DELÅRSRAPPORT FOR 1. KVARTAL 2019
- Omsætning på DKK 374 mio. i første kvartal 2019 (Q1 2018: DKK 386 mio.) og uændret bruttoresultat på DKK 227 mio.
- Driftsresultat (EBIT) på DKK 196 mio., svarende til niveauet sidste år
- Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 164 mio. (Q1 2018: DKK 155 mio.)
- Faldende renteniveau medfører negativ kursregulering af finansielle gældsforpligtelser med DKK 447 mio.
- Nettoresultat på DKK -221 mio. som følge af den negative kursregulering af gælden
- Det lave renteniveau er anvendt til omlægning af renteaftaler for DKK 10 mia. til lavere rente og dermed forøget driftsindtjening fremadrettet, ligesom rentedækningen med en fortsat varighed på ca. 10 år er forøget til 85 % af de finansielle gældsforpligtelser
- Ejendomsinvesteringer for DKK 206 mio. Der føres løbende drøftelser om udvidelse af ejendomsporteføljen med en forventning om yderligere investeringer i 2019
- For hele 2019 fastholdes de i april 2019 opjusterede forventninger til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 680-720 mio. (2018: DKK 655 mio.) på baggrund af en omsætning på niveau med 2018
”Vi aflægger i dag et regnskab for første kvartal med et tilfredsstillende primært resultat. Toplinjen falder marginalt da vi i 2018 og starten af 2019 har solgt ejendomme med en omsætning på ca. DKK 30 mio. Trods dette forlænger vi en støt fremgang i EBVAT, og det underbygger samtidig vores forventninger om en fortsat positiv udvikling med en vækst i EBVAT fra DKK 655 mio. til det i april opjusterede niveau på DKK 680-720 mio. for 2019.” siger adm. direktør Per W. Hallgren.
Per W. Hallgren udtaler videre, ”at trods et rentefald i første kvartal på ca. 0,5 %-point og dermed negative kursreguleringer af gælden på DKK 447 mio. ser vi positivt på nettoresultatet for 2019. Ved en mindre rentestigning i resten af 2019, ved positive værdireguleringer af ejendommene som følge af fortsat lavt renteniveau og høj efterspørgsel samt væksten i EBVAT har vi positive forventninger til nettoresultatet for 2019”.
Per W. Hallgren slutter: ”Vi har i april udnyttet det lave renteniveau til at omlægge renteaftaler for DKK 10 mia. til et lavere renteniveau, ligesom vi har øget rentedækningen til 85 % med mulighed for at gå op til 90 % af den samlede realkreditfinansiering. Denne robusthed i vores finansiering med en lav fast rente i ca. 10 år på 85 % af vores realkreditfinansiering vil medføre en positiv kursregulering før skat på ca. DKK 1,1 mia. ved en eventuel rentestigning på 1 %-point”.
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102
Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K
| DKK mio. | 1. kvt. 2019 | 1. kvt. 2018 | 2018 | |||
| Resultatopgørelse | ||||||
| Nettoomsætning | 374 | 386 | 1.583 | |||
| Bruttoresultat | 227 | 228 | 954 | |||
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 196 | 198 | 834 | |||
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | 164 | 155 | 655 | |||
| Kurs- og værdireguleringer | -447 | 15 | 111 | |||
| Resultat før skat | -283 | 170 | 766 | |||
| Resultat | -221 | 132 | 597 | |||
| Balance (ultimo) | ||||||
| Investeringsejendomme m.m. | 23.751 | 23.568 | 24.027 | |||
| Samlede aktiver | 24.046 | 23.798 | 24.263 | |||
| Egenkapital | 6.487 | 6.376 | 6.707 | |||
| Forpligtelser | 17.559 | 17.422 | 17.556 | |||
| Pengestrømme | ||||||
| Driftsaktiviteter | 112 | 135 | 590 | |||
| Investeringsaktiviteter | 261 | -200 | -536 | |||
| Finansieringsaktiviteter | -72 | -17 | -346 | |||
| Pengestrømme i alt | 301 | -82 | -292 | |||
| Regnskabsrelaterede nøgletal | ||||||
| EBVAT/gns. egenkapital* | % | 2,5 | 2,5 | 10,2 | ||
| Forrentning af egenkapital (ROE)* | % | -3,3 | 2,1 | 9,3 | ||
| Egenkapitalandel, ultimo | % | 27,0 | 26,8 | 27,6 | ||
