ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport Januari - Juni 2019

Stockholm 2019-08-22

Väsentliga händelser under kvartalet

•  Dotterbolaget Småa AB har tilldelats markanvisning i Årstafältet, Stockholm, med en preliminär byggrätt om cirka 12 500 kvm BTA. ALM Equitys ägarandel uppgår till 100 procent.

Väsentliga händelser efter kvartalets utgång

• ALM Equity har sålt 204 bostäder till Kopparnäset för förvaltning i projekt Lignum vid Telefonplan, Stockholm. Betalningen för bostäderna ingår i en reglering av skuld mellan parterna.
• ALM Equity har beslutat om en riktad nyemission (kvittningsemission) av 1 285 926 preferensaktier med en teckningskurs om 96,94 kronor per ny preferensaktie. Aktiekapitalet kommer efter emissionen uppgå till totalt 199 728 750 kronor fördelat på 19 972 875 aktier varav 9 818 275 är preferensaktier. Teckningsberättigad är Kopparnäset Kapitalförvaltning AB och betalning för aktierna sker genom kvittning av skuld mellan parterna.

VD har ordet
Omställning tar tid

Koncernens resultat påverkas fortfarande av den omställning från utveckling och försäljning av bostadsrättsprojekt som under 2018 tvingades fram genom hårdare amorteringskrav för bostadslån till privatpersoner. Vi utvecklar fortfarande yteffektiva och attraktiva bostäder men huvudsakligen handlar det om projekt som vänder sig till hyresmarknaderna. Marknaden för bostadsrätter har stabiliserats men ännu inte i den grad att det är dags att starta nya projekt med förhandsförsäljning enligt den modell som tidigare gällde.

Stort som smått

Vi har dock med bra resultat utvecklat och sålt ett par mindre småhusprojekt i form av bostadsrätter och äganderätter. Efterfrågan har varit god och sannolikt kommer vi att fortsätta i denna nisch. Inte minst blev vi stimulerade när de friliggande villorna i vårt projekt West Village Rissne i Sundbyberg vann kommunens pris Årets Byggnad 2019.

Men de stora projekten handlar om flerfamiljshus som vi utvecklar, bygger och paketerar för investerarmarknaden. Vårt eget finansbolag hittar investerare och säkrar finansieringen för byggnationen. Vårt förvaltningsbolag hyr ut bostäderna, hittills främst i så kallade blockuthyrningar till företag eller olika institutioner som måste kunna erbjuda sina anställda bostäder.

I takt med att förvaltningen av bostäder börjar resultera i överskott och ökade fastighetsvärden med möjlighet att hitta annan finansiering får investerarna tillbaka sina insatser i projektet. Det leder till att ALM Equitys ägande i fastigheten stiger till som mest hälften. Den andra hälften ägs av den ursprungliga investeraren.

Långsiktigare affärsmodell

Jämfört med den tidigare affärsmodellen som handlade om projektutveckling och försäljning av bostadsrätter så är den nya mer långsiktig. Projektutvecklingen är till stor del densamma men i stället för att helt lämna ifrån oss projekten behåller vi förvaltningen av fastigheterna som vi bedömer med tiden kommer att ge ett gott resultatbidrag och i förlängningen ge koncernen ett ägande som på sikt kan bli betydande.

Än så länge är resultateffekten av denna utvidgning av vår affär inte så stor eftersom det är få objekt som hittills har överförts till förvaltning. Men i takt med att så sker kommer förvaltningen att bli allt mer viktig.

Under andra kvartalet överlämnades en sjättedel av projektet Ingenting i Solna till förvaltning och hyresgästerna flyttade in. I samband genomfördes en värdering av objektet som visade en positiv resultateffekt för ALM Equity på drygt 11 Mkr. De kommande tre kvartalen beräknas resterande fem sjättedelar av projektet övergå till förvaltning vilket kommer att ge motsvarande effekter på resultatet. Successivt kommer även den större förvaltningsvolymen resultera i ett ökat driftnetto.

Förvaltningsområdet växer

Under kvartalet har vi byggstartat den näst sista etappen i Rinkebyterrassen kallad Esplanaden, denna fastighet kommer vid färdigställande att hamna i vår förvaltning. Vi räknar med att flera andra färdigutvecklade projekt kommer att gå i produktion under den närmaste tiden – det är projekt belägna i Barkarby, Nacka och Häggvik. Samtliga projekt kommer efter färdigställande att överföras till vår egen förvaltningsorganisation.

Totala antalet förvaltade enheter som är färdigställda eller under produktion överstiger nu 800, med ett driftnetto på cirka 100 Mkr per år. Vi har även köpeavtal med investerare på cirka 1 350 ännu ej produktionsstartade enheter, motsvarande ett beräknat driftnetto på cirka 110 Mkr per år.

Starka driftnetton för förvaltningsaffärerna kommer att leda till att ALM Equitys ägarandelar i fastigheterna ökar snabbt och att vi därmed också får del i vinsterna.

Ljusning på bostadsrättsmarknaden

Som framgått av mediers rapportering om bostadsrättsmarknaden förefaller osäkerheten hos köparna ha avtagit markant. Förväntningar om att Riksbanken kommer att vara försiktiga med räntehöjningar kan vara en orsak, en annan att prisfallet förefaller ha bromsats. ALM Equity har ett antal osålda bostadsrätter i lager som vi säljer löpande och upplever att priserna vid dessa affärer har förbättrats under de senaste månaderna.

Förutom likviditeten bunden i lager, har projekt som kommer färdigställas och bli likvida inför mars 2020 finansierats med en större andel egna medel. Detta för att på ett effektivt sätt nyttja kapital som ska amortera utestående obligationer.

Även om marknaden frisknar till ytterligare är det en bit kvar för att vi ska sätta igång något större projekt med bostadsrätter. En anledning är att bankerna blivit än mer försiktiga i sin kreditgivning till fastighetssektorn. Finansinspektionen har fått upp ögonen för den stora utlåning som finns till kommersiella fastigheter. Detta kan vara nästa område som drabbas av en hårdare reglering med exempelvis tydligare amorteringskrav. Bostadsrättssektorn kan få sig en släng också med tanke på den dubbla kreditgivning som finns; både till föreningen och till de enskilda bostadsrättsköparna.

Stabilare grund

Den affärsmodell vi har arbetat mot det senaste året har fördelen att vara mindre enbent än den tidigare och därmed stabilare. Genom att vi successivt bygger upp ett ägande i förvaltningsfastigheter får koncernen en helt annan bas än när vi tidigare enbart utvecklade och sålde bort det vi skapat. Att bygga bra och behålla en del för egen räkning påminner om hur enskilda byggmästare lade grunden för flera stora och stabila fastighetskoncerner som idag finns på Stockholmsbörsen.

Joakim Alm, VD

Stockhom, 22 augusti, 2019

Om ALM Equity

ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar, förvaltar, bygger och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på NASDAQ First North med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB Tel.+46 8- 463 83 00, E-post: certifiedadviser@penser.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08.00 den 22 augusti 2019.

Bilaga

• ALM_Equity_Delårsrapport_Q2-2019