mio. samme periode sidste år. Faldet kan primært henføres til positive kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser i 2016.
Begivenheder efter 31. december 2017
Der er ikke siden udgangen af 2017 indtruffet begivenheder der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke fremgår af nærværende årsregnskabsmeddelelse.
Forventninger 2018
Jeudan vil også i 2018 opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede større kontorejendomme i det centrale København med fortsat fokus på langsigtet stabilitet i den primære indtjening.
En del eksisterende erhvervskunder i København søger i denne tid større arealer og desværre kan alle henvendelser ikke imødekommes. Jeudan forventer derfor en stigning i opsigelser af erhvervslejemål men forventer også en relativ hurtig genudlejning. Samlet set forventer Jeudan ikke en væsentlig ændring i udlejningsprocenten.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes en nettoomsætning på ca. DKK 1,5 mia. (2017: DKK 1,3 mia.).
Jeudan forventer fortsat vækst i EBIT.
Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler med en rentedækning på 70-80 % fast rente i gennemsnitligt ca. 10 år.
Efter finansielle omkostninger men før kurs- og værdireguleringer forventer ledelsen et resultat (EBVAT) i niveauet DKK 650 mio. (2017: DKK 609 mio.)
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive som negative - som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2016.
FINANSKALENDER
09. apr. 2018 Ordinær generalforsamling
23. maj 2018 Rapport for 1. kvartal
23. aug. 2018 Rapport for 1.-2. kvartal
21. nov. 2018 Rapport for 1.-3. kvartal
Årsrapporten for 2017 forventes at foreligge i uge 9 via Nasdaq Copenhagen og på Jeudans hjemmeside.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2017 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2017.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, 27. februar 2018
Direktionen
Per Wetke Hallgren
Adm. direktør
Bestyrelsen
Niels Jacobsen Claus Esbjerg Gregersen
(formand) (næstformand)
Tommy Pedersen Søren Bergholt Andersson Helle Okholm
Resultatopgørelse
| DKK 1.000 | 4. kvt. | 4. kvt. | |||
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Nettoomsætning | 368.191 | 300.928 | 1.333.447 | 1.237.006 | |
| Driftsomkostninger | -141.500 | -108.873 | -459.068 | -409.611 | |
| Bruttoresultat | 226.691 | 192.055 | 874.379 | 827.395 | |
| Salgs- og marketingomkostninger | -3.843 | -2.568 | -11.790 | -9.307 | |
| Administrationsomkostninger | -31.999 | -28.025 | -94.796 | -94.159 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 190.849 | 161.462 | 767.793 | 723.929 | |
| Finansielle indtægter | 604 | 6.500 | 20.456 | 26.656 | |
| Finansielle omkostninger | -44.722 | -32.051 | -179.688 | -144.840 | |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) | 146.731 | 135.911 | 608.561 | 605.745 | |
| Gevinst/tab ejendomme | 286.656 | 315.085 | 329.384 | 325.619 | |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -47.079 | 344.122 | 12.118 | -546.362 | |
| Resultat før skat | 386.308 | 795.118 | 950.063 | 385.002 | |
| Skat af årets resultat | -83.167 | -177.372 | -208.884 | -85.916 | |
| Årets resultat | 303.141 | 617.746 | 741.179 | 299.086 | |
| Årets resultat pr. aktie (DKK) | 27,34 | 56,69 | 67,43 | 27,24 | |
| Årets resultat pr. aktie, udvandet (DKK) | 27,34 | 56,69 | 67,43 | 27,24 | |
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| DKK 1.000 | 4. kvt. | 4. kvt. | |||
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Årets resultat | 303.141 | 617.746 | 741.179 | 299.086 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Totalindkomst | 303.141 | 617.746 | 741.179 | 299.086 | |
Balance
| DKK 1.000 | 31. dec. | 31. dec. | |
| 2017 | 2016 | ||
| Aktiver | |||
| Materielle aktiver: | |||
| Investeringsejendomme | 23.194.851 | 20.294.328 | |
| Igangværende projekter, investeringsejendomme | 208.272 | 115.363 | |
| Forudbetaling for investeringsejendomme | 0 | 586.435 | |
| Driftsmateriel og inventar | 40.399 | 37.656 | |
| Materielle aktiver i alt | 23.443.522 | 21.033.782 | |
| Langfristede aktiver i alt | 23.443.522 | 21.033.782 | |
| Tilgodehavender: | |||
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 11.426 | 11.104 | |
| Igangværende arbejder | 81.216 | 67.074 | |
| Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser | 13.355 | 21.230 | |
| Andre tilgodehavender | 34.132 | 13.314 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 6.102 | 8.396 | |
| Tilgodehavender i alt | 146.231 | 121.118 | |
| Likvide beholdninger og værdipapirer | 3.212 | 10.147 | |
