INEA signe une excellente performance au premier semestre 2021
Résultat net + 78%
Chiffre d’affaires + 14%
Résultat net récurrent par action + 5,3%
ANR NDV par action + 7,8%
Paris, le 28 juillet 2021
Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 27 juillet 2021 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 20211.
Ces résultats traduisent une excellente performance opérationnelle et l’amplification de la création de valeur sur le patrimoine.
| Chiffres clés | 30/06/21 | 30/06/20 | var |
| Résultat net consolidé | 24,8 | 14,0 | 78% |
| Chiffre d'affaires (en M€) | 25,9 | 22,8 | 14% |
| Résultat net récurrent (en M€) | 11,4 | 10,8 | 5,5% |
| Résultat net récurrent par action (en €) | 1,34 | 1,28 | 5,3% |
| Nombre moyen pondéré d'actions* | 8 455 499 | 8 444 065 | 0% |
| ANR EPRA de liquidation (NDV) par action | 50,1 € | 46,5 € | 7,8% |
| ANR EPRA de continuation (NTA) par action | 50,2 € | 46,9 € | 7,0% |
| ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action | 54,8 € | 51,1 € | 7,2% |
| Nombre d'actions à date* | 8 455 499 | 8 444 065 | 0% |
| * hors actions auto-détenues |
Chiffre d’affaires (+14%) et Activité locative (+24%)
Au 30 juin 2021, le chiffre d’affaires consolidé atteint 25,9 M€, en croissance de 13,8% sur 12 mois, et de 21% au regard du 30 juin 2019.
Cette hausse est liée principalement à l’entrée en exploitation de 9 nouveaux immeubles au cours des douze derniers mois, qui ont généré 3,6 M€ de revenus supplémentaires, légèrement compensés par l’impact négatif (-0,1 M€) des cessions réalisées en 2020 et 2021.
Elle est également due à l’évolution positive des loyers à périmètre constant, qui progressent de 2,8% hors impact des franchises (et de 3,8% avec).
| en k€ | 30/06/21 | 30/06/20 | var |
| Livraisons 2020-2021 | 3 575 | 997 | |
| Cessions 2020-2021 | 93 | 380 | |
| Périmètre non constant | 3 668 | 1 377 | 10,0% |
| Périmètre constant | 22 167 | 21 532 | 2,8% |
| Impact IAS 17 (étalement des franchises) | 110 | (117) | 1,0% |
| Chiffre d'affaires consolidé | 25 944 | 22 792 | 13,8% |
L’activité locative a été soutenue ce semestre (38 baux pour 22.600 m² soit +24%), avec notamment la commercialisation à 100% de deux immeubles livrés fin 2020 : « Vision » à Strasbourg (5.235 m²) et « Au Bord de l’Eau » à Lille (2.962 m²).
La signature de nouveaux baux a ainsi permis de compenser les départs de quelques locataires et de maintenir le taux d’occupation financier stable à 91,7%.
| 30/06/21 | 31/12/20 | |
| Taux d'occupation du patrimoine | 91,7% | 91,8% |
Résultat net récurrent par action (+5%)
INEA a enregistré au premier semestre des dépenses exceptionnelles liées à sa volonté de répondre dès à présent aux obligations réglementaires (notamment ESEF et Dispositif Eco Energie Tertiaire) et à l’actualisation de sa feuille de route RSE.
Le résultat net récurrent d’INEA s’affiche ainsi en hausse de 5,5%, à 11,4 M€. Au regard du 30 juin 2019, la progression est de 38%.
Une dette compétitive
L’endettement de la Société s’élève à 384 M€ au 30 juin 2021.
Le taux moyen d’endettement est compétitif à 2,03% (1,64% hors obligataire), et la maturité moyenne des emprunts est de 4 ans.
La dette d’INEA est couverte à 73% contre le risque de fluctuation des taux.
Les covenants applicables à la dette d’INEA sont parfaitement respectés au 30 juin 2021 :
| Ratios financiers | 30/06/21 | covenant |
| LTV hors droits | 46,2% | < 55% |
| LTV droits inclus | 44,2% | - |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 5,5 | > 2,0 |
Accentuation de l’appréciation du patrimoine
Le patrimoine d’INEA continue de s’apprécier de semestre en semestre, ce qui se traduit dans les comptes du 30 juin 2021 par une création de valeur de 14,5 M€.
4 nouveaux actifs acquis en VEFA et à livrer sous 6 mois ont été expertisés pour la première fois.
| Patrimoine expertisé au 30 juin 2021 | Prise de valeur au S1 2021 | Variation de juste valeur correspondante (M€) |
| Nouvelles expertises (4 VEFA) | 7,3 %(1) | 4,3 |
| Périmètre constant | 1,6 % (2) | 10,2 |
| Total | 2,0 % | 14,5 |
| (1) par rapport à la valeur d'acquisition | ||
| (2) par rapport à la valeur d'expertise hors droits du 31/12/20 | ||
Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts est de 6,02% contre 6,14% au 31 décembre 2020.
