SATO Oyj, Osavuosikatsaus 25.10.2024 klo 9.00
Yhteenveto ajalta 1.1.–30.9.2024 (1.1.–30.9.2023)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 95,4 % (94,9).
- Liikevaihto oli 227,0 milj. € (214,9).
- Nettovuokratuotto oli 160,5 milj. € (148,5).
- Tulos ennen veroja oli 83,5 milj. € (-94,2).
- Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 10,8 milj. € (-140,0).
- Asuntoinvestoinnit olivat 31,7 milj. € (122,5).
- Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 694,3 milj. € (4 552,2).
- Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,1 % (-1,2).
- Oma pääoma oli 2 583,7 milj. € (2 406,2), 30,44 €/osake (42,50).
- Osakekohtainen tulos oli 0,84 € (-1,42).
- Asuntoja valmistui yhteensä 160 vuokra-asuntoa (809). Peruskorjauksesta valmistui 56 vuokra-asuntoa (388).
- Rakenteilla on 189 vuokra-asuntoa (518).
- Vuokrausaste ja nettovuokratuotto jatkoivat kasvuaan.
- Laskimme elokuussa liikkeeseen 250 miljoonan euron arvosta suunnattuja vakuudettomia joukkovelkakirjalainoja.
Yhteenveto ajalta 1.7.–30.9.2024 (1.7.–30.9.2023)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 95,9 % (94,7).
- Liikevaihto oli 76,5 milj. € (72,5).
- Nettovuokratuotto oli 59,3 milj. € (55,1).
- Tulos ennen veroja oli 32,5 milj. € (7,0).
- Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 4,0 milj. € (-18,0).
- Asuntoinvestoinnit olivat 8,9 milj. € (29,8).
- Osakekohtainen tulos oli 0,31 € (0,10).
- Asuntoja valmistui yhteensä 68 vuokra-asuntoa (161). Peruskorjauksesta valmistui 0 vuokra-asuntoa (191).
Toimitusjohtaja Antti Aarnio:
– Kuluvan vuoden aikana valmistuneiden uudisasuntojen määrä kasvukeskuksissa on lähtenyt laskuun. Aiemmin valmistuneita uudisasuntoja on kuitenkin yhä markkinoilla odotettua enemmän ja kilpailu hyvistä vuokralaisista on jatkunut tiukkana.
– Yhä jatkuvasta vuokra-asuntojen ylitarjonnasta huolimatta olemme onnistuneet parantamaan taloudellista vuokrausastettamme.
– Toiminnan tehostaminen ja tehdyt säästötoimenpiteet ovat parantaneet nettovuokratuottoamme, johon ovat vaikuttaneet positiivisesti myös onnistuneet maltilliset vuokrantarkistukset ja vuokrausasteen nousu.
– Espoon Finnoossa Peijinkuja 6:n ensimmäiset vuokra-asunnot valmistuivat syyskuussa ja loput lokakuun alussa. Naapuritalo, Peijinkuja 10, valmistuu tämän vuoden joulukuussa ja on toistaiseksi viimeinen rakenteilla oleva uudiskohteemme.
– Laskimme elokuussa liikkeeseen 250 miljoonan euron arvosta suunnattuja vakuudettomia joukkovelkakirjalainoja ns. private placement -järjestelynä. Onnistuneen liikkeeseenlaskun ansiosta vuoden 2025 rahoitustarpeemme on nyt pääosin katettu.
– Olen kiitollinen satolaisten monipuolisesta ammattitaidosta, laajasta asiantuntijuudesta ja halusta kehittää niin omaa työtä kuin palvelujamme. Tulokset näkyvät suoraan asiakkaidemme arjessa.
Toimintaympäristö
Katsauskaudella keskeisimpiä SATOn toimintaympäristöön vaikuttavia tekijöitä olivat taloudellinen epävarmuus ja yhä runsaana jatkuva vuokra-asuntotarjonta kasvukeskuksissa.
Suomen talous on siirtymässä hitaan kasvun vaiheeseen. Palkankorotukset, hidastunut inflaatio ja korkojen asteittainen lasku parantavat kuluttajien ostovoimaa. Kuluttajaluottamus on pysynyt silti matalalla tasolla.