| Rentedækning | x | 6,1 | 4,6 | 4,6 | ||
| Aktierelaterede nøgletal | ||||||
| Aktiepris, ultimo (P) | DKK | 960 | 896 | 946 | ||
| Indre værdi, ultimo (BV) | DKK | 585 | 575 | 605 | ||
| Kurs/indre værdi (P/BV) | X | 1,64 | 1,56 | 1,56 | ||
| EBIT pr. aktie (EBITPS)* | DKK | 17,6 | 17,8 | 75,2 | ||
| EBVAT pr. aktie (EBVATPS)* | DKK | 14,8 | 14,0 | 59,1 | ||
| Resultat pr. aktie (EPS)* | DKK | -19,9 | 11,9 | 53,8 | ||
| Pengestrømme pr. aktie (CFPS)* | DKK | 10,1 | 12,2 | 53,2 | ||
| Antal aktier, ultimo | 1.000 | 11.086 | 11.086 | 11.086 | ||
| Markedsværdi, ultimo | DKK mio. | 10.643 | 9.933 | 10.488 | ||
| * Ikke omregnet til årsbasis | ||||||
LEDELSESBERETNING
Jeudan-Koncernens omsætning i første kvartal 2019 udgjorde DKK 374 mio. mod DKK 386 mio. i samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en vækst i ejendomsomsætningen og et fald i omsætningen fra Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i første kvartal 2019 DKK 196 mio. mod DKK 198 mio. for samme periode sidste år.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde i første kvartal 2019 DKK 164 mio. mod DKK 155 mio. for samme periode sidste år.
Resultaterne følger forventningerne, og bestyrelsen betragter dem som tilfredsstillende.
Et faldende renteniveau i første kvartal 2019 medfører en negativ kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 447 mio. mod en positiv regulering for samme periode sidste år på DKK 16 mio. Jeudan har i forlængelse heraf udnyttet det lave renteniveau til at omlægge renteaftaler for DKK 10 mia. til lavere rente, ligesom Jeudan har øget rentedækningen til 85 %.
Udviklingen i første kvartal viser også robustheden i Jeudans forretningsmodel. Jeudan forventer således fortsat et pænt resultat i 2019, trods en halvering af den 10-årige rente. Forretningsmodellen er også kendetegnet ved at en kommende rentestigning vil føre til betydelige positive kursreguleringer og kun i beskedent omfang påvirke de løbende rentebetalinger.
Investeringsmarked
Interessen for velbeliggende og attraktive ejendomme med stabilt cash flow i det indre København er fortsat høj, hvor det aktuelle udbud er lavere end efterspørgslen. Dette kombineret med et stort likviditetsoverskud i markedet og et lavt renteniveau fastholder priserne på et relativt højt niveau. Omsætningen af gode kvalitetsejendomme i det centrale København har i andet halvår 2018 og starten af 2019 været beskeden og der spores tegn på en udvidelse af spændet mellem sælgers og købers prisforventninger. Der har i første kvartal 2019 været en nedgang i transaktionsvolumen på 40 % sammenlignet med samme periode sidste år. Denne nedgang er primært drevet af en stor nedgang i transaktionsvolumen for boligejendomme.
Trods en forventning om en mere afdæmpet udvikling i lejeniveauer vurderes kontorejendomme som en mere stabil investering end andre segmenter, da aktuelt høje udlejningsprocenter medfører et stabilt cash-flow. Kommende nybyggerier kombineret med en beskeden udvikling i behovet for nye arbejdspladser kan dog påvirke markedets samlede udlejningsprocenter de kommende år. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen forbundet med investering i kontorejendomme som moderat i forhold til de aktuelle afkastkrav.
Detailejendomme påvirkes i nogen grad af udviklingen i nethandel. Konsekvenserne vil influere på efterspørgslen og hvilke butikstyper der i fremtiden efterspørges. Nethandlen forventes at disrupte detailbranchen i stigende grad, hvorfor lønsomheden i detailbutikker generelt forventes at aftage. Risikoen ved investering i detailejendomme anses derfor som stigende, hvilket forventeligt vil afføde højere afkastkrav og dermed afmatning i priserne for detailejendomme.