Au 30 juin 2021, la valeur du patrimoine global d’INEA s’établit à 974 M€ (droits compris), en croissance de 5,8% sur 6 mois. Elle est en phase avec l’objectif du milliard d’euros en patrimoine d’ici fin 2021.
| Valeur droits compris en M€ | 30/06/21 | 31/12/20 |
| Immeubles en exploitation | 786 | 722 |
| Immeubles en construction | 188 | 198 |
| Total | 974 | 920 |
Croissance de l’Actif Net Réévalué par action (> 7%)
Les Actifs Nets Réévalués par action recommandés par l’EPRA sont tous en hausse de plus de 7% au 30 juin 2021.
| ANR EPRA (en €/action) | 30/06/21 | 30/06/20 | var. |
| ANR NRV | 54,8 | 51,1 | 7,2% |
| ANR NTA | 50,2 | 46,9 | 7,0% |
| ANR NDV | 50,1 | 46,5 | 7,8% |
Le cours de l’action a progressé de 4,6% sur les six derniers mois, clôturant à 40,8 € au 30 juin 2021.
La décote est de 26% par rapport à l’ANR NRV.
Perspectives : le milliard en ligne de mire
Forte des très bons résultats enregistrés au cours du premier semestre, INEA poursuit son programme d’acquisition en ciblant toujours des immeubles neufs, green, situés dans des quartiers porteurs des principales villes régionales.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :
« L’excellente performance réalisée dans un contexte de sortie de crise est très prometteuse. L’immobilier « humain » qu’a développé INEA répond manifestement aux attentes actuelles. Les résultats engrangés le prouvent ».
Le résumé vidéo des résultats semestriels d’INEA (https://fonciere-inea.com/inea-signe-une-excellente-performance-au-premier-semestre-2021/) ainsi que son rapport financier semestriel (https://fonciere-inea.com/investisseurs/) sont disponibles sur son site internet.
Prochain communiqué :
Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2021 : le 7 octobre 2021
A propos d’INEA (www.fonciere-inea.com)
Créée en mars 2005, INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au 30 juin 2021, son patrimoine est constitué de 71 sites immobiliers représentant une surface locative totale de 392 500 m² et une valeur de 974 M€, offrant un rendement potentiel de 7%. INEA a pour objectif 1 Md€ de patrimoine d’ici à 2021 tout en continuant d’améliorer sa rentabilité.
Plus d’information : www.fonciere-inea.com
| Compartiment B Euronext Paris - ISIN : FR0010341032 Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC® All-share |
Contacts :
INEA
Philippe Rosio
Président Directeur général
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46
Karine Dachary
Directrice générale adjointe
Tél : +33 (0)1 42 86 64 43
PUBLICIS CONSULTANTS
Stéphanie Tabouis (Publicis Consultants)
Tél : +33 6 03 84 05 03
stephanie.tabouis@publicisconsultants.com
Léa Jacquin (Publicis Consultants)
Tél : +33 6 33 63 18 29
lea.jacquin@publicisconsultants.com
ANNEXES
1. Compte de résultat consolidé EPRA
| en M€ | S1 2021 | S1 2020 | var |
| Chiffre d’affaires | 25,9 | 22,8 | +14% |
| EBIT | 14,7 | 13,1 | +12% |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 14,3 | 13,1 | +9% |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | 14,5 | 4,2 | +246% |
| Résultat opérationnel net | 28,8 | 17,3 | +67% |
| Résultat net | 24,8 | 14,0 | +78% |
2. Loan-To-Value
| en k€ | 30/06/21 | ||
| Immeubles de placement (1) | 809 964 | ||
| Participations entreprises associées | - | ||
| Autres actifs financiers | 6 011 | ||
| Valeur réévaluée du patrimoine consolidé | 815 975 | ||
| Capital restant dû des financements (2) | 381 655 | ||
| - Trésorerie disponible (3) | (4 431) | ||
| Endettement net | 377 224 | ||
| LTV (loan-to-value) | 46,2% | ||
| (1) intégrant les actifs non courants destinés à être cédés | |||
| (2) voir note 12 de l’annexe aux comptes consolidés du 30/06/21 | |||
| (3) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours bancaires courants | |||
3. Reporting EPRA
Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
a. Résultat net récurrent EPRA
Le calcul du RNR est modifié en semestriel par rapport au standard EPRA, afin de neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21.
