Une très belle performance en 2021 :
Résultat net + 40%
Résultat net récurrent par action + 9%
ANR EPRA par action + 8%
Dividende proposé : 2,70 €/action (+ 4%)
Paris, le 17 février 2022
INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2021 (1) arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 9 février 2022.
2021 est une nouvelle année record pour INEA, qui affiche un résultat net consolidé supérieur à 54 M€, en hausse de 40% sur douze mois.
L’exercice est marqué par une solide croissance opérationnelle, combinée à une très forte revalorisation du patrimoine.
| Chiffres clés | 2021 | 2020 | var |
| Chiffre d'affaires (en M€) | 51,9 | 46,7 | 11% |
| Résultat net récurrent EPRA (en M€) | 23,2 | 21,4 | 9% |
| Résultat net récurrent par action (en €) | 2,75 | 2,53 | 9% |
| Résultat net consolidé | 54,5 | 38,9 | 40% |
| ANR EPRA de liquidation (NDV) par action | 54,1 € | 49,9 € | 8,4% |
| ANR EPRA de continuation (NTA) par action | 53,7 € | 49,8 € | 7,7% |
| ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action | 58,5 € | 54,2 € | 8,0% |
Chiffre d’affaires en augmentation de 11%, dont 2,7% à périmètre constant
Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 11% sur 12 mois, à 51,9 M€, contre 46,7 M€ en 2020.
Cette hausse est à la fois portée par l’entrée en exploitation de 15 nouveaux immeubles entre 2020 et 2021, et par la bonne commercialisation du patrimoine à périmètre constant.
| en k€ | 2021 | 2020 | Impact sur var du CA |
| Livraisons 2020-2021 | 7 177 | 3 094 | |
| Cessions 2020-2021 | 86 | 632 | |
| Périmètre non constant | 7 263 | 3 725 | 7,6% |
| Périmètre constant | 44 592 | 43 325 | 2,7% |
| Impact IFRS 16 (étalement des franchises) | 49 | (323) | 0,8% |
| Chiffre d'affaires consolidé | 51 905 | 46 728 | 11,1% |
L’activité locative a retrouvé en 2021 son niveau d’avant crise sanitaire, avec plus de 61.000 m² signés (+13% par rapport à 2020 et +2% par rapport à 2019).
Le taux de vacance EPRA du patrimoine s’établit à 9% fin 2021, contre 8,2% fin 2020.
L’absence de garantie locative sur les VEFA Lille Tripolis et Bordeaux Hyperion récemment livrées, explique cette légère hausse. Hors impact de ces immeubles, le taux de vacance aurait reculé à 6,6% cette année.
Résultat net récurrent en hausse de 9 %
La maîtrise des frais de fonctionnement et des charges financières nettes, permet au résultat net récurrent d’INEA de s’afficher en hausse de 9%, à 23,2 M€.
Sa croissance est toutefois ralentie par l’impossibilité d’exploiter en 2021 deux immeubles en rénovation à Montpellier et Metz.
| k€ | 31/12/2021 | 31/12/2020 | var |
| Résultat net récurrent EPRA (k€) | 23 213 | 21 389 | +9% |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 8 445 505 | 8 444 095 | - |
| Résultat net récurrent EPRA € /action | 2,75 | 2,53 | +9% |
Accélération de l’appréciation du patrimoine
Sur l’exercice 2021, INEA enregistre une variation de juste valeur très significative de 31,3 M€, résultant pour 55% d’une revalorisation du patrimoine à périmètre constant.
Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts est de 5,87% contre 6,14% fin 2020. Le patrimoine d’INEA offre ainsi encore une prime attractive de plus de 160 bps par rapport au taux prime en régions (4,24%).
| Patrimoine expertisé au 31/12/21 | Variation de juste valeur 2021 (M€) | Prise de valeur correspondante | |
| Périmètre constant | 17,3 | 3,8 % (1) | |
| Nouvelles expertises | 14,0 | 12,8 % (2) | |
| Total | 31,3 | 5,0 % | |
| (1) par rapport à la valeur d'expertise hors droits du 31/12/20 | |||
| (2) par rapport à la valeur d’acquisition | |||
La valeur totale du patrimoine à fin 2021 s’élève à 1.090 M€ droits inclus (contre 920 M€ fin 2020), permettant à la société d’atteindre pleinement son objectif de taille de son patrimoine d’un milliard d’euros à fin 2021 :
| Valeur droits compris en M€ | 31/12/21 | 31/12/20 |
| Patrimoine en exploitation | 891 | 722 |
| Patrimoine en cours de construction | 199 | 197 |
| Patrimoine total | 1 090 | 920 |
INEA dispose encore d’un gisement de création de valeur sur le pipeline d’actifs en cours de construction, non encore expertisé, et dont la livraison sera progressive jusqu’à mi 2024.
Croissance de l’Actif Net Réévalué par action
L’actif net réévalué profite des bons résultats dégagés.
Les trois Actifs Nets Réévalués par action recommandés par l’EPRA sont en hausse de l’ordre de 8% sur l’exercice.
| ANR EPRA (en €/action) | 31/12/21 | 31/12/20 | var. |
| ANR NRV (de reconstitution) | 58,5 | 54,2 | 8,0% |
| ANR NTA (de continuation) | 53,7 | 49,8 | 7,7% |
| ANR NDV (de liquidation) | 54,1 | 49,9 | 8,4% |
Le titre INEA a gagné plus de 17% sur l’année, clôturant à 45,8 €.
Dividendes réinvestis, la hausse est de 25%, surperformant largement les indices EPRA Europe (+18%) et SIIC France (+10%).
La décote du titre du 31 décembre 2021 par rapport à l’actif net réévalué NRV s’élève à 22%.
Une dette compétitive toujours plus Green
Au cours de l’exercice 2021, INEA a souscrit deux nouveaux emprunts, dont un Green Loan de 100 M€ inédit pour le secteur, car aligné avec la Taxonomie européenne et les seuils 2030 du Dispositif Eco-énergie tertiaire. La part de dette « green » à impact est passé de 50 à 60% sur l’année.
La dette totale contractée par INEA s’élève à 537 M€ au 31 décembre 2021, et sa maturité est de 4,7 ans.
La part tirée de cette dette s’élève à 429 M€ au 31 décembre 2021. Son coût moyen est de 2,01%, en légère baisse sur 12 mois (2,07% au 31 décembre 2020). Elle reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 77% contre 79% au 31 décembre 2020).
La structure bilancielle reste saine, avec un LTV (loan-to-value) à 47%, toujours inférieur à la guidance fixée, et un ratio de couverture des intérêts de la dette supérieur à 5.
| Ratios financiers | 31/12/21 | 31/12/20 | covenant |
| Ratio d'endettement financier (LTV) | 47% | 44% | < 55% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 5,4 | 6,0 | > 2,0 |
Un dividende proposé en hausse de 4%
En matière de distribution, INEA a toujours mené une politique attractive, en proposant depuis sa création à ses actionnaires un dividende par action en croissance, même en 2020 et 2021.
Les très bons résultats enregistrés en 2021 permettent de poursuivre cette politique. INEA proposera donc à la prochaine assemblée générale des actionnaires de voter un dividende de 2,70 €/action, en hausse de 4%, et offrant un rendement de 5,9% sur le cours de clôture du 31 décembre 2021.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats :
« La performance réalisée en 2021 a permis à INEA d’atteindre tous les objectifs de son plan quinquennal annoncé début 2017. En 5 ans, INEA a doublé de taille, tout en améliorant sa profitabilité et son profil d’acteur « green ».
Forts de la réussite de ce premier plan quinquennal, nous nous projetons vers l’avenir avec l’ambition d’atteindre un patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros d’ici fin 2026. Un objectif que nous comptons atteindre en nous appuyant sur l’expérience acquise après plus de 15 ans à opérer sur le marché des régions ».