Investering i boligejendomme påvirkes blandt andet af befolkningstilvækst og flyttemønstre. Nettotilflytningen til København fra andre kommuner har de seneste 3-4 år været lav, hvorfor den positive befolkningstilvækst i København relaterer sig til fødselsoverskud samt nettoindvandring fra udlandet. Mange studerende (også fra udlandet) flytter til København, og der ses en tendens til at en del flytter igen omkring 30 års-alderen. En fortsat høj byggeaktivitet, blandt andet drevet af udsigterne til befolkningstilvæksten, kan skabe en stigende risiko på markedet for boligejendomme, hvis den konstaterede, begyndende tomgang i visse områder vokser. Dette kan forstærkes, hvis befolkningstilvækst i København ikke følger forventningerne. Afkastniveauet for nye boligejendomme i dele af København afspejler ikke den underliggende risikoprofil efter Jeudans vurdering.
Køb/salg
Jeudan har i første kvartal 2019 indgået aftale om køb af parkeringsanlægget Christiansbro Parkering, København K samt ejendommen Rygaards Allé 131 på Østerbro (Den internationale Skole) for samlet DKK 206 mio., svarende til et gennemsnitligt afkast på ca. 5 % p.a. Ejendommene overtages i løbet af andet kvartal 2019.
Jeudan har i første kvartal 2019 indgået aftale om salg af grunden Herstedøstervej 15, Glostrup, ligesom salget af Amager Boulevard 115 er blevet endeligt effektueret ved et salg af datterselskabet Jeudan XI ApS. Samlede salgssummer andrager DKK 338 mio.
Jeudan har en betydelig opkøbskapacitet og fører løbende drøftelser om potentielle ejendomsinvesteringer, ligesom Jeudan løbende vurderer eventuelle frasalg af Jeudans ejendomme udenfor Københavnsområdet.
Udlejning
Starten af 2019 har som i 2018 budt på en pæn interesse for Jeudans ledige lejemål. Jeudans høje udlejningsprocent i København har dog også medført, at det i perioder er vanskeligt at opfylde eksisterende kunders ændrede lokalebehov og potentielle kunders efterspørgsel.En manglende opfyldelse af eksisterende kunders ændrede lokalebehov kombineret med statens udflytningsprojekter vil i 2019 føre til en lavere udlejningsprocent. Dette vil dog medføre, at Jeudan kan få mulighed for at opfylde flere eksisterende og potentielle kunders lokalebehov og ønsker om at blive kunde i Jeudan. Herudover kan det medføre en positiv justering af lejeniveauet.
Udenfor København er der fortsat en positiv udvikling i interessen for ledige lejemål i visse områder. Udviklingen har dog som ventet ikke helt samme styrke som i København.
Efterspørgslen efter boliglejemål i København er fortsat høj, hvilket medfører en fortsat høj aktivitet med opførelse af et betydeligt antal boligejendomme. Lejeniveauet har gennem flere år haft en pæn stigningstakt. Det er Jeudans opfattelse, at markedet for større boliglejemål er ved at være mættet, og Jeudan ser en reel risiko for stigende tomgang og/eller en reduktion i lejeniveauet i markedet. I visse områder i København kan der allerede nu konstateres en svagere udlejning og en begyndende tomgang i nyopførte boligejendomme, hvor der i enkelte områder i 2018 er set tomgang på op imod 14 %. Endvidere kan Jeudan konstatere, at der i visse områder i markedet opereres med lejefrihed i op mod 3 måneder ved leje af en bolig, hvilket ikke er set tidligere.
Jeudan har i første kvartal 2019 indgået og genforhandlet lejekontrakter med en årlig leje på DKK 33 mio. mod DKK 36 mio. for samme periode sidste år.
Opsigelser i første kvartal 2019 svarede til en årsleje på DKK 24 mio. mod DKK 26 mio. for samme periode i 2018.
Jeudans udlejningsprocent i København, hvor mere end 91 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende, udgjorde 96,5 ultimo marts 2019 mod 97,3 ultimo 2018. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo december 2018 en udlejningsprocent på 94,4.
Jeudans udlejningsprocent for hele porteføljen udgjorde ultimo marts 2019 95,1 mod 95,8 ultimo 2018. Det generelle kontorudlejningsmarked i Region Hovedstaden havde ultimo december 2018 en udlejningsprocent på 91,4.
