Banimmo poursuit sa relance :
- Rentrées locatives et taux d’occupation stables
- 100M EUR de travaux en cours dans les trois régions
- Ventes d’actifs pour une valeur de 32M EUR
- Le taux d’endettement financier tombe à 32,8%
1. ACTIVITES COMMERCIALES ET LOCATIVES
Le taux d’occupation des immeubles s’élève fin 2019 à 91,5%, ce qui représente une légère augmentation par rapport au 31 décembre 2018.
NETWORKS Forest (antérieurement Diamond Building) à Forest
Le bail avec Veepee (anciennement Vente-Exclusive), signé pour 3.733 m² en 2018, a pris effet le 1er janvier 2019. Au cours du 1er semestre, une nouvelle location fut conclue pour 338 m2 dans ce même immeuble, où il reste dès lors environ 3.228 m2 d’espace de bureaux à louer en fin d’année.
Banimmo a finalisé les travaux de réaffectation partielle du rez-de-chaussée et de l’atrium pour y loger différents services aux utilisateurs tels que lounge, fitness, cafétéria et salles de réunions. Banimmo poursuit et optimise le développement commercial de ces services axés sur les utilisateurs de l’immeuble, mais aussi ceux des immeubles de bureaux voisins.
En mai il a été annoncé que Unilever quitterait l’immeuble. Le bail et les obligations restent cependant de vigueur jusque fin mars 2022.
Banimmo s’attelle par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible.
Rue de la Fusée 40 à Haren
Le 18 décembre 2019, Banimmo a signé un contrat locatif avec Electrolux SA portant sur 3.796 m2 d’espace de bureaux, 1.594 m2 de showroom et 1.496 m2 d’entreposage dans l’immeuble situé 40, rue de la Fusée à Haren. Le bail de 9 ans, qui garantit un flux de revenus locatifs de 8 ans, prend effet à partir du 1er juillet 2020 et prend fin le 30 juin 2029. Electrolux avait fait rénover à fond l’immeuble en 2011 dans le cadre d’une location-financement TVA qui prend fin le 30 juin 2020. Le solde de l’espace de bureaux, soit 1.356 m2 au rez-de-chaussée, sera dès lors commercialisé.
Avenue de Schiphol 3 à Evere
Dans l’immeuble situé 3, Avenue de Schiphol à Evere, le locataire existant Cofely Services a prolongé son contrat locatif pour la totalité de l’immeuble jusqu’au 30 septembre 2029, sans possibilité de résiliation anticipative par le locataire. L’immeuble comprend 3.333 m2 d’espace de bureaux et 370 m2 d’entreposage.
2. ACTIVITES DE DEVELOPPEMENT, ACQUISITIONS ET CESSIONS
a. Activités de développement
NETWORKS NØR (antérieurement North Plaza 9), Quartier Nord à Bruxelles
Banimmo a débuté en avril 2019 les travaux de redéveloppement de cet immeuble passif de bureaux de 13.976 m² et qui sera labellisé « BREEAM Outstanding », permettant ainsi de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m2, proches d’un centre multimodal de transports.
NETWORKS Gent, The Loop à Gand
Banimmo a obtenu les permis nécessaires et a commencé les travaux de construction de 2 bâtiments de bureaux, ONE (6.011 m²) et TWO (9.337 m²) qui seront labellisés BREEAM Excellent sur le site The Loop à Gand en vue d’une multi-location.
Centre d’activités ING à Louvain-La-Neuve
MC² Development, dont Banimmo et Argema détiennent chacune 50%, a obtenu son permis de construire pour un immeuble de bureaux build-to-suit de 10.180 m2. La société a entamé les travaux de construction pour cet immeuble qui sera labellisé BREEAM Excellent.
MC² Development a signé fin février 2019 un bail d’une durée ferme de 12 ans avec l’utilisateur final ING sous réserve de la condition suspensive d’obtention d’un permis.
Entretemps la condition suspensive a été levée et le bail prendra dès lors effet à partir de la réception de l’immeuble (pour plus d’information, voir ci-dessous ‘Evénements postérieurs à la clôture du bilan’).
S.D.E.C. à Charleroi
Les démarches d’échanges des droits réels sur les parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site de S.D.E.C. autour du Palais des Expositions en vue d’une finalisation dans les mois qui suivent. Concernant Charleroi Expo Congrès SCRL, la filiale de S.D.E.C. à 54 %, son Conseil d’Administration et son Assemblée Générale ont décidé fin mai de sa mise en liquidation. Cela implique que Banimmo a mis à zéro cette participation dans ses comptes au 30 juin 2019.