Suomen Pankin syyskuun 2024 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu edelleen vuonna 2024, mutta sen ennustetaan kasvavan 1,1 % vuonna 2025 ja 1,8 % vuonna 2026. Myös työllisyyden odotetaan paranevan talouskasvun kiihtyessä.
Inflaatio Suomessa on ollut euroalueen matalinta ja Suomen Pankin ennusteen mukaan sen ennustetaan olevan noin 1,1 % vuonna 2024 ja kiihtyvän lähemmäs kahta prosenttia seuraavina vuosina. Euroalueella inflaatiopaine hellitti edelleen ja inflaatio oli syyskuussa 1,8 %. Euroopan keskuspankki jatkoi lokakuussa odotetusti koronlaskulinjalla ja alensi kolmannen kerran talletuskorkoa 0,25 prosenttiyksikköä. Markkinat odottavat ohjauskoron laskevan edelleen tämän ja ensi vuoden aikana.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla. Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan nousuun. Valmistuneiden asuntojen määrä on kuluvan vuoden aikana supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Helsingissä tyhjien vuokra-asuntojen määrä on lievässä laskussa, mutta ylitarjonnan sulaminen on ollut aiemmin arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä vuokralaisista jatkuu.
Tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan ja vuokra-asunnoille on kysyntää hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä. Suurista kasvukeskuksista pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen Suomessa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseutulaisista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden odotetaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.
Väestörakenteen muutos yhdessä hintakehityksen kanssa luo vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli 2000-luvun suurin: 23 500 henkilöä. Alkuvuonna 2024 liike on tasaantunut ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli 10 300 henkilöä. Voimakas muuttoliike heijastuu vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa.
Kaupungistuminen, palkansaajien tulojen kehitys, kotitalouksien patoutuneet asuntotarpeet ja korkojen laskun sekä uudisasuntotuotannon vähentyminen tulevat jatkossa lisäämään asuntojen kysyntää. Asumistukipolitiikan muutokset saattavat kuitenkin ohjata vuokra-asuntoja etsiviä kuluttajia hakemaan nykyistä edullisempia asuntoja. Osa omistusasuntoa etsivistä pohtii mahdollisesti vuokra-asuntoa asumisen vaihtoehtona.
Vuokranantajat kilpailevat edelleen hyvistä vuokralaisista ja tämän seurauksena vuokrantarkistukset ovat pysyneet maltillisena. Ylläpidon ja rahoituksen kohonneet kustannukset tulevat näkymään nousevina vuokrakuluina jatkossa samalla, kun vuokra-asuntotarjonta vähenee.
KATSAUSKAUSI 1.1.–30.9.2024 (1.1.–30.9.2023)
Liikevaihto ja tulos
Tammi-syyskuussa 2024 konsernin liikevaihto oli 227,0 miljoonaa euroa (214,9).
Liikevoitto oli 141,5 miljoonaa euroa (-42,8). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 130,7 miljoonaa euroa (97,2). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 10,8 miljoonaa euroa (-140,0).
Nettorahoituskulut olivat yhteensä -58,1 miljoonaa euroa (-51,4).
Tulos ennen veroja oli 83,5 miljoonaa euroa (-94,2). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 60,2 miljoonaa euroa (15,0).
Osakekohtainen tulos oli 0,84 euroa (-1,42).
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 5 211,8 miljoonaa euroa (5 108,6). Oma pääoma oli 2 583,7 miljoonaa euroa (2 406,2). Osakekohtainen oma pääoma oli 30,44 euroa (42,50).
Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 49,6 % (47,1). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 625,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli syyskuun lopussa 38,5 % (41,9).
Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 3,6 % (-4,4). Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,1 % (-1,2).
Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 2 110,6 miljoonaa euroa (2 145,9), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 2 005,6 miljoonaa euroa (2 016,6). Lainakannan keskikorko oli 4,0 % (3,4). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -58,1 miljoonaa euroa (-51,4).
Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli - 5,1 miljoonaa euroa (-2,8).
Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 69,2 % (88,1) kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli syyskuun lopussa 71,5 % koko taseesta (89,9).
Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintaamme kuuluvat vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.
Vuokratuotot olivat 227,0 miljoonaa euroa (214,9). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 95,4 % (94,9) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 28,7 % (26,8).
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,38 euroa/m2/kk (18,08).