Une présentation au format vidéo des résultats 2021 d’INEA est disponible sur son site internet : https://fonciere-inea.com/une-très-belle-performance-en-2021/
Prochain communiqué :
Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2022 : le 3 mai 2022
A propos d’INEA (www.fonciere-inea.com)
Créée en mars 2005, INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au 31 décembre 2021, son patrimoine est constitué de 76 sites immobiliers représentant une surface locative totale de plus de 425.000 m² et une valeur de 1.090 M€, offrant un rendement potentiel de 7 %. INEA a pour objectif d’atteindre 2 Md€ de patrimoine d’ici fin 2026.
Plus d’information : www.fonciere-inea.com
| Compartiment B Euronext Paris - ISIN : FR0010341032 Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France Membre des indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC® All-share |
Contacts :
INEA
Philippe Rosio
Président Directeur général
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46
Karine Dachary
Directrice générale adjointe
Tél : +33 (0)1 42 86 64 43
PUBLICIS CONSULTANTS
Stéphanie Tabouis
Tél: +33 6 03 84 05 03
stephanie.tabouis@publicisconsultants.com
Theresa Vu
Tel : + 33 6 60 38 86 38
theresa.vu@publicisconsultants.com
ANNEXES
1. Compte de résultat consolidé EPRA
| en M€ | 2021 | 2020 | var |
| Chiffre d’affaires | 51,9 | 46,7 | +11% |
| EBIT | 31,6 | 28,3 | +12% |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 31,6 | 28,6 | +10% |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | 31,3 | 17,4 | +80% |
| Résultat opérationnel net | 62,9 | 46,0 | +37% |
| Résultat net | 54,5 | 38,9 | +40% |
2. Loan-To-Value
| en M€ | 31/12/21 |
| Immeubles de placement (1) | 896,8 |
| Participations entreprises associées | - |
| Autres actifs financiers | 6,8 |
| Valeur réévaluée du patrimoine consolidé | 903,5 |
| Capital restant dû des financements (2) | 426,2 |
| - Trésorerie disponible (3) | (0,5) |
| Endettement net | 425,6 |
| LTV (loan-to-value) | 47,1% |
| (1) intégrant les actifs non courants destinés à être cédés | |
| (2) voir note 15 de l’annexe aux comptes consolidés du 31/12/21 | |
| (3) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours bancaires courants | |
3. Reporting EPRA
Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
a. Résultat net récurrent EPRA
| M€ | 31/12/21 | 31/12/20 |
| Résultat net part du groupe | 54,5 | 38,9 |
| 0 | 0 | |
| Ajustements pour calculer le RNR EPRA : | 0 | 0 |
| (i) Variation de valeur des immeubles de placement | (31,3) | (17,4) |
| (ii) Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) | 0,1 | (0,3) |
| (iii) Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente | 0 | 0 |
| (iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | 0 | 0 |
| (v) Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition négatif | 0 | 0 |
| (vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés | 0 | 0 |
| (vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés | 0 | 0 |
| (viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA | 0 | 0 |
| (ix) Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité commune) | 0 | 0 |
| (x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA | 0 | 0 |
| Résultat net récurrent EPRA | 23,2 | 21,4 |
| Progression du Résultat net récurrent EPRA | 9% | |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 8 445 505 | 8 444 095 |
| Résultat net récurrent EPRA / action | 2,75 € | 2,53 € |
| Evolution du Résultat net récurrent EPRA /action | 9% |
b. Actif net réévalué EPRA
| au 31/12/21 En M€ | EPRA NRV (valeur nette de reconstitution) | EPRA NTA (valeur nette de continuation) | EPRA NDV (valeur nette de liquidation) |
| Capitaux propres IFRS - part du groupe | 455,7 | 455,7 | 455,7 |
| A inclure/exclure : | |||
| Instruments Hybrides | |||
| ANR dilué | 455,7 | 455,7 | 455,7 |
| A inclure : | |||
| Réévaluation d'immeubles de placements | |||
| Réévaluation des projets de développement | |||
| Réévaluation des autres investissements non courants | |||
| Réévaluation des créances relocation-financement | |||
| Réévaluation des immeubles destinés à la vente | |||
| ANR dilué à la juste valeur | 455,7 | 455,7 | 455,7 |
| A exclure : | |||
| Impôts différés | |||
| Juste valeur des instruments financiers | (1,6) | (1,6) | |
| Goodwill résultant des instruments financiers | |||
| Goodwill selon le bilan IFRS | |||
| Immobilisations incorporelles selon le Bilan IFRS | (0,8) | ||
| A inclure : | |||
| Juste valeur de la dette | 1 | ||
| Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | |||
| Droits de mutations | 39,9 | ||
| ANR | 494,0 | 453,4 | 456,7 |
| Nombre d'actions (hors auto-détenues) | 8 445 505 | 8 445 505 | 8 445 505 |
| ANR par action (en €) | 58,5 | 53,7 | 54,1 |
c. Taux de vacance EPRA
Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :
| En M€ | 31/12/21 | 31/12/20 |
| Valeur locative de marché des lots vacants (A) | 4,3 | 3,2 |
| Valeur locative de marché du patrimoine total (B) | 47,4 | 39,7 |
| Taux de vacance EPRA (A/B) | 9,0% | 8,2% |
d. Taux de rendement EPRA
L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;
- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux locataires.
