Fondijuhi kommentaar
2026. aasta III kvartalis keskendus EfTEN Real Estate Fund AS juunis soetatud Magistrali kaubanduskeskuse integreerimisele, Nõmme Südamekodu ümberehituse lõpetamisele ja olemasoleva kinnisvaraportfelli täituvuse hoidmisele. Augustis viis fond läbi suunatud aktsiaemissiooni, mille käigus emiteeriti 197 463 uut aktsiat hinnaga 19,26 eurot aktsia kohta ehk aktsiakapitali suurendamise otsusele eelneva aktsia 60 päeva keskmise sulgemishinnaga. Emissioonist laekus 3,8 miljonit eurot, mida fond kasutas Magistral Kaubanduskeskuse OÜ soetamiseks fondi tasemel võetud 4 miljoni euro suuruse laenu tagasimaksmiseks.
Fondi 9 kuu konsolideeritud EBITDA oli 21,4 miljonit eurot, mis on 7,5% rohkem kui aasta varem. Kasvust üle poole, s.o 786 tuhat eurot, andis Magistrali kaubanduskeskus. Võrreldavate kinnisvarainvesteeringute (like-for-like) EBITDA kasvas 788 tuhat eurot ehk 4,2%.
III kvartalis lõppes ennetähtaegselt Lidli üürileping Piepilsetase logistikakeskuses ning samuti lõppes Betooni 6 logistikakeskuses mitu üürilepingut, mistõttu tõusis portfelli vakantsus augustis ajutiselt 3,0%-ni. Uute üürilepingute tulemusel langes vakantsus septembri lõpuks 2,2%-ni, mis on viimase kolme aasta madalaim tase. Hooldekodude segmendis suurenes III kvartalis tehtud investeeringute tulemusel Nõmme ja Tartu Südamekodu üüritulu.
EURIBORi tõusu tõttu suurenes kontserni laenude kaalutud keskmine intressimäär septembri lõpuks 4,36%-ni (31.12.2025: 3,99%). III kvartali intressikulu oli aastatagusega võrreldes 14% suurem, seda peamiselt Magistrali keskuse ning Nõmme Südamekodu laenulepingute lisandumise tõttu, kuid ka laenude refinantseerimiste tulemusel. 9 kuu kokkuvõttes jäid intressikulud siiski eelmise aasta tasemest 2,1% madalamaks ning intresside kattekordaja (ICR) oli 4,3 (2025. aasta 9 kuud: 3,9). Fondi kaks intressimäära vahetuslepingut, millega on 1 kuu EURIBOR fikseeritud tasemetel 1,995% ja 2,2%, olid septembri lõpu seisuga positiivse õiglase väärtusega kokku 484 tuhat eurot.
Fondi 9 kuu korrigeeritud rahavoog oli 11,0 miljonit eurot, mis on 15,6% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil, ning fond on teeninud investoritele potentsiaalset brutodividendi 75,20 senti aktsia kohta (2025. aasta 9 kuud: 66,66 senti).
Fondi puhasväärtus (NAV) aktsia kohta oli 30.09.2026 seisuga 20,41 eurot ja EPRA NRV 21,29 eurot.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2026. aasta III kvartali müügitulu oli 9,117 miljonit eurot (2025. aasta III kvartal: 8,359 miljonit eurot) ning 9 kuu konsolideeritud müügitulu 26,083 miljonit eurot (2025. aasta 9 kuud: 24,427 miljonit eurot). III kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 9,1% ning 9 kuu müügitulu 6,8%. Müügitulu kasvu toetasid uued investeeringud logistika-, kaubandus- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud netoüüritulu (NOI) oli 2026. aasta 9 kuuga kokku 24,278 miljonit eurot (2025: 22,678 miljonit eurot), kasvades eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 7,1%. Netoüüritulu 9 kuu marginaal oli 2026. aastal 96% (2025: 96%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turustuskulud moodustasid 4% (2025: 4%) fondi konsolideeritud üüritulust.
2026. aasta 9 kuuga teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 15,018 miljonit eurot, mis on 11,7% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.