| Kortfristede aktiver i alt | 149.443 | 131.265 | |
| AKTIVER I ALT | 23.592.965 | 21.165.047 | |
| DKK 1.000 | 31. dec. | 31. dec. | |
| 2017 | 2016 | ||
| Passiver | |||
| Egenkapital: | |||
| Aktiekapital | 1.108.645 | 1.108.645 | |
| Overført resultat | 5.134.879 | 4.261.509 | |
| Egenkapital i alt | 6.243.524 | 5.370.154 | |
| Langfristede forpligtelser: | |||
| Realkreditlån | 13.578.419 | 11.943.410 | |
| Finansieringsinstitutter | 1.349.892 | 1.538.370 | |
| Deposita | 174.306 | 154.191 | |
| Udskudt skat | 1.147.096 | 978.604 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 15.872 | 14.473 | |
| Langfristede forpligtelser i alt | 16.265.585 | 14.629.048 | |
| Kortfristede forpligtelser: | |||
| Realkreditlån | 95.450 | 82.071 | |
| Finansieringsinstitutter | 611.577 | 758.774 | |
| Deposita | 160.637 | 141.052 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 196 | 142 | |
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 76.126 | 71.592 | |
| Leverandørgæld | 48.424 | 34.162 | |
| Selskabsskat | 2.496 | 2.837 | |
| Anden gæld | 52.993 | 48.328 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 35.957 | 26.887 | |
| Kortfristede forpligtelser i alt | 1.083.856 | 1.165.845 | |
| Forpligtelser i alt | 17.349.441 | 15.794.893 | |
| PASSIVER I ALT | 23.592.965 | 21.165.047 | |
Egenkapitalopgørelse
| DKK 1.000 | Aktie- | Overført | Egenkapital | |
| kapital | resultat* | i alt | ||
| Egenkapital 1. januar 2016 | 1.108.645 | 4.084.664 | 5.193.309 | |
| Årets resultat | - | 299.086 | 299.086 | |
| Anden totalindkomst | - | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | - | 299.086 | 299.086 | |
| Køb af egne aktier | - | -122.241 | -122.241 | |
| Egenkapital 1. januar 2017 | 1.108.645 | 4.261.509 | 5.370.154 | |
| Årets resultat | - | 741.179 | 741.179 | |
| Anden totalindkomst | - | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | - | 741.179 | 741.179 | |
| Salg af egne aktier | - | 132.191 | 132.191 | |
| Egenkapital 31. december 2017 | 1.108.645 | 5.134.879 | 6.243.524 | |
| * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. | ||||
| 31. december 2017 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2017: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2016: t.DKK 2.061.874). | ||||
Pengestrømsopgørelse
| DKK 1.000 | 4. kvt. | 4. kvt. | |||
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 190.849 | 161.462 | 767.793 | 723.929 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 604 | 6.500 | 20.456 | 26.656 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -47.172 | -32.491 | -186.338 | -144.935 | |
| Regnskabsmæssige afskr./nedskr. | 6.261 | 3.960 | 20.292 | 15.887 | |
| Modtaget/betalt selskabsskat | -31.448 | 23.217 | -40.734 | 18.942 | |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 119.094 | 162.648 | 581.469 | 640.479 | |
| Ændring i driftskapital: | |||||
| Tilgodehavender | -1.576 | -5.132 | -25.113 | -15.345 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 407 | -598 | 493 | 2.982 | |
| Leverandørgæld m.m. | 26.649 | 21.645 | 32.048 | 7.418 | |
| Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt | 144.574 | 178.563 | 588.897 | 635.534 | |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -105.322 | -43.653 | -293.740 | -178.713 | |
| Forbedringer investeringsejendomme | -20.837 | -89.360 | -55.552 | -51.855 | |
| Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. | -665.961 | -21 | -1.771.516 | -222.432 | |
| Forudbetaling for investeringsejendomme | 0 | 0 | 0 | -586.435 | |
| Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. | -316 | 107.194 | -9.515 | 249.776 | |
| Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet | 18.508 | 81.507 | 7.008 | 16.795 | |
| Driftsmateriel og inventar, netto | -4.677 | -4.323 | -19.127 | -12.164 | |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt | -778.605 | 51.344 | -2.142.442 | -785.028 | |
| Optagelse af realkreditlån | 704.590 | 1.159.773 | 1.891.647 | 3.107.645 | |
| Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter | 0 | 0 | 0 | 1.376.762 | |
| Indfrielse af realkreditlån | -20 | -1.016.932 | -56.689 | -2.850.596 | |
| Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter | 0 | 0 | -12.694 | -1.193.410 | |
| Afdrag på realkreditlån | -25.919 | -20.698 | -94.051 | -88.007 | |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -57.498 | -62.692 | -229.921 | -239.662 | |
| Modtagne deposita, netto | 12.970 | 2.428 | 16.195 | 1.027 | |
| Køb af egne aktier | 0 | 0 | 0 | -122.241 | |
| Salg af egne aktier | 0 | 0 | 132.191 | 0 | |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt | 634.123 | 61.879 | 1.646.678 | -8.482 | |