| En M€ | 31/12/21 | 31/12/20 |
| Immeubles de placement - détenus à 100% | 896,7 | 762,8 |
| Immeubles de placement - participation JV | 0 | 0,4 |
| Retraitement des actifs en développement | 45,4 | 75,3 |
| Valeur du patrimoine en exploitation hors droits | 851,4 | 687,9 |
| Droits de mutation | 39,3 | 34,8 |
| Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) | 890,7 | 722,7 |
| Loyers net annualisés (A) | 45,0 | 39,9 |
| Intégration des franchises de loyers | 0 | (0,3) |
| Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) | 45,0 | 39,6 |
| Rendement initial net EPRA (A/B) | 5,1% | 5,5% |
| Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) | 5,1% | 5,5% |
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens.
Ce taux est de 6,9% au 31 décembre 2021.
e. Investissements immobiliers EPRA
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction (investissement)
| Investissement immobiliers réalisés (en M€) | 31/12/21 | 31/12/20 | ||||
| Détenu à 100% | Participation JV | Total | Détenu à 100% | Participation JV | Total | |
| Acquisitions1 | 73,9 | na | 73,9 | 33,4 | na | 33,4 |
| Actifs en développement | 30,0 | na | 30,0 | 48,0 | na | 48,0 |
| Patrimoine à périmètre constant | 0,9 | na | 0,9 | 0,7 | na | 0,7 |
| Autres2 | 1,7 | na | 1,7 | 0,0 | na | 0,0 |
| Total des investissements | 106,5 | 0,0 | 106,5 | 82,1 | 0,0 | 82,1 |
| 1 livraisons au cours de l'exercice | ||||||
| 2 rénovations lourdes des immeubles Mistral, Harmony Park et Nice Clara | ||||||
f. Croissance Like-for-like EPRA
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).
| Portefeuille total | Périmètre constant | ||||||||||
| En M€ | Valeur HD | Chiffre d'affaires net* 31/12/21 | Valeur HD | Chiffre d'affaires net 31/12/21 | Chiffre d'affaires net 31/12/20 | Variation du chiffre d'affaires net | |||||
| en M€ | en M€ | en M€ | en M€ | en M€ | en M€ | en % | |||||
| Bureaux | 664,4 | 32,8 | 455,1 | 26,3 | 26,1 | 0,3 | 1,0% | ||||
| Activité | 155,9 | 7,2 | 126,9 | 7,2 | 7,0 | 0,2 | 3,3% | ||||
| Total actifs en exploitation | 820,3 | 40,0 | 581,9 | 33,5 | 33,0 | 0,5 | 1,4% | ||||
| Actifs en développement ** | 76,5 | 0,0 | |||||||||
| Actifs cédés | 0,0 | 0,1 | |||||||||
| Portefeuille total | 896,7 | 40,1 | |||||||||
| * net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la croissance des loyers. | |||||||||||
| ** y compris actifs en rénovation | |||||||||||
1 Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.
Pièce jointe