Toutes ses activités représentent près de 100M EUR de travaux, dans les trois régions.
b. Acquisitions
Banimmo n’a procédé à aucune acquisition durant l’exercice 2019. La société examine à l’heure actuelle un nombre de dossiers d’acquisition en vue d’assurer de futurs redéveloppements.
c. Cessions
Golf Hotel de Chantilly (Parijs)
Le 19 décembre, Conferinvest SA, une filiale à 100% de Banimmo SA, a vendu la totalité des actions de la SAS Golf Hôtel de Chantilly à Aumalia SA, qui était déjà l’exploitant de l’hôtel. Cette transaction comprend également la vente du terrain de golf adjacent, le Golf de Chantilly. La vente est basée sur une valeur immobilière de 31,5M EUR. L’hôtel, situé à Chantilly près de Paris, et exploité sous la marque Mercure, dispose de 200 chambres, 3 restaurants et plus de 20 salles de conférence. Il faisait partie du portefeuille de Banimmo depuis 2006.
Banimmo clôture ainsi ses activités opérationnelles en France et pourra se focaliser dès lors entièrement sur ses activités de développement en Belgique.
Rue de la Fusée 60 à Haren
Le 13 décembre 2019 l’acte fut passé pour la vente à CityDev de deux étages vacants dans un immeuble situé 60, rue de la Fusée à Haren. Cet immeuble ne cadrait plus dans la stratégie de Banimmo.
Ces désinvestissements ont un impact positif sur le taux d’occupation du portefeuille immobilier existant.
3. FINANCEMENTS
Banimmo a signé ce 1er juin 2019 deux nouvelles lignes de crédit avec son actionnaire majoritaire, Patronale Life1:
- Un crédit subordonné de 15M EUR pour 7 années, sans aucune sûreté ni gage (il annule et remplace le crédit de 8M EUR octroyé en mai 2018 avant l’OPA) au taux de 5 % ;
- Un crédit de 12,5M EUR pour 42 mois au même taux et également sans sûretés, disponible au tirage pour le financement de projets.
Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds propres (la ligne de 15M EUR pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer de moyens pour financer ses projets de construction et de redéveloppement.
La société, avec son partenaire Argema, négocie un financement bancaire de plus de 30M EUR pour le projet build-to-suit à Louvain-la-Neuve.
La dette financière de Banimmo a augmenté de 59,4M EUR fin 2018 à 66,1M EUR fin 2019. Néanmoins le taux d’endettement financier tombe à 32,8% compte tenu des liquidités présentes dans la société.
Les coûts financiers ont diminué de 4,8M EUR à 3,0M EUR, soit une diminution d’environ 37%.
4. RESULTATS
Compte de résultats consolidés
| (EN 000 EUR) | 2019 | 2018 |
| Revenus locatifs | 3 758 | 3 509 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | 500 | 51 036 |
| Produits des commandes en cours d'éxécution | - | - |
| Produits des activités ordinaires | 4 258 | 54 545 |
| Charges locatives | - 539 | - 1 378 |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | - 537 | - 48 262 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | - | - |
| Charges des activités ordinaires | - 1 076 | - 49 640 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 3 182 | 4 905 |
| Honoraires et commissions de gestion | 19 | 171 |
| Résultat net des cessions d'immeubles de placement | - | 1 352 |
| Profits (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | - 1 081 | - 386 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | 1 603 | - 800 |
| Amortissements sur droits d'usage des contrats de location | - 394 | - |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur créances liées à des cessions d'immeubles | - | - 2 471 |
| Autres (charges)/produits opérationnels | - 822 | - 1 342 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 2 507 | 1 429 |
| Charges administratives | - 4 280 | - 4 766 |
| Autres revenus | - | - |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | - 1 773 | - 3 337 |
| Charges financières | - 3 022 | - 4 820 |
| Produits financiers | 246 | 222 |
| Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de location | - 9 | - |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | 199 | 3 277 |
| Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des coentreprises et entreprises associées | - | - |
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées | - | 176 |
| Résultat des autres actifs financiers | 417 | 119 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | - 3 942 | - 4 363 |
| Impôts | - 429 | - 1 880 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES | - 4 371 | - 6 243 |
| Résultat des activités non poursuivies | 1 643 | 745 |
| RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE | - 2 728 | - 5 498 |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | - 2 727 | - 5 498 |
| - Intérêts minoritaires | - 1 | - |
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros par action) | - 0,24 | -0,48 |
Les revenus locatifs nets (soit les revenus locatifs moins les charges locatives) s’élevaient à 3,2M EUR en 2019, contre 2,1M EUR en 2018. Cette augmentation provient e.a. du bail conclu avec Veepee dans l’immeuble NETWORKS Forest (antérieurement Diamond Building) à Forest.