| En M€ | 30/06/21 | 30/06/20 | var |
| Chiffre d'affaires | 25,9 | 22,8 | |
| Loyers nets* | 19,2 | 16,6 | |
| Autres produits | 0,3 | 0,6 | |
| Frais de fonctionnement* | (4,0) | (3,3) | |
| Excédent brut d'exploitation | 15,5 | 13,9 | |
| Dotation aux amortissements hors immeubles | (0,1) | (0,1) | |
| Frais financiers nets | (4,0) | (3,1) | |
| Variation de valeur des instruments financiers | 0,0 | 0,0 | |
| Résultat récurrent des sociétés mises en équivalence | 0,0 | 0,1 | |
| Résultat net récurrent | 11,4 | 10,8 | 5,5% |
| Nombre moyen pondéré d'actions** (en millions) | 8,5 | 8,4 | |
| Résultat net récurrent par action (en €) | 1,34 | 1,28 | 5,3% |
| * hors impact IFRIC 21 ** hors actions auto-détenues |
Tableau de passage du RNR publié au RNR EPRA :
| En M€ | 30/06/21 | 30/06/20 | Var (%) |
| Résultat net récurrent communiqué | 11,4 | 10,8 | |
| - IFRIC 21 | (0,6) | (0,4) | |
| Résultat net récurrent EPRA | 10,7 | 10,4 | 4% |
| Nombre moyen pondéré d'actions* (en millions) | 8,5 | 8,4 | |
| Résultat net récurrent EPRA par action (€) | 1,27 | 1,23 | 3% |
* hors actions auto-détenues
b. Actif Net Réévalué EPRA
| au 30/06/2021 En M€ | EPRA NRV (valeur nette de reconstitution) | EPRA NTA (valeur nette de continuation) | EPRA NDV (valeur nette de liquidation) |
| Capitaux propres IFRS - part du groupe | 425 | 425 | 425 |
| A inclure/exclure : | |||
| Instruments Hybrides | |||
| ANR dilué | 425 | 425 | 425 |
| A inclure : | |||
| Réévaluation d'immeubles de placements | |||
| Réévaluation des projets de développement | |||
| Réévaluation des autres investissements non courants | |||
| Réévaluation des créances relocation-financement | |||
| Réévaluation des immeubles destinés à la vente | |||
| ANR dilué à la juste valeur | 425 | 425 | 425 |
| A exclure : | |||
| Impôts différés | |||
| Juste valeur des instruments financiers | (0,3) | (0,3) | |
| Goodwill résultant des instruments financiers | |||
| Goodwill selon le bilan IFRS | |||
| Immobilisations incorporelles selon le Bilan IFRS | (0,9) | ||
| A inclure : | |||
| Juste valeur de la dette | (1,6) | ||
| Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | |||
| Droits de mutations | 38,1 | ||
| ANR | 463 | 424 | 423 |
| Nombre d'actions (hors auto-détenues) | 8 455 499 | 8 455 499 | 8 455 499 |
| ANR par action (en €) | 54,8 | 50,2 | 50,1 |
c. Taux de vacance EPRA
Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :
| En M€ | 30/06/2021 |
| Valeur locative de marché des lots vacants (A) | 3,7 |
| Valeur locative de marché totale (B) | 44,6 |
| Taux de vacance EPRA (A/B) | 8,3% |
d. Taux de rendement EPRA
L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;
- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux locataires.
| En M€ | 30/06/2021 |
| Immeubles de placement - détenus à 100% | 810,0 |
| Immeubles de placement - participation JV | 0,0 |
| Retraitement des actifs en développement | 61,3 |
| Valeur du patrimoine en exploitation hors droits | 748,6 |
| Droits de mutation | 36,4 |
| Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) | 785,0 |
| Loyers net annualisés (A) | 40,1 |
| Intégration des franchises de loyers | 0,1 |
| Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) | 40,2 |
| Rendement initial net EPRA (A/B) | 5,1% |
| Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) | 5,1% |
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens.
Ce taux est de 7,0 % au 30 juin 2021.
e. Investissements immobiliers EPRA
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours du semestre :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction (investissement)
| Investissement immobiliers réalisés (en M€) | 30/06/2021 | ||
| Détenu à 100% | Participation JV | Total | |
| Acquisitions1 | 52,7 | na | 52,7 |
| Actifs en développements | 47,4 | na | 47,4 |
| Patrimoine à périmètre constant | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Autres2 | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Total des investissements | 101,4 | 0,0 | 101,4 |
| 1 livraison au cours de l'exercice | |||
| 2 rénovation des immeubles Mistral, Harmony Park et Clara | |||
f. Croissance LFL (Like For Like) EPRA
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).
| Portefeuille total | Périmètre constant | |||||||||
| En M€ | Valeur HD | Chiffre d'affaires net 30/06/21 | Valeur HD | Chiffre d'affaires net 30/06/21 | Chiffre d'affaires net 30/06/20 | Variation du chiffre d'affaires net à périmètre constant | ||||
| Bureaux | 606,6 | 21,0 | 463,8 | 17,4 | 16,8 | 0,6 | 3,6% | |||
| Activité | 125,5 | 4,8 | 125,5 | 4,8 | 4,8 | 0,0 | 0,5% | |||
| Total actifs en exploitation | 732,1 | 25,8 | 589,3 | 22,2 | 21,5 | 0,6 | 2,9% | |||
| Actifs en développement * | 77,9 | 0,0 | ||||||||
| Actifs cédés | 0,0 | 0,1 | ||||||||
| Portefeuille total | 810,0 | 25,8 | ||||||||
| * y compris actifs en rénovation | ||||||||||
1 Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Pièce jointe