Investeringsejendomme
Lejeindtægter m.v. udgjorde i første kvartal 2019 DKK 284 mio. mod DKK 280 mio. i samme periode sidste år. Den moderate stigning kan henføres til Jeudans frasalg af ejendomme i 2018 og starten af 2019 med en samlet omsætning på ca. DKK 30 mio.
Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i første kvartal 2019 DKK 64 mio. mod DKK 61 mio. i samme periode sidste år.
Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 219 mio. i første kvartal 2019, svarende til niveauet for samme periode sidste år.
Service
Aktivitetsniveauet i Projekt & Service har, som følge af færre større renoverings- og indretningsopgaver i første kvartal 2019, været lavere end samme periode sidste år, og omsætningen blev på DKK 127 mio. mod DKK 146 mio.
Drifts- og produktionsomkostningerne faldt tilsvarende som følge af det lavere aktivitetsniveau og udgjorde DKK 117 mio. i første kvartal 2019 mod DKK 135 mio. samme periode sidste år.
Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 9 mio. for første kvartal 2019 mod DKK 11 mio. for samme periode sidste år.
Koncern
Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde i første kvartal 2019 DKK 3 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i første kvartal 2019 DKK 28 mio. tillige svarende til niveauet for samme periode sidste år.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter i første kvartal 2019 DKK 196 mio. mod DKK 198 mio. for samme periode sidste år. Der er i 2018/2019 solgt ejendomme udenfor fokus. Dette medfører isoleret set en lavere EBIT på ca. DKK 25 mio., men det medvirker samtidig til en styrket profil, når salgene bliver geninvesteret i ejendomme med en lavere risikoprofil i fokusområdet København.
EBIT pr. aktie blev i første kvartal 2019 på DKK 17,6 mod DKK 17,8 for samme periode sidste år.
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -32 mio. mod DKK -42 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan henføres til omlægning af renteaftaler primo året til en lavere rente.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter i første kvartal 2019 DKK 164 mio. mod DKK 155 mio. for samme periode sidste år. Resultatet er i overensstemmelse med den udmeldte forventning 4. april 2019 i selskabsmeddelelse nr. 305, hvor Jeudan estimerede et resultat (EBVAT) på ca. DKK 155-165 mio.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie blev hermed DKK 14,8 i første kvartal 2019 mod DKK 14,0 for samme periode året før.
Kurs- og værdireguleringer
Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.
På investeringssiden er der fortsat en stor efterspørgsel efter primære ejendomme – det vil sige velbeliggende og velordnede ejendomme – hvor udbuddet fortsat ikke kan følge med efterspørgslen. Priserne for primære ejendomme er blandt andet grundet den aktuelle udbuds-/efterspørgselssituation stigende ved en fortsat lav inflation og et lavt renteniveau.
De stigende priser på investeringsejendomme kan primært henføres til faldende afkastkrav. Jeudan har senest i december 2018 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne.
De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.
På baggrund af det faldende renteniveau i første kvartal 2019 er der pr. 31. marts 2019 opgjort en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 447 mio. mod en positiv regulering for samme periode året før på DKK 16 mio. Den negative regulering er i overensstemmelse med udmeldingen 4. april 2019, hvor der blev anført ca. DKK -450 mio.
I forlængelse af renteudviklingen i første kvartal 2019 har Jeudan omlagt renteaftaler for ca. DKK 10 mia. og øge rentedækningen til ca. 85 % og fastholdt den gennemsnitlige løbetid på ca. 10 år. Kursfølsomheden udgør herefter ca. DKK 11,9 mio. pr. basispunkt. En rentestigning på 100 basispunkter vil hermed påvirke resultatet efter skat og egenkapitalen positivt med ca. DKK 900 mio.
Resultatet før skat udgjorde herefter DKK -283 mio. i første kvartal 2019 mod DKK 170 mio. for samme periode sidste år.
Efter skat blev periodens resultat for første kvartal 2019 negativt med DKK 221 mio. mod et positivt resultat på DKK 132 mio. for samme periode sidste år. Periodens resultat for første kvartal 2019 er hermed i overensstemmelse med udmeldingen 4. april 2019, hvor
Jeudan forventede et negativt resultat på ca. DKK 220-230 mio.