Les charges nettes du propriétaire s’élevaient à 539k EUR.
Les produits de la vente d’immeubles en stock s’élevaient à 500k EUR en 2019, comparé aux 51M EUR en 2018. Il s’agit de la vente de deux étages dans l’immeuble situé 60, Rue de la Fusée à Haren.
Le prix de revient des immeubles en stock vendus s’élève à 537k EUR.
L’évolution de la juste valeur a un impact négatif de -1,1M EUR sur les immeubles de placement (IAS40) et un impact positif de 1,6M EUR sur les immeubles et terrains en stock (IAS2).
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) ont diminué à 4,3M EUR en 2019, par rapport aux 4,8M EUR en 2018, ceci grâce à une optimisation des coûts.
Le résultat opérationnel est de -1,8M EUR, une amélioration importante par rapport à 2018 (-3,3M EUR).
En 2019, les charges financières nettes s’élevaient à 2,8M EUR, comparées aux 4,6M EUR de 2018.
L’exploitation et la vente le 19 décembre 2019 du Golf Hotel de Chantilly SAS contribuent au résultat à concurrence de 1,6M EUR.
Le résultat net de l’exercice s’améliore substantiellement et se limite à -2,7M EUR comparé aux -5,5M EUR fin 2018.
Bilan consolidé
| (EN 000 EUR) | 2019 | 2018 |
| Actifs | ||
| ACTIFS NON COURANTS | ||
| Immeubles de placement | 27 716 | 27 833 |
| Immobilisations corporelles | 526 | 111 |
| Immobilisations incorporelles | 195 | 214 |
| Droits d'usage des contrats de location | 5 987 | - |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 5 221 | 4 818 |
| Actifs d'impôts différés | - | - |
| Actifs financiers à long terme | 4 614 | 3 849 |
| Créances commerciales et autres créances | 1 637 | 1 489 |
| TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS | 45 896 | 38 314 |
| ACTIFS COURANTS | ||
| Immeubles en stocks | 57 863 | 50 598 |
| Immeubles des commandes en cours d'exécution | - | - |
| Actifs financiers à court terme | 987 | 938 |
| Créances commerciales et autres créances | 5 435 | 5 394 |
| Créances d'impôts courants | 110 | 49 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 22 565 | 6 979 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente (et actifs des activités non poursuivies) | - | 28 604 |
| TOTAL DES ACTIFS COURANTS | 86 960 | 92 562 |
| TOTAL DES ACTIFS | 132 856 | 130 876 |
| Capitaux propres | ||
| Capital | 30 000 | 79 500 |
| Réserves consolidées | 15 911 | - 30 862 |
| Capitaux propres part du groupe | 45 911 | 48 638 |
| Intérêts minoritaires | 232 | - |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 46 143 | 48 638 |
| Passifs | ||
| PASSIFS NON COURANTS | ||
| Dettes financières à long terme | 14 982 | 48 534 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | - | - |
| Provisions | 1 251 | 1 306 |
| Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location | 6 911 | - |
| Dettes commerciales et autres dettes | 2 801 | 1 256 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 25 945 | 51 096 |
| PASSIFS COURANTS | ||
| Dettes financières à court terme | 51 141 | 10 851 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | - | - |
| Dettes d'impôts courants | 155 | 469 |
| Provisions | 29 | 29 |
| Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location | 689 | - |
| Dettes commerciales et autres dettes | 8 754 | 8 220 |
| Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies | - | 11 573 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 60 768 | 31 142 |
| TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 132 856 | 130 876 |
Les immeubles de placement (IAS40) ont subi un léger ajustement de valeur à la baisse de 0,1M EUR. Les immeubles en stock (IAS2) par contre ont enregistré une augmentation de valeur à concurrence de 7,3M EUR. Ceci est e.a. la conséquence de la prolongation des baux à Evere et Haren, l’activation des coûts sur les projets et une reprise de réductions de valeurs antérieures sur des immeubles et terrains en stock.