Asuntojen nettovuokratuotto oli 160,5 miljoonaa euroa (148,5).
Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 30.9.2024 yhteensä 25 714 asuntoa (25 301). Katsauskaudella valmistui 160 vuokra-asuntoa (809). Realisoituja vuokra-asuntoja oli 1 (528).
Käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa yhteensä 4 953,3 miljoonaa euroa (4 970,9). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden investoinnit ja realisoinnit, oli 67,7 miljoonaa euroa (-73,3).
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 245 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.
Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 86,5 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13,5 % Tampereella ja Turussa.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Asuntoinvestoinnit olivat 31,7 miljoonaa euroa (122,5). Katsauskauden investoinneista 90,9 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 44,0 %. Sitovia hankintasopimuksia oli 30.9.2024 yhteensä 4,2 miljoonan euron arvosta (33,5).
Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 1 (6). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,3 miljoonaa euroa (1,0).
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 67,2 miljoonaa euroa (48,1). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 26,5 miljoonaa euroa (0,0).
Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 550 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.
SATOlle valmistui 160 vuokra-asuntoa (809). Rakenteilla oli 30.9.2024 yhteensä 189 vuokra-asuntoa (518).
Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 13,7 miljoonaa euroa (21,2).
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 304 henkilöä (331), joista vakituisessa työsuhteessa oli 277 (301). Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 320 henkilöä (336).
KATSAUSKAUSI 1.7.–30.9.2024 (1.7.–30.9.2023)
Liikevaihto ja tulos
Heinä-syyskuussa 2024 konsernin liikevaihto oli 76,5 miljoonaa euroa (72,5).
Liikevoitto oli 54,5 miljoonaa euroa (25,8). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 50,5 miljoonaa euroa (43,8). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 4,0 miljoonaa euroa (-18,0).
Nettorahoituskulut olivat yhteensä -22,0 miljoonaa euroa (-18,8).
Tulos ennen veroja oli 32,5 miljoonaa euroa (7,0). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli heinä-syyskuussa 25,9 miljoonaa euroa (24,6).
Osakekohtainen tulos oli 0,31 euroa (0,10).
Asuntoliiketoiminta
Vuokratuotot olivat 76,5 miljoonaa euroa (72,5). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 95,9 % (94,7) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 29,3 % (28,0).
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,38 euroa/m2/kk (18,08).
Asuntojen nettovuokratuotto oli 59,3 miljoonaa euroa (55,1).
Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 30.9.2024 yhteensä 25 714 asuntoa (25 301). Katsauskaudella valmistui 68 vuokra-asuntoa (161). Realisoituja vuokra-asuntoja oli 0 (3).
Käypä arvo
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa yhteensä 4 953,3 miljoonaa euroa (4 970,9). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden investoinnit ja realisoinnit, oli 24,0 miljoonaa euroa (15,0).
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 245 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.
Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 86,5 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13,5 % Tampereella ja Turussa.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Asuntoinvestoinnit olivat 8,9 miljoonaa euroa (29,8). Katsauskauden investoinneista 90,6 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 42,1 %. Sitovia hankintasopimuksia oli 30.9.2024 yhteensä 4,2 miljoonan euron arvosta (33,5).
Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 0 (3). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,0 miljoonaa euroa (0,5).
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 67,2 miljoonaa euroa (48,1). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 8,1 miljoonaa euroa (0,0).
Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 550 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.
SATOlle valmistui 68 vuokra-asuntoa (161). Rakenteilla oli 30.9.2024 yhteensä 189 vuokra-asuntoa (518).
Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 4,2 miljoonaa euroa (6,2).
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 304 henkilöä (331), joista vakituisessa työsuhteessa oli 277 (301). Heinä-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 314 henkilöä (343).
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
SATO säilytti kolme tähteä kansainvälisessä Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -vastuullisuusvertailussa. SATOn tulokset julkistettiin 15.10.2024.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.