Balancen
Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde ultimo marts 2019 DKK 23,7 mia. mod DKK 23,6 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 24,0 mia. ved årsskiftet.
De materielle aktiver blev netto formindsket med DKK 275 mio. i første kvartal 2019. Faldet kan primært henføres til periodens salg af ejendomme, der delvist modsvares af afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter og i mindre omfang forbedringer af investeringsejendomme.
Koncernens egenkapital udgjorde pr. 31. marts 2019 DKK 6,5 mia. mod DKK 6,4 mia. pr. 31. marts 2018 og DKK 6,7 mia. ved årsskiftet. Ændringen i egenkapitalen i første kvartal 2019 kan henføres til periodens resultat.
Egenkapitalandelen udgjorde 27,0 % ultimo marts 2019 mod 27,6 % ved årsskiftet.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 16,6 mia. pr. 31. marts 2019 mod DKK 16,2 mia. pr. 31. marts 2018 og DKK 16,2 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan henføres til finansieringsinstitutter, der tilsvarende er faldet under kortfristede forpligtelser.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1,0 mia. pr. 31. marts 2019 mod DKK 1,2 mia. pr. 31. marts 2018 og DKK 1,4 mia. ved årsskiftet.
Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første kvartal 2019 DKK 142 mio. mod DKK 156 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan primært henføres til betaling af selskabsskat.
Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 112 mio. mod DKK 135 mio. for samme periode sidste år, svarende til DKK 10,1 pr. aktie i første kvartal 2019 mod DKK 12,2 pr. aktie i første kvartal 2018.
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til periodens salg af ejendomme, udgjorde DKK 261 mio. mod DKK -200 mio. for samme periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK -72 mio. i første kvartal 2019 mod DKK -17 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteten i 2019 kan primært henføres til afvikling af gæld.
Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 301 mio. i første kvartal 2019 mod DKK -82 mio. for samme periode sidste år.
Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 1.021 mio. pr. 31. marts 2019 mod DKK 930 mio. ultimo marts 2018 og DKK 720 mio. ved årsskiftet.
Begivenheder efter 31. marts 2019
På Jeudans ordinære generalforsamling 9. april 2019 blev bestyrelsens forslag om udbytte på DKK 12 pr. aktie godkendt, svarende til en samlet udbetaling på DKK 133 mio. Udbyttet blev udbetalt 12. april 2019.
Jeudan har efter kvartalets afslutning udnyttet det faldende renteniveau til at foretage en ny omlægning af renteaftaler for DKK 10 mia. til lavere rente.
Herudover er der ikke efter 31. marts 2019 indtruffet væsentlige begivenheder, som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.
Forventninger 2019
Jeudan opsøger løbende yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i det centrale København, hvor Jeudan fortsat vil have fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.
Nogle større erhvervskunder i København søger i disse tider større arealer og desværre kan alle henvendelser ikke imødekommes. Jeudan forventer derfor en stigning i opsigelser af erhvervslejemål men har også en forventning om en relativ hurtig genudlejning efter opgradering af arealerne. Samlet set forventer Jeudan en uændret udlejningssituation.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes fortsat en nettoomsætning på niveau med 2018 (2018: DKK 1.583 mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet og har - ved renteaftaler med en rentedækning på 70-90 % - fast rente i gennemsnitligt ca. 10 år. Primo april 2019 er 85 % dækket med renteaftaler med en fortsat gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år.
Efter finansielle omkostninger men før kurs- og værdireguleringer forventes fortsat et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 680-720 mio. (2018: DKK 655 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2018, bortset fra implementeringen af IFRS-vejledningen nr. 16. Implementeringen af denne vejledning har ikke haft nogen beløbsmæssig effekt for 1. kvartal 2019, og der henvises til årsrapportens note 28 på side 117 for en nærmere omtale heraf.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.
FINANSKALENDER
22. aug. 2019 Rapport for 1.-2. kvartal
13. nov. 2019 Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2019 Regnskabsåret slutter
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 31. marts 2019 for Jeudan A/S.
Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2019 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 31. marts 2019.
Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.