Le capital de Banimmo SA fut réduit le 4 décembre 2019 de 79,5 à 30M EUR par (i) l’apurement des pertes reportées telles que reprises dans les états financiers clôturés au 31 décembre 2018 et (ii) pour la constitution d’une réserve pour couvrir une perte prévisible. Cette diminution de capital a été réalisée sans suppression d’actions, mais par une réduction proportionnelle de la valeur nominale des actions.
5. GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Le 27 mai 2019 le Conseil d’Administration a désigné Monsieur Laurent Calonne, représentant permanent de Lares Real Estate srl, comme nouveau CEO de Banimmo.
Il pilote une équipe clé de spécialistes en immobilier qui assurent le développement continu de la société. Afin d’optimiser sa structure des coûts, Banimmo a procédé à sous-traiter des services de support à Patronale Life suite à une convention de sous-traitance entre Banimmo et Patronale Life2. Banimmo opérera dès lors avec une structure épurée qui lui permettra de se concentrer entièrement sur ses activités clés.
Le mandat d’administrateur de Monsieur Patrick Mertens (représentant permanent de Wimer Consult GCV) , qui initialement prenait fin à l’Assemblée Générale de 2021, a pris fin ce même 27 mai 2019 et a été repris par Monsieur Hendrik Danneels (représentant permanent de Mylecke SA) par cooptation par le Conseil d’Administration
En octobre, Madame Liesbeth Keymeulen et Monsieur Sven Dumortier ont renforcé l’équipe de management en tant que, respectivement, COO et CTO (Chief Technical Officer).
En novembre 2019, Banimmo a déménagé de Zaventem au siège de Patronale Life situé Boulevard Bischoffsheim 33 à Bruxelles.
Le 4 décembre Madame Liesbeth Keymeulen, représentante permanente de Liesbeth Keymeulen srl, fut nommée administrateur.
6. EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DU BILAN
Le 11 février 2020, MC² Development SA, dont les deux actionnaires sont Banimmo SA et Argema Sàrl (groupe Marc Liégeois), a reçu la confirmation que le permis pour la construction du centre d’activités d’ING à Louvain-la-Neuve est exécutoire, définitif et purgé de tout recours. Ceci implique l’exécution de la location à long terme dès la livraison de l’immeuble prévue en octobre 2021.
Le 19 février 2020 Banimmo a remboursé un emprunt obligataire de 44M EUR, partiellement avec des fonds propres provenant de la vente du SAS Golf Hotel de Chantilly, et partiellement par un financement de Patronale Life3.
7. PERSPECTIVES
En 2020 Banimmo se focalisera sur le développement des trois projets en cours, soit NETWOKRS NØR (Bruxelles), NETWORKS Gent et l’immeuble pour ING à Louvain-la-Neuve.
Les trois chantiers ont débuté et pour Gand et Bruxelles la commercialisation a été lancée. Pour le projet à Louvain-la-Neuve, des négociations pour la vente sont en cours.
Il sera activement remédié à la vacance locative dans NETWORKS Forest, et pour les terrains à Gand, Ans et Charleroi des nouveaux développements seront lancés.
En outre, Banimmo effectue un exercice de réflexion sur sa stratégie et son positionnement et communiquera à ce sujet après l’été 2020.
8. DIVIDENDE
Eu égard au résultat négatif de l’exercice, le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale de ne pas attribuer de dividende.
9. CALENDRIER FINANCIER
12/05/2020 Assemblée Générale Ordinaire
27/08/2020 Rapport semestriel au 30 juin 2020
Pour plus d’information, contactez :
Banimmo SA Laurent Calonne Werner Van Walle
Bld. Bischoffsheim 33 CEO Président du Conseil d’Administration
B-1000 Bruxelles laurent.calonne@banimmo.be Werner.VanWalle@patronale-life.be
T +32 2 710 53 11
Ce communiqué est disponible sur le site web de la société www.banimmo.be
A propos de Banimmo
Banimmo se profile comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu’aux souhaits des locataires.
Le portefeuille immobilier actuel porte sur environ 38.459 m² de surfaces louées et une réserve d’environ 281.000 m² à développer.
1 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants, conseillé par un expert financier (cfr. Art. 524 Code des Sociétés)
2 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants, conseillé par un expert financier (cfr. Art. 524 Code des Sociétés)
3 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants ((cfr. Art. 7 :97 Code des sociétés et des associations)
Pièce jointe