SATOn merkittävimmät riskit liittyvät inflaatioon ja sen seurauksena korkealla pysyvään korkotasoon. Ukrainan sodan seurauksena energian, ruuan, materiaalien ja hyödykkeiden hinnat nousivat voimakkaasti ja korkotaso kohosi nopeasti. Kohonneet elinkustannukset voivat vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Mikäli rahoituksen hinnan ja ylläpidon kustannusten voimakas kasvu jatkuu, eikä markkinatilanne anna mahdollisuutta siirtää kohonneita kustannuksia täysimääräisinä vuokriin, voi tällä olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypään arvoon sekä yhtiön kykyyn vastata velvoitteistaan ja rahoittaa investointejaan. Tällöin uudisinvestointeja ja peruskorjauksia joudutaan siirtämään eteenpäin.
Viime aikoina myös geopoliittiset riskit ovat edelleen kasvaneet ja niillä voi olla merkittäviä negatiivisia vaikutuksia yhtiön toimintaympäristöön.
Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.
Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.
Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.
Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä ja maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0 miljardin euron Euro Medium Term Notes (EMTN) -ohjelma, jonka puitteissa on laskettu liikkeeseen yhteensä 600 miljoonan euron määräiset joukkovelkakirjalainat.
SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 600 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.
Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 60,5 % (63,0) pois lukien lyhytaikaiset velat.
Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta on saatavilla konsernin vuoden 2023 vuosikertomuksessa ja internetsivuilla www.sato.fi.
Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso. Heikko talouskasvu ja työllisyyden heikkeneminen ovat pitäneet kuluttajien luottamuksen matalalla tasolla. Jatkossa aleneva korkotaso, laskeva inflaatio ja palkankorotukset parantavat kuluttajien ostovoimaa ja työllisyyttä, ja talouden odotetaan kääntyvän maltilliseen kasvuun vuonna 2025.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla. Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan nousuun. Valmistuneiden asuntojen määrä on kuluvan vuoden aikana supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Helsingissä tyhjien vuokra-asuntojen määrä on lievässä laskussa, mutta ylitarjonnan sulaminen on ollut arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä vuokralaisista jatkuu.
Tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan ja vuokra-asunnoille on kysyntää hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä. Väestörakenteen muutos yhdessä hintakehityksen kanssa luo vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli 2000-luvun suurin: 23 500 henkilöä. Alkuvuonna 2024 liike on tasaantunut ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli 10 300 henkilöä. Voimakas muuttoliike heijastuu vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa.
Kaupungistuminen, palkansaajien tulojen kehitys, kotitalouksien patoutuneet asuntotarpeet ja korkojen laskun sekä uudisasuntotuotannon vähentyminen tulevat jatkossa lisäämään asuntojen kysyntää. Asumistukipolitiikan muutokset saattavat kuitenkin ohjata kuluttajia etsimään nykyistä edullisempia asuntoja. Osa omistusasuntoa etsivistä pohtii mahdollisesti vuokra-asuntoa asumisen vaihtoehtona.
Vuokranantajat kilpailevat edelleen hyvistä vuokralaisista ja tämän seurauksena vuokrantarkistukset ovat pysyneet maltillisena. Ylläpidon ja rahoituksen kohonneet kustannukset tulevat näkymään nousevina vuokrakuluina jatkossa samalla, kun vuokra-asuntotarjonta vähenee.
Lokakuussa 2022 tehdyn päätöksen mukaisesti SATO pidättäytyy edelleen uudiskohdehankkeiden käynnistämisestä.
Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2024 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.
SATO Oyj:n osakkeenomistajat 30.9.2024
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet
| Balder Finska Otas AB (Fastighets AB Balder) | 48 483 564 | 57,0 % |
| Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool | 19 217 470 | 22,6 % |
| Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo | 10 849 621 | 12,8 % |
| Valtion Eläkerahasto | 4 194 300 | 4,9 % |
| Valkila Erkka | 385 000 | 0,5 % |
| Tradeka-sijoitus Oy | 189 750 | 0,2 % |
| Hengityssairauksien tutkimussäätiö | 180 000 | 0,2 % |
| SATO Oyj | 166 000 | 0,2 % |
| Komulainen Pekka | 159 825 | 0,2 % |
| Entelä Tuula | 151 500 | 0,2 % |
| Muut osakkeenomistajat (119 kpl) | 1 085 414 | 1,3 % |
SATOn osakkeiden lukumäärä 30.9.2024 oli 85 062 444 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 129. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,0 prosenttia 1.1.–30.9.2024.
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2024
Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–30.9.2024
JAKELU
Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi
SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa.
SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.
Liitteet