København, 15. maj 2019
Direktionen
Per Wetke Hallgren
Adm. direktør
Bestyrelsen
Niels Jacobsen Claus Esbjerg Gregersen
(formand) (næstformand)
Tommy Pedersen Søren Bergholt Andersson Helle Okholm
Resultatopgørelse
| DKK 1.000 | 1. kvt. | 1. kvt. | ||
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Nettoomsætning | 373.981 | 386.124 | 1.583.310 | |
| Driftsomkostninger | -146.957 | -158.423 | -629.455 | |
| Bruttoresultat | 227.024 | 227.701 | 953.855 | |
| Salgs- og marketingomkostninger | -2.977 | -3.339 | -13.955 | |
| Administrationsomkostninger | -28.442 | -26.640 | -105.920 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 195.605 | 197.722 | 833.980 | |
| Finansielle indtægter | 486 | 453 | 2.531 | |
| Finansielle omkostninger | -32.225 | -42.896 | -181.658 | |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) | 163.866 | 155.279 | 654.853 | |
| Gevinst/tab ejendomme | -482 | -1.257 | 315.241 | |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -446.628 | 15.740 | -204.580 | |
| Resultat før skat | -283.244 | 169.762 | 765.514 | |
| Skat af periodens resultat | 62.597 | -37.517 | -168.574 | |
| Periodens resultat | -220.647 | 132.245 | 596.940 | |
| Periodens resultat pr. aktie (DKK) | -19,90 | 11,93 | 53,84 | |
| Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK) | -19,90 | 11,93 | 53,84 | |
| Totalindkomstopgørelse | ||||
| DKK 1.000 | 1. kvt. | 1. kvt. | ||
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Periodens resultat | -220.647 | 132.245 | 596.940 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | 0 | |
| Totalindkomst | -220.647 | 132.245 | 596.940 | |
Balance
| DKK 1.000 | 31. mar. | 31. mar. | 31. dec. | |
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Aktiver | ||||
| Materielle aktiver: | ||||
| Investeringsejendomme | 23.346.164 | 23.304.015 | 23.628.001 | |
| Igangværende projekter, investeringsejendomme | 405.011 | 264.140 | 398.790 | |
| Driftsmateriel og inventar | 36.829 | 39.000 | 35.865 | |
| Materielle aktiver i alt | 23.788.004 | 23.607.155 | 24.062.656 | |
| Langfristede aktiver i alt | 23.788.004 | 23.607.155 | 24.062.656 | |
| Tilgodehavender: | ||||
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 11.794 | 11.426 | 11.452 | |
| Igangværende arbejder | 129.356 | 101.909 | 97.365 | |
| Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser | 17.510 | 14.083 | 13.133 | |
| Selskabsskat | 24.024 | 0 | 23.800 | |
| Andre tilgodehavender | 32.444 | 22.926 | 41.976 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 41.469 | 37.924 | 9.015 | |
| Tilgodehavender i alt | 256.597 | 188.268 | 196.741 | |
| Likvide beholdninger og værdipapirer | 1.455 | 2.818 | 3.655 | |
| Kortfristede aktiver i alt | 258.052 | 191.086 | 200.396 | |
| AKTIVER I ALT | 24.046.056 | 23.798.241 | 24.263.052 | |
| DKK 1.000 | 31. mar. | 31. mar. | 31. dec. | |
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Passiver | ||||
| Egenkapital: | ||||
| Aktiekapital | 1.108.645 | 1.108.645 | 1.108.645 | |
| Overført resultat | 5.378.135 | 5.267.124 | 5.598.782 | |
| Egenkapital i alt | 6.486.780 | 6.375.769 | 6.707.427 | |
| Langfristede forpligtelser: | ||||
| Realkreditlån | 13.595.188 | 13.532.160 | 13.531.789 | |
| Finansieringsinstitutter | 1.617.792 | 1.305.570 | 1.174.100 | |
| Deposita | 165.091 | 170.190 | 164.546 | |
| Udskudt skat | 1.215.091 | 1.181.492 | 1.305.193 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 15.639 | 15.502 | 16.270 | |
| Langfristede forpligtelser i alt | 16.608.801 | 16.204.914 | 16.191.898 | |
| Kortfristede forpligtelser: | ||||
| Realkreditlån | 76.102 | 119.847 | 81.892 | |
| Finansieringsinstitutter | 475.356 | 693.593 | 903.149 | |
| Deposita | 172.027 | 165.837 | 179.736 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 203 | 203 | 198 | |
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 26.997 | 27.926 | 71.865 | |
| Leverandørgæld | 94.291 | 96.805 | 59.160 | |
| Selskabsskat | 0 | 2.496 | 0 | |
| Anden gæld | 55.102 | 51.540 | 47.571 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 50.397 | 59.311 | 20.156 | |
| Kortfristede forpligtelser i alt | 950.475 | 1.217.558 | 1.363.727 | |
| Forpligtelser i alt | 17.559.276 | 17.422.472 | 17.555.625 | |