| Pengestrømme i alt | 92 | 291.786 | 93.133 | -157.976 | |
| Likviditet 1. januar | -433.192 | -818.019 | -526.233 | -368.257 | |
| Likviditet 31. december | -433.100 | -526.233 | -433.100 | -526.233 | |
| DKK 1.000 | 4. kvt. | 4. kvt. | |||
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Specifikation: | |||||
| Likvide beholdninger ifølge regnskab | 3.212 | 10.147 | 3.212 | 10.147 | |
| Likvide beholdninger som er deponeret | -1.492 | -8.500 | -1.492 | -8.500 | |
| Træk på driftskreditter | -434.820 | -527.880 | -434.820 | -527.880 | |
| Likviditet 31. december | -433.100 | -526.233 | -433.100 | -526.233 | |
| Kreditfaciliteter | 1.145.000 | 1.515.000 | 1.145.000 | 1.515.000 | |
| Finansielle reserver 31. december | 711.900 | 988.767 | 711.900 | 988.767 | |
Hovedtal på kvartalsbasis
| DKK mio. | 1. kvt. 2016 | 2. kvt. 2016 | 3. kvt. 2016 | 4. kvt. 2016 | 1. kvt. 2017 | 2. kvt. 2017 | 3. kvt. 2017 | 4. kvt. 2017 |
| Resultatopgørelse | ||||||||
| Nettoomsætning | 298 | 333 | 305 | 301 | 312 | 317 | 336 | 368 |
| Bruttoresultat | 205 | 225 | 205 | 192 | 206 | 220 | 221 | 227 |
| Resultat før finansielle poster | 182 | 200 | 181 | 161 | 181 | 200 | 196 | 191 |
| Resultat før kurs- og værdireg. | 142 | 172 | 156 | 136 | 141 | 161 | 160 | 147 |
| Kurs- og værdireguleringer | -429 | -323 | -128 | 659 | 39 | 131 | -69 | 240 |
| Resultat før skat | -287 | -151 | 28 | 795 | 180 | 293 | 91 | 386 |
| Resultat | -224 | -117 | 22 | 618 | 139 | 228 | 71 | 303 |
| Balance (ultimo) | ||||||||
| Investeringsejendomme m.m. | 20.885 | 20.876 | 20.682 | 20.996 | 21.679 | 21.825 | 22.315 | 23.403 |
| Samlede aktiver | 21.128 | 21.200 | 20.952 | 21.165 | 21.899 | 22.007 | 22.521 | 23.593 |
| Egenkapital | 4.970 | 4.853 | 4.752 | 5.370 | 5.642 | 5.870 | 5.940 | 6.244 |
| Pengestrømme | ||||||||
| Driftsaktiviteter | 119 | 174 | 165 | 179 | 116 | 160 | 168 | 145 |
| Investeringsaktiviteter | -755 | -113 | 31 | 51 | -685 | -145 | -534 | -779 |
| Finansieringsaktiviteter | 74 | 11 | -155 | 62 | 397 | 279 | 336 | 634 |
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
- Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
- Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
- Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.
| DKK 1.000 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 31. december 2017 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 0 | 0 | 23.194.851 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 0 | 0 | 208.272 |
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 13.661.348 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 1.349.892 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | -82.929 | 0 |
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 95.450 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 176.757 | 0 |
| Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen | 13.756.798 | 1.443.720 | 23.403.123 |
| DKK 1.000 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 31. december 2016 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 0 | 0 | 20.294.328 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 0 | 0 | 115.363 |
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 11.972.311 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 1.538.370 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | -28.901 | 0 |
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 82.071 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 230.894 | 0 |
| Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen | 12.054.382 | 1.740.363 | 20.409.691 |
| Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne. | |||
Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3
| DKK 1.000 | Investerings- ejendomme | Igangværende projekter investerings- ejendomme |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2017 | 20.294.328 | 115.363 |
| Tilgang, køb | 2.383.531 | 289.857 |
| Tilgang forbedring | 88.191 | 0 |
| Overførsel | 174.907 | -174.907 |
| Afgang | -83.497 | -22.041 |
| Værdiregulering | 337.391 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2017 | 23.194.851 | 208.272 |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2016 | 19.901.372 | 205.576 |
| Tilgang, køb | 223.717 | 181.161 |
| Tilgang forbedring | 53.586 | 0 |
| Overførsel | 269.384 | -269.384 |
| Afgang | -463.712 | -1.990 |
| Værdiregulering | 309.981 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2016 | 20.294.328 | 115.363 |
http://www.globenewswire.com/NewsRoom/AttachmentNg/d6a65a31-e9bc-4969-b22b-198acc7b5764