Kontsern teenis 2026. aasta 9 kuuga korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosade tagasimaksed ja tulumaksukulu) kokku ligikaudu 11,0 miljonit eurot, mis on seoses kõrgema EBITDA taseme ja madalamate intressikuludega võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenenud 15,6%. Kontserni varade maht oli 30.09.2026 seisuga 424,544 miljonit eurot (31.12.2025: 405,851 miljonit eurot), sh moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 94% (31.12.2025: 94%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.09.2026 oli kontsernil 36 (31.12.2025: 37) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 400,351 miljonit eurot (31.12.2025: 381,032 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 399,844 miljonit eurot (31.12.2025: 381,235 miljonit eurot). Lisaks eelnimetatud kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50% osalusega ühisettevõttele EfTEN SPV11 OÜ hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.09.2026 seisuga oli 8,565 miljonit eurot (31.12.2025: 8,680 miljonit eurot).
2026. aasta 9 kuuga vähenesid logistikasegmendi kinnisvarainvesteeringud 9,000 miljoni euro võrra seoses DSV logistikakeskuse müügiga Riias ja büroosegmendi kinnisvarainvesteeringud 8,100 miljoni euro võrra seoses Menulio 11 hoone müügiga Vilniuses. Kaubandussegmendi kinnisvarainvesteeringud suurenesid 31,690 miljoni euro võrra seoses Magistrali kaubanduskeskuse soetamisega Tallinnas.
Investeeringud 2026. aasta 9 kuu jooksul
2026. aasta juunis soetas kontsern 12,9 miljoni euro eest 100% osaluse ettevõttes Magistral Kaubanduskeskuse OÜ. Ettevõttele kuulub Magistrali keskus aadressil Sõpruse pst 201/203, Tallinn, mille õiglane väärtus soetusel oli 31,7 miljonit eurot.
Kontsern investeeris 2026. aasta 9 kuuga kokku 4,781 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvaraportfelli, muu hulgas lõpetati Nõmme hooldekodu ümberehitustööd, mille maht oli 9 kuuga kokku 2,4 miljonit eurot.
Müügid 2026. aasta 9 kuu jooksul
2026. aasta märtsis müüs kontsern 100% osaluse tütarettevõttes EfTEN Krustpils SIA, kellele kuulus DSV logistikakeskus Riias. Kontsern soetas DSV logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning fond teenis projektist ligikaudu 10% sisemist tulumäära (IRR). 2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB talle kuuluva büroohoone Vilniuses aadressil Menulio 11. Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli 571 tuhat eurot kõrgem kui kinnistu bilansiline väärtus. Pärast Menulio 11 soetamiseks võetud laenukohustiste tagasimaksmist ning muude kohustiste katmist laekus fondile 5,3 miljonit eurot.
2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN SPV7 OÜ Tallinnas A.H. Tammsaare tee 116a asuva kinnistu Ignitis Eesti OÜ-le. Tehingust teenis EfTEN SPV7 OÜ 225 tuhat eurot kasumit.
Üüritulu
2026. aasta 9 kuuga teenis kontsern kokku 25,175 miljonit eurot üüritulu, mis on 6% rohkem kui 2025. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.09.2026 seisuga 2,2% (31.12.2025: 3,2%). Büroosegmendi vakantsus vähenes 9 kuuga – kui 2025. aasta lõpus oli segmendi vakantsus 14,4%, siis 2026. aasta septembri lõpus oli see 7,5%. Büroosegmendi vakantsuse vähenemises oli oluline osa Menulio 11 büroohoone müügitehingul, kus vabade pindade osakaal oli 46%.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS-i kaheksa tütarettevõtet pikendasid 2026. aasta 9 kuul pangaga sõlmitud laenulepinguid kogusummas 31,6 miljonit eurot. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kaheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli seisuga 30.09.2026 kokku 61,236 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan to Value) on 28%–59% ning kinnisvarainvesteeringutel on stabiilne üürirahavoog, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2026. aasta aprillis 3,7 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati 2026. aasta 9 kuul pangalaenuga Nõmme hooldekodu ehitustöid kogusummas 2,9 miljonit eurot.
EfTEN Real Estate Fund AS sõlmis 2026. aasta juunis Magistral Kaubanduskeskuse OÜ ostu finantseerimiseks laenulepingu summas 4 miljonit eurot tähtajaga 01.06.2027. Laen maksti 25.09.2026 ennetähtaegselt pangale tagasi augustis läbiviidud suunatud aktsiaemissiooni laekumiste arvelt.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär (arvestades sõlmitud intressimäära vahetuslepinguid) oli 30.09.2026 seisuga 4,36% (31.12.2025: 3,99%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2025: 41%). Kõik fondi laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks on kontserni kahel tütarettevõttel sõlmitud intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) on fikseeritud tasemetel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.09.2026 oli 4,3 (2025. aasta 9 kuud: 3,9).