| PASSIVER I ALT | 24.046.056 | 23.798.241 | 24.263.052 | |
Egenkapitalopgørelse
| DKK 1.000 | Aktie- | Overført | Egenkapital | |
| kapital | resultat* | i alt | ||
| Egenkapital 1. januar 2018 | 1.108.645 | 5.134.879 | 6.243.524 | |
| Periodens resultat | - | 132.245 | 132.245 | |
| Anden totalindkomst | - | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | - | 132.245 | 132.245 | |
| Egenkapital 31. marts 2018 | 1.108.645 | 5.267.124 | 6.375.769 | |
| Periodens resultat | - | 464.695 | 464.695 | |
| Anden totalindkomst | - | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | - | 464.695 | 464.695 | |
| Betalt udbytte | - | -133.037 | -133.037 | |
| Egenkapital 31. december 2018 | 1.108.645 | 5.598.782 | 6.707.427 | |
| Periodens resultat | - | -220.647 | -220.647 | |
| Anden totalindkomst | - | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | - | -220.647 | -220.647 | |
| Egenkapital 31. marts 2019 | 1.108.645 | 5.378.135 | 6.486.780 | |
| * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. | ||||
| 31. marts 2019 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2019: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2018: | ||||
| t.DKK 2.061.874). | ||||
Pengestrømsopgørelse
| DKK 1.000 | 1. kvt. | 1. kvt. | ||
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 195.605 | 197.722 | 833.980 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 486 | 453 | 2.531 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -31.759 | -45.040 | -190.681 | |
| Regnskabsmæssige afskr./nedskr. | 5.712 | 5.574 | 21.765 | |
| Modtaget/betalt selskabsskat | -27.729 | -3.121 | -36.773 | |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 142.315 | 155.588 | 630.822 | |
| Ændring i driftskapital: | ||||
| Tilgodehavender | -59.895 | -42.037 | -26.710 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | -626 | -363 | 400 | |
| Leverandørgæld m.m. | 29.941 | 22.194 | -14.680 | |
| Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt | 111.735 | 135.382 | 589.832 | |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -40.517 | -106.555 | -475.827 | |
| Forbedringer investeringsejendomme | -22.288 | -15.539 | -57.893 | |
| Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. | 0 | -89.003 | -71.958 | |
| Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. | 328.071 | 13.525 | 83.736 | |
| Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet | 1.684 | 492 | -192 | |
| Driftsmateriel og inventar, netto | -6.039 | -3.127 | -13.844 | |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt | 260.911 | -200.207 | -535.978 | |
| Optagelse af realkreditlån | 0 | 58.147 | 492.117 | |
| Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter | 1.843.382 | 0 | 0 | |
| Indfrielse af realkreditlån | 0 | 0 | -430.904 | |
| Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter | -1.843.382 | 0 | 0 | |
| Afdrag på realkreditlån | -20.882 | -31.549 | -109.082 | |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -50.434 | -43.964 | -176.756 | |
| Modtagne deposita, netto | -45 | 631 | 11.523 | |
| Betalt udbytte | 0 | 0 | -133.037 | |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt | -71.361 | -16.735 | -346.139 | |
| Pengestrømme i alt | 301.285 | -81.560 | -292.285 | |
| Likviditet 1. januar | -725.385 | -433.100 | -433.100 | |
| Likviditet 31. marts | -424.100 | -514.660 | -725.385 |
| DKK 1.000 | 1. kvt. | 1. kvt. | ||
| 2019 | 2018 | 2018 | ||
| Specifikation: | ||||
| Likvide beholdninger ifølge regnskab | 1.455 | 2.818 | 3.655 | |
| Likvide beholdninger som er deponeret | 0 | -1.000 | -1.684 | |
| Træk på driftskreditter | -425.555 | -516.478 | -727.356 | |
| Likviditet 31. marts | -424.100 | -514.660 | -725.385 | |
| Kreditfaciliteter | 1.445.000 | 1.445.000 | 1.445.000 | |
| Finansielle reserver 31. marts | 1.020.900 | 930.340 | 719.615 | |
Hovedtal på kvartalsbasis
| DKK mio. | 2. kvt. 2017 | 3. kvt. 2017 | 4. kvt. 2017 | 1. kvt. 2018 | 2. kvt. 2018 | 3. kvt. 2018 | 4. kvt. 2018 | 1. kvt. 2019 |
| Resultatopgørelse | ||||||||
| Nettoomsætning | 317 | 336 | 368 | 386 | 427 | 398 | 372 | 374 |
| Bruttoresultat | 220 | 221 | 227 | 228 | 257 | 240 | 229 | 227 |
| Resultat før finansielle poster | 200 | 196 | 191 | 198 | 228 | 212 | 196 | 196 |
| Resultat før kurs- og værdireg. | 161 | 160 | 147 | 155 | 186 | 167 | 147 | 164 |
| Kurs- og værdireguleringer | 131 | -69 | 240 | 14 | -102 | 60 | 139 | -447 |
| Resultat før skat | 293 | 91 | 386 | 170 | 84 | 226 | 286 | -283 |
| Resultat | 228 | 71 | 303 | 133 | 65 | 176 | 223 | -221 |
| Balance (ultimo) | ||||||||
| Investeringsejendomme m.m. | 21.825 | 22.315 | 23.403 | 23.568 | 23.686 | 23.804 | 24.027 | 23.751 |
| Samlede aktiver | 22.007 | 22.521 | 23.593 | 23.798 | 23.944 | 24.004 | 24.263 | 24.046 |
| Egenkapital | 5.870 | 5.940 | 6.244 | 6.376 | 6.308 | 6.484 | 6.707 | 6.487 |
| Pengestrømme | ||||||||
| Driftsaktiviteter | 160 | 168 | 145 | 136 | 169 | 172 | 113 | 112 |
| Investeringsaktiviteter | -145 | -534 | -779 | -200 | -162 | -151 | -23 | 261 |
| Finansieringsaktiviteter | 279 | 336 | 634 | -17 | -154 | -60 | -115 | -72 |
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
- Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
- Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
- Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.
| DKK 1.000 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 31. marts 2019 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 0 | 0 | 23.346.164 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 0 | 0 | 405.011 |
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 13.374.098 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 1.617.792 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | 221.090 | 0 |
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 76.102 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 49.801 | 0 |
| Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen | 13.450.200 | 1.888.683 | 23.751.175 |
| DKK 1.000 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 31. marts 2018 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 0 | 0 | 23.304.015 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 0 | 0 | 264.140 |
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 13.625.683 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 1.305.570 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | -93.523 | 0 |
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 119.847 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 177.115 | 0 |
| Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen | 13.745.530 | 1.389.162 | 23.568.155 |
| DKK 1.000 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 31. december 2018 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 0 | 0 | 23.628.001 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 0 | 0 | 398.790 |
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 13.388.507 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 1.174.100 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | 143.282 | 0 |
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | 81.892 | 0 | 0 |
| Finansieringsinstitutter | 0 | 175.793 | 0 |
| Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen | 13.470.399 | 1.493.175 | 24.026.791 |
| Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne. | |||
Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3
| DKK 1.000 | Investeringsejendomme | Igangværende projekter investeringsejendomme |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2019 | 23.628.001 | 398.790 |
| Tilgang, køb | 0 | 41.874 |
| Tilgang forbedring | 21.479 | 0 |
| Overførsel | 35.653 | -35.653 |
| Afgang | -338.969 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. marts 2019 | 23.346.164 | 405.011 |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2018 | 23.194.851 | 208.272 |
| Tilgang, køb | 89.533 | 108.782 |
| Tilgang forbedring | 16.700 | 0 |
| Overførsel | 52.595 | -52.595 |
| Afgang | -49.664 | -319 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. marts 2018 | 23.304.015 | 264.140 |
| Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2018 | 23.194.851 | 208.272 |
| Tilgang, køb | 72.521 | 477.565 |
| Tilgang forbedring | 66.334 | 0 |
| Overførsel | 287.954 | -287.954 |
| Afgang | -308.368 | 907 |
| Værdiregulering | 314.709 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2018 | 23.628.001 | 398.790 |
Vedhæftet fil