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.09.2026 oli 117 223 tuhat eurot (31.12.2025: 115 248 tuhat eurot). Aktsiakapital koosnes 11 722 309 aktsiast (31.12.2025: 11 524 846 aktsiast) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2025: sama).
2026. aasta augustis viis fond läbi suunatud aktsiaemissiooni, mille käigus emiteeriti 197 463 uut aktsiat hinnaga 19,26 eurot aktsia kohta, millest nimiväärtus moodustas 10 eurot ja ülekurss 9,26 eurot. Emissiooni käigus kaasati kokku 3 803 tuhat eurot, sh fondi aktsiakapital suurenes 1 975 tuhande euro ja ülekurss 1 828 tuhande euro võrra.
Bilansipäevajärgselt, 2026. aasta oktoobris, viis fond läbi uue aktsiaemissiooni, mille käigus emiteeriti 26 797 uut aktsiat nimiväärtusega 10 eurot. Pärast aktsiakapitali suurendamise registreerimist Äriregistris on fondi aktsiakapital 117 491 tuhat eurot ja aktsiate arv 11 749 106 aktsiat.
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.09.2026 20,41 eurot (31.12.2025: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus kasvas 2026. aasta 9 kuuga 0,4%. 2026. aasta aprillis maksis fond netodividende 1,20 eurot aktsia kohta kogusummas 13,8 miljonit eurot. Ilma dividende jaotamata oleks fondi puhasväärtus kasvanud 6,3%.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| III kvartal | 9 kuud | |||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 9 117 | 8 359 | 26 083 | 24 427 |
| Müüdud teenuste kulu | -383 | -383 | -1 135 | -1 278 |
| Brutokasum | 8 734 | 7 976 | 24 948 | 23 149 |
| Turustuskulud | -223 | -143 | -670 | -471 |
| Üldhalduskulud | -1 008 | -897 | -2 980 | -2 844 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | 0 | 0 | -52 | 546 |
| Muud äritulud ja -kulud | 52 | 41 | 130 | 19 |
| Ärikasum | 7 555 | 6 977 | 21 376 | 20 399 |
| Kasum ühisettevõttest | 160 | 138 | 112 | 167 |
| Kahjum tütarettevõtte müügist | 0 | 0 | -286 | 0 |
| Intressitulud | 58 | 22 | 173 | 140 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -1 376 | -1 630 | -4 520 | -5 172 |
| Kasum enne tulumaksu | 6 397 | 5 507 | 16 855 | 15 534 |
| Tulumaksukulu | -290 | -256 | -1 837 | -2 091 |
| Aruandeperioodi puhaskasum | 6 107 | 5 251 | 15 018 | 13 443 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 6 107 | 5 251 | 15 018 | 13 443 |
| Kasum aktsia kohta (eurodes) | ||||
| - tava | 0,53 | 0,46 | 1,30 | 1,18 |
| - lahustatud | 0,53 | 0,46 | 1,30 | 1,18 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 30.09.2026 | 31.12.2025 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 19 360 | 19 957 |
| Lühiajalised hoiused | 0 | 320 |
| Tuletisinstrumendid | 484 | 13 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 560 | 1 697 |
| Ettemakstud kulud | 238 | 293 |
| Varud | 6 | 0 |
| Käibevara kokku | 21 648 | 22 280 |
| Pikaajalised nõuded | 99 | 164 |
| Ühisettevõtete osad | 2 294 | 2 182 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 400 351 | 381 032 |
| Materiaalne põhivara | 152 | 193 |
| Põhivara kokku | 402 896 | 383 571 |
| VARAD KOKKU | 424 544 | 405 851 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustised | 65 690 | 42 261 |
| Tuletisinstrumendid | 0 | 6 |
| Võlad ja ettemaksed | 7 619 | 2 913 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 73 309 | 45 180 |
| Laenukohustised | 97 736 | 111 727 |
| Muud pikaajalised võlad | 2 136 | 1 992 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustis | 12 168 | 12 748 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 112 040 | 126 467 |
| KOHUSTISED KOKKU | 185 349 | 171 647 |
| Aktsiakapital | 117 223 | 115 248 |
| Ülekurss | 92 904 | 91 076 |
| Kohustuslik reservkapital | 5 380 | 4 156 |
| Jaotamata kasum | 23 688 | 23 724 |
| OMAKAPITAL KOKKU | 239 195 | 234 204 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 424 544 | 405 851 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
